VNDirect: Chủ đầu tư gặp thách thức trong huy động vốn, mở rộng quỹ đất chậm lại

Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng phát triển, gồm lãi suất, giá vật liệu tăng, thắt chặt nguồn vốn.

Báo cáo của VNDirect nhận định ngành bất động sản (BĐS) đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: (1) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, (2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và (3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS, giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Tiềm năng của ngành là sự phục hồi của nguồn cung cấp mới.

Các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại của năm. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng các doanh nghiệp BĐS có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong 2022 - 2023. Về lâu dài, triển vọng thị trường vẫn tích cực.

Khó khăn huy động vốn

Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp ... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Thông tư 22 của NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Vào tháng 4 năm nay, để hạn chế đầu cơ BĐS, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường TPDN do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo nghiên cứu của VNDirect, trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm 40% tổng giá trị phát hành trong quý I với mức tăng trưởng mạnh mẽ 73% so với cùng kỳ. Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo. Do đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Đẩy mạnh hoạt động bán hàng, chậm lại trong việc mở rộng quỹ đất

VNDirect kỳ vọng thị trường BĐS sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, vì các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong năm nay, với Khang Điền (HoSE: KDH) tăng 14 lần, Đất Xanh (HoSE: DXG) tăng 4 lần, Nam Long (HoSE: NLG) tăng 105%.

Ngoài ra, theo báo cáo này, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này. Xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam sẽ hợp tác phát triển dự án BĐS với các đối tác có nguồn tiền dồi dào, hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay.