Vụ chuyển nhượng 43ha đất ở Bình Dương: Hé lộ tình tiết bất ngờ?

Đại diện Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh khẳng định, khu đất 43ha ở Bình Dương mà dư luận quan tâm thời gian qua vẫn là đất kinh doanh dịch vụ, chưa được chuyển mục đích thành đất ở, nên việc mang giá đất ở ra nhân lên rồi cho rằng Cty này sẽ thu lợi lớn là hoàn toàn phi lý!

Nguồn tin từ Ban Tuyên giáo Tỉnh ủy Bình Dương cho biết, vụ chuyển nhượng 43ha đất tại Khu đô thị dịch vụ thương mại Tân Phú ở TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương của Tổng Cty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương (Tổng Cty Bình Dương) đang được thanh tra làm rõ. Liên quan đến vụ việc này, các chuyên gia pháp lý và doanh nghiệp liên quan đã lên tiếng bày tỏ quan điểm của mình.

Mặc dù không tham gia vào việc chuyển nhượng trước đây với Tổng Cty Bình Dương nhưng Cty CP Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh) được nhắc đến như một “bên liên quan” đến khu đất này. Trao đổi với báo chí, bà Đặng Thị Kim Oanh – Tổng Giám đốc Cty Kim Oanh TP TP Hồ Chí Minh cho biết, tiền thân của Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh là Cty A Đông Hải - pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản. Ngày 2/10/2017, Cty u Lạc chuyển nhượng 1/2 vốn góp, chiếm 50% vốn điều lệ tại Cty Tân Phú cho Cty A Đông Hải. Lúc này thì Cty Tân Phú trở thành Cty TNHH hai thành viên.

Đến ngày 06/02/2018, Cty u Lạc chuyển nhượng 1/2 vốn góp còn lại, chiếm 50% vốn điều lệ tại Cty Tân Phú cho Cty Kim Oanh (lúc này Cty A Đông Hải đã đổi tên thành Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh). Quá trình chuyển nhượng 100% vốn của Cty u Lạc tại Cty Tân Phú cho Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh đều thực hiện theo Luật Doanh nghiệp. Hiện tại, Cty Kim Oanh đang là chủ sở hữu 100% vốn góp tại Cty Tân Phú.

“Khi mua, tôi hỏi thì dự án này có sổ, có quy hoạch 1/500, đất sản xuất kinh doanh, thấy điều kiện phù hợp quy hoạch, đã được Thường trực Tỉnh ủy, UBND tỉnh và cơ quan chức năng Bình Dương phê duyệt... Quá trình chuyển nhượng giữa hai doanh nghiệp đều dựa trên Luật Doanh nghiệp và các quy định của pháp luật thì chúng tôi mới mua.

Cụ thể, đầu tháng 10/2017 tôi bắt đầu mua phần vốn góp của Cty u Lạc tại Cty Tân Phú. Quá trình này, chúng tôi không hề biết Tổng Cty Bình Dương liên quan gì mà chỉ biết Cty u Lạc. Bởi vì lúc này Cty u Lạc là đơn vị đang sở hữu 100% phần vốn tại Cty Tân Phú, chứ đâu có liên quan gì đến Tổng Cty Bình Dương”, bà Oanh cho biết.

Trước thông tin cho rằng, sau khi nhận chuyển nhượng phần vốn góp của Cty u Lạc tại Cty Tân Phú thì Kim Oanh TP Hồ Chí Minh đã hưởng lợi hàng nghìn tỷ đồng, bà Đặng Thị Kim Oanh lên tiếng bác bỏ: “Trường hợp chúng tôi được duyệt 40% đất thổ cư (tương đương gần 16ha) trong tổng số 43ha thì chủ đầu tư còn phải bỏ một phần diện tích ra làm nhà ở xã hội. Để chuyển đổi lên đất thổ cư thì doanh nghiệp phải đóng thuế, đầu tư xây dựng hạ tầng khoảng vài ngàn tỷ đồng nữa. Nếu hoàn tất những khâu này thì đất khu 43ha mới đủ yếu tố áp dụng khung giá đất năm 2015 của Bình Dương ban hành. Thực tế hiện nay, khu đất 43ha vẫn là đất kinh doanh dịch vụ, chưa được chuyển mục đích thành đất ở, nên việc mang giá đất ở ra nhân lên rồi cho rằng, Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh sẽ thu được lợi lớn là hoàn toàn phi lý”, Tổng Giám đốc Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh nói.

Theo bà Oanh, “Thời điểm Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh mua dự án, thị trường bất động sản Bình Dương đang chạm đáy, giá đất rất thấp nhưng ít giao dịch mua bán, hạ tầng cơ sở, giao thông còn hết sức khó khăn, nhiều người nói rằng “thành phố mới Bình Dương vắng như thành phố ma” và không thấy đâu cơ hội phát triển… Chúng tôi đầu tư vào khu đất 43ha này cũng đã mất đi cơ hội đầu tư các dự án khác tốt hơn, thậm chí mua rồi còn phải mất nhiều chi phí để chuyển đổi từ đất dịch vụ lên đất thổ cư… Nhưng vì sao tôi vẫn quyết định chọn khu đất này?

Là bởi, thứ nhất là gần trụ sở Cty hiện nay; thứ hai là thấy vị trí ổn có thể làm khu đô thị đẹp cho thành phố, chúng tôi có thể hiện thực hóa được tâm huyết xây cho tỉnh nhà một khu đô thị khang trang, thay đổi bộ mặt đô thị, thúc đẩy thị trường bất động sản của tỉnh Bình Dương; thứ ba là dự án đã được Thường trực Tỉnh ủy, UBND và cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương phê duyệt, tức là tính pháp lý của dự án đã rõ ràng… Chứ lúc đó Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh đang có nhiều đơn vị mời mua như các dự án dưới Long Thành (Đồng Nai), dự án Đông Bình Dương...”.

“Kim Oanh quyết định đầu tư trong tình thế chấp nhận mất mát nhiều cơ hội khác, đó thực sự là một canh bạc với rất nhiều khoản vay ngân hàng với lãi suất phải trả hàng tháng rất lớn. Đến nay, dự án hoàn toàn chưa mang lại bất kỳ nguồn lợi nào cho doanh nghiệp, trong khi mỗi ngày chờ hoàn tất thủ tục pháp lý, chúng tôi đang mỗi ngày mất thêm rất nhiều tiền bạc”, đại diện Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh chia sẻ.

Trước những thông tin về việc thu hồi khu đất 43ha, đại diện Cty Kim Oanh TP Hồ Chí Minh cho biết: “Quá trình chuyển nhượng vốn đã được cơ quan chức năng Bình Dương đăng ký công nhận và hoàn tất pháp lý. Chúng tôi là doanh nghiệp, là bên mua vốn góp, chúng tôi thực hiện các quy định hợp pháp thì pháp luật phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho doanh nghiệp, không có chuyện nếu có những sai phạm từ lịch sử để lại (nếu có) lại bắt doanh nghiệp hiện thời phải chịu trách nhiệm? Chúng tôi mong sớm có kết luận thanh tra chính thức để tiếp tục đầu tư thực hiện dự án, tránh những tin đồn và ý kiến không chính thức được đưa ra như thời gian vừa qua”.

Theo Tiến sĩ - Luật sư Lê Văn Thiệp – Trưởng Văn phòng Luật sư Toàn Cầu (Đoàn Luật sư TP Hà Nội): Cty Tân Phú được thành lập bởi hai pháp nhân là Cty Sản xuất – Xuất nhập khẩu Bình Dương (nay là Tổng Cty Bình Dương) và Cty CP Bất động sản u Lạc (Cty u Lạc). Theo đó, Tổng Cty Bình Dương nắm giữ 30% vốn điều lệ và Cty u Lạc nắm giữ 70% vốn điều lệ. Cty Tân Phú đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và được Cục thuế tỉnh Bình Dương cấp mã số thuế. Các thành viên công ty đã hoàn thành việc góp vốn và tổ chức nhân sự phù hợp để vận hành doanh nghiệp theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trước khi thành lập Cty Tân Phú, do một thành viên là Tổng Cty Bình Dương là doanh nghiệp Nhà nước thuộc Văn phòng Tỉnh ủy tỉnh Bình Dương nên Tổng Cty Bình Dương đã xin ý kiến bằng văn bản và được Ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Dương chấp nhận. Hội đồng thành viên Tổng Cty Bình Dương đã có Quyết định về việc tham gia góp vốn cùng Cty u Lạc để thành lập Cty Tân Phú, Quyết định cử người đại diện phần vốn góp tại pháp nhân mới là Cty Tân Phú.

Như vậy, Cty Tân Phú là pháp nhân được thành lập, hoạt động đúng theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Trong quá trình hoạt động, Tổng Cty Bình Dương đã có văn bản xin ý kiến ban Thường vụ Tỉnh ủy Bình Dương về việc chuyển nhượng 30% vốn điều lệ thuộc sở hữu của mình cho thành viên trong Cty là Cty u Lạc.

Tỉnh ủy tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương, cho phép Tổng Cty Bình Dương được chuyển nhượng 30% phần vốn góp của mình, tại Cty Tân Phú cho Cty u Lạc và yêu cầu “phải thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá đất làm cơ sở đàm phán ký hợp đồng chuyển nhượng và chịu trách nhiệm việc ký kết hợp đồng, thu tiền đúng quy định” là phù hợp pháp luật.

Khi Tỉnh ủy Bình Dương đồng ý cho Tổng Cty Bình Dương chuyển nhượng vốn đã tuân theo quy định tại Điều 31 của Luật Quản lý và sử dụng vốn Nhà nước năm 2014, theo đó: “Khi chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài, doanh nghiệp phải áp dụng nguyên tắc: a) Tuân thủ quy định của pháp luật về doanh nghiệp, chứng khoán và quy định khác của pháp luật có liên quan; b) Phản ánh đầy đủ giá trị thực tế doanh nghiệp, bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Bảo đảm nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch”.

Cũng theo Tiến sĩ - Luật sư Lê Văn Thiệp: Việc chuyển nhượng vốn cũng phù hợp quy định của Điều 29, Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 13/10/2015 của Chính phủ về đầu tư vốn Nhà nước vào doanh nghiệp quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp, theo đó, “1. Việc chuyển nhượng các khoản vốn đầu tư ra ngoài doanh nghiệp của doanh nhiệp Nhà nước thực hiện theo quy định tại Điều 31, Luật quản lý và sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và phương thức chuyển nhượng vốn đầu tư ra ngoài của doanh nhiệp Nhà nước (bao gồm cả việc chuyển nhượng quyền mua cổ phần, quyền góp vốn vào công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên) thực hiện theo quy định tại các Khoản 3, 4, 5 Điều 38 của Nghị định này”.

Trong quá trình thực hiện Thông báo số 287-TB/TU ngày 20/4/2017 của Tỉnh ủy Bình Dương, Tổng Cty Bình Dương đã thuê hai đơn vị kiểm toán độc lập để tiến hành định giá, kết quả định giá làm cơ sở cho việc đàm phán, thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trên cơ sở bảo toàn vốn, có lợi nhuận cho Tổng Cty Bình Dương. Việc chuyển nhượng một phần hay toàn bộ phần vốn góp của Tổng Cty Bình Dương cũng phù hợp với quy định tại điều 53, Luật Doanh nghiệp năm 2014.

Văn bản giải trình nguồn gốc tiền đền bù đất của Tổng Cty Bình Dương.

Do vậy, về quy trình việc chuyển nhượng 30% phần vốn góp đã thực hiện đúng và đầy đủ theo quy định pháp luật và yêu cầu Tỉnh ủy Bình Dương tại văn bản chấp thuận chủ trương cho chuyển nhượng vốn.

Sau khi việc chuyển nhượng vốn hoàn tất, Cty u Lạc đã thực hiện việc thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương. Như vậy, chủ sở hữu Cty Tân Phú sau khi chuyển nhượng là Cty u Lạc với tỷ lệ 100%.

Ngày 19/9/2017, Cty Xây dựng A Đông Hải (Sau đổi tên thành Cty CP Đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh) nhận được đề nghị của đại diện hợp pháp Cty u Lạc, hai bên đã ký Hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng toàn bộ vốn góp thuộc sở hữu của Cty u Lạc cho Cty Xây dựng A Đông Hải.

Sau khi ký Hợp đồng nguyên tắc, hai bên đã tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng vốn vào ngày 02/10/2017, theo đó, Cty u Lạc chuyển nhượng cho Cty Xây dựng A Đông Hải 50% vốn điều lệ theo giá thỏa thuận, Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng phù hợp pháp luật về hình thức và nội dung, các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.

Ngày 6/2/2018, Cty u Lạc chuyển nhượng 50% vốn điều lệ thuộc sở hữu của mình cho Cty Xây dựng A Đông Hải, Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, các bên tham gia ký kết đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, tính từ thời điểm 0h ngày 7/2/2018, Cty Xây dựng A Đông Hải đã sở hữu 100% vốn điều lệ tại Cty Tân Phú. Cty Tân Phú kế thừa các quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại Tân Phú tại tỉnh Bình Dương.

Về nguồn gốc đất của dự án và chủ sử dụng đất, Luật sư Thiệp cho rằng, ngay từ khi thành lập Cty Tân Phú thì thành viên là Tổng Cty Bình Dương chỉ là thành viên góp vốn với tỷ lệ 30%. Theo Điều 3, Luật Doanh nghiệp Nhà nước năm 2003 cũng như Điều 8, Luật Doanh nghiệp 2014 thì Cty Tân Phú không phải là doanh nghiệp Nhà nước. Toàn bộ quyền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại Tân Phú là tài sản, quyền tài sản của Cty Tân Phú… Vậy nên, quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và các quyền khác của chủ tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về doanh nghiệp với các thủ tục phù hợp pháp luật.

Công văn số 3289/STC-TCDN xác nhận của Sở Tài chính Bình Dương.

“Như vậy, việc nhận thức quyền sử dụng 43ha đất - địa điểm thực hiện dự án là tài sản công là sai lầm nghiêm trọng về nhận thức dẫn đến những suy đoán không có căn cứ, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Cty Tân Phú và chủ sở hữu của Cty này”, Tiến sĩ, Luật sư Lê Văn Thiệp nhận định.

Ngày 14/12/2016, Tổng Cty Bình Dương có văn bản gửi Sở Tài chính Bình Dương để nghị xác nhận nguồn gốc tiền sử dụng đất khu đất dịch vụ 43ha nằm trong Khu liên hợp công nghiệp, dịch vụ, đô thị Bình Dương. Theo Tổng Cty Bình Dương, công ty đã vay vốn từ ngân hàng và các đơn vị khác để thực hiện thanh toán hợp đồng đền bù, giải phóng mặt bằng đất đai và đóng tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước để được giao đất…

Phúc đáp lại văn bản trên, ngày 21/12/2016, Sở Tài chính Bình Dương có Văn bản số 3289/STC-TCDN xác nhận: “Số tiền hơn 5 tỷ đồng do Tổng Cty Bình Dương nộp vào ngân sách Nhà nước để được giao quyền sử dụng 43ha đất tại phường Hòa Phú, TP Thủ Dầu Một không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước”.