Vốn 'chết' trong dự án treo, quy hoạch treo

Các dự án “chây ì” nhiều năm, các quy hoạch “treo” vô thời hạn ở TP. HCM không chỉ khiến cuộc sống của cư dân khốn cùng, gây bức xúc mà còn khiến một lượng tiền lớn từ các giao dịch đất đai bị chôn chặt. Sớm giải phóng dự án “treo” là sớm giải phóng lượng tiền mặt trong dân nhằm luân chuyển tốt vào thị trường địa ốc.

“Treo” quy hoạch, “treo” cả tiền mặt trong dân

Ông Phạm Văn Lê, một cư dân ở xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh, than vãn: “Người ta nói gia đình tôi là đại gia vì ở nhà rộng 1.000m2, lại có thêm vài mảnh đất khác cũng tới 700m2 - 800m2 ở những xã kế bên, nhưng suốt 10 năm nay, cả gia đình vẫn vật lộn với nghề thợ sơn, lo miếng ăn hàng ngày không đủ, tay trắng vẫn hoàn trắng tay”.

Những mảnh đất của ông Lê thuộc diện sẽ bị thu hồi để phục vụ cho một số dự án của huyện Bình Chánh. Nhiều cư dân ở đây cũng trong tình cảnh tương tự khi nhà của họ nằm trong diện thu hồi của các dự án nhà ở do Công ty TNHH đô thị Sing Việt làm chủ đầu tư, dự án khu công viên - dịch vụ vui chơi giải trí Hoa Đồng, khu dân cư khoa học, khu dân cư Thăng Long, nhà ở xã Bình Hưng. Nhưng đã 10 năm nay các dự án này đều trong trạng thái “treo”.

“Họ giữ đất mà không làm gì thì người dân chúng tôi khổ sở vô cùng, muốn xây dựng cũng không được, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không xong. Nếu bán hết đất mà gia đình tôi có với giá thị trường hiện tại thì tôi cũng có trong tay ngót 10 tỷ đồng, lúc ấy thì tha hồ đi mua nhà trong dự án khang trang, nhưng giờ không ai dám mua đất của tôi thì tính sao nổi”, ông Lê nói.

Huyện Bình Chánh là một trong những địa bàn nóng về dự án “treo” ở TP. HCM dù UBND thành phố từng lập tổ công tác liên ngành kiểm tra sát sao tiến độ việc bồi thường giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính, năng lực tài chính chủ đầu tư nhưng bài toán đúng sai, gỡ bỏ “treo” hay tiếp tục được đầu tư vẫn chưa có lời giải đáp.

Tại huyện Củ Chi, dự án khu đô thị Tây Bắc “treo” hơn 10 năm. Tới khu vực này mới thấm nỗi khốn khổ của người dân. 12.000 hộ dân với hơn 47.000 nhân khẩu của 5 xã, thị trấn vẫn chờ ngày được công bố xóa quy hoạch để có thể sang nhượng, mua bán nhà cửa phù hơp với nhu cầu.

Gần trung tâm thành phố hơn, cư dân ở khu Thanh Đa (Bình Quới) cũng tha thiết xin được cấp phép xây dựng, sửa chữa lại nhà, được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng để chuyển nhượng do bị “treo” quy hoạch gần 3 thập kỷ qua. “Việc được chính quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng là không tưởng nên không mơ bán được đất, nhà. Họ “treo” quy hoạch, “treo” cả quyền lợi và “treo” cả dòng tiền mặt của người dân”, ông Lê Bình Thới, cư dân ở Thanh Đa, giãi bày.

Cách Thanh Đa không xa dự án ga Bình Triệu (phường Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức). Đây cũng là vị trí “vàng” kết nối các tỉnh miền Đông, cách trung tâm TP. HCM chỉ vài km, được kiến trúc sư trưởng TP. HCM phê duyệt quy hoạch năm 2002, chủ đầu tư là Bộ Giao thông Vận tải. Ban đầu, diện tích đất nằm trong quy hoạch là hơn 41 ha, nhưng năm 2013, quy hoạch được điều chỉnh nên tổng diện tích thực hiện dự án lên 47,35 ha. Đến nay, sau 17 năm, dự án vẫn nằm trên giấy, chủ đầu tư chưa hề có “nhúc nhích” gì, khiến cuộc sống của hơn 3.000 hộ dân với khoảng 15.000 nhân khẩu khốn khổ, sống tạm bợ, lay lắt trên “đất vàng”, không có tiền mua nhà đúng nhu cầu.

Chính quyền xót xa vì vốn “chôn” trong đất

Mới đây, trong buổi làm việc với UBND thành phố, lãnh đạo huyện Hóc Môn đề xuất thành phố xem xét xử lý, thu hồi hơn 700ha đất thuộc các dự án “treo”, quy hoạch nhiều năm nhưng vẫn “chây ì” nhằm bán đấu giá. “Chính quyền bỏ tiền ra làm hạ tầng đường điện, trường trạm thật đẹp rồi phân lô diện tích nhỏ, bán đấu giá cho cư dân địa phương thì thanh khoản nhanh nhất. Giờ để hoang hơn 700ha trong nhiều năm, nhìn thấy dòng tiền mặt có thể thu hút lớn như thế, mà không làm gì được”, một cán bộ của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện cho hay.

Theo đề xuất cuả huyện Hóc Môn, các dự án khu dân cư Nhị Xuân, dự án khu dân cư và làng văn hóa Thanh niên xung phong (xã Xuân Thới Sơn) do lực lượng thanh niên xung phong TP. HCM làm chủ đầu tư, cần thu hồi, điều chỉnh quy hoạch và đấu giá đất. Riêng dự án khu công nghiệp Xuân Thới Thượng, đề xuất xử lý sớm, thu hồi các quỹ đất có dự án “treo” hoặc không còn phù hợp để đầu tư dự án khu đô thị mới. Chỉ có như vậy mới thúc đẩy sự phát triển của địa phương và bản thân người dân đang nằm trong diện quy hoạch treo mới sớm được đền bù, giải phóng mặt bằng. Nhờ vậy người dân có nguồn tiền để đi mua những nơi ở mới.

Đại diện Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Củ Chi cũng đồng tình với phương án trên và nhận định đó là một trong những giải pháp làm ấm nguồn tài chính trên thị trường bất động sản đang “ngủ đông”. “Cư dân địa phương rất thích mua đất đấu giá diện tích 100-120m2 trong khu có hạ tầng đẹp. Họ sẵn sàng giao đất cho huyện lấy tiền đền bù hoặc nhận đất đền bù ở khu tái định cư miễn sao mảnh đất mới có sổ đỏ để thanh khoản tốt. Cần đẩy nhanh giải pháp này để giải phóng dự án treo, giải phóng nguồn tiền trong đất”, vị cán bộ này cho hay.

Bà Đỗ Thu Nga, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Công ty tư vấn bất động sản Sunsetcity, cho hay: “Trong khi thị trường địa ốc ở các dự án hầu như không có giao dịch thì thị trường nhà đất thổ cư, các chủ nhà vẫn âm thầm chốt hàng. Đáng tiếc là nhiều khu vực đất thổ cư đẹp ở TP. HCM lại thiếu thông tin minh bạch là có dính dự án ‘treo’, dính quy hoạch ‘treo’ hay không nên khách hàng không dám giao dịch. Điều này khiến cả chủ nhà và người mua đều bị chôn tiền lãng phí”.

Còn ông Vũ Văn Chiến, chủ đầu tư một dự án bất động sản ở Bình Tân, cho hay rất nhiều khách hàng ở khu vực Bình Chánh muốn mua sản phẩm nhà đất hay chung cư trong dự án để được sống trong một môi trường tốt hơn, tiện ích hơn nhưng họ không bán được nhà, đất ở nơi ở của mình thì làm sao có dòng tiền mua nhà trong dự án. “Trong mọi biến động của thị trường thì nhà đất thổ cư vẫn có lượng khách tốt, nó không chỉ vừa túi tiền mà những người mua hầu như ít sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhờ vậy người bán mới có tiền luân chuyển sang các phân khúc khác bền vững. Quy hoạch ‘treo’ là một trong những ‘thủ phạm’ chặn đứng dòng vốn trong dân, gây ảnh hưởng tới các chủ đầu tư và cả thị trường địa ốc”, ông Chiến nói.

Dẫu vậy điệp khúc “treo bền vững” vẫn lặp đi lặp lại trên địa bàn TP. HCM. Theo thống kê thì có tới 1.445 dự án được hội đồng nhân dân thành phố thông qua nghị quyết thu hồi, chuyển mục đích sử dụng nhưng chỉ có 402 dự án đã hoàn thành, 741 dự án đang triển khai thu hồi, còn lại 302 dự án vẫn “án binh bất động”.

Thậm chí, có huyện có số dự án chậm triển khai nhưng chưa được thu hồi chiếm đến 30% tổng số dự án. Chính vòng luẩn quẩn quy hoạch, phê duyệt rồi lại thu hồi dự án đã kìm hãm sự phát triển kinh tế nói chung và thị trường bất động sản của thành phố nói riêng. Lý do được đưa ra khiến các dự án chậm triển khai phải đưa vào danh sách thu hồi là việc điều chỉnh quy hoạch, cân đối nguồn vốn ngân sách đối với các dự án đầu tư công, chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai, khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng…

Giải pháp được lãnh đạo thành phố đưa ra cũng khá nhiều, nhưng giải pháp căn cơ nhất của việc xóa quy hoạch “treo”, dự án “treo” chính là tinh thần, trách nhiệm thực thi nhiệm vụ của cán bộ, và cả bộ máy chính quyền. Nguồn vốn trong dân còn tiềm năng, trong đó có một phần không nhỏ chỉ được khơi thông khi xóa quy hoạch “treo”, dự án “treo”.