Viễn cảnh hậu "cách mạng" bất động sản nhà ở Trung Quốc

Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đang nỗ lực đại tu thị trường bất động sản nhà ở vào thời điểm nền kinh tế tăng trưởng chậm lại, Omicron đe dọa chính sách "zero Covid" và quan hệ với quốc tế ngày càng trở nên căng thẳng.

Theo Bloomberg, đối với bất kỳ chính phủ nào, việc đại tu thị trường bất động sản nhà ở trên toàn quốc luôn là rủi ro trong mọi tình huống. Khi những nguy cơ kết hợp ngày càng gia tăng trên thị trường tài chính Trung Quốc, một câu hỏi liên tục xuất hiện: Hậu "cách mạng" nhà ở của ông Tập sẽ như thế nào?

Giới chuyên gia theo dõi Trung Quốc đã bắt đầu phác thảo một tương lai có thể xảy ra cho thị trường bất động sản nước này, khác xa so với hơn 2 thập kỷ qua về tốc độ tăng trưởng kinh tế, tài sản hộ gia đình và doanh thu của Chính phủ.

Tựu trung, những ngày tăng giá nhà ngất ngưởng và nợ nần chồng chất của các "ông trùm", tỷ phú bất động sản tại Trung Quốc sắp đến hồi kết. Họ sẽ bị thay thế bởi một thị trường cứng rắn hơn nhiều, nơi các nhà chức trách nhanh chóng kiềm chế các cơn "sốt nhà", đồng thời sự phát triển sẽ chịu chi phối lớn bởi các công ty nhà nước.

Li Kai, đối tác sáng lập của quỹ trái phiếu Shengao Investment, có trụ sở tại Bắc Kinh, nói với Bloomberg: "Nếu chúng ta gọi thập kỷ trước là thời kỳ hoàng kim của ngành bất động sản Trung Quốc, thì bây giờ nó đang bị mắc kẹt trong thời kỳ rỉ sét".

Quá trình chuyển đổi đó hứa hẹn sẽ đặc biệt khó khăn đối với các nhà phát triển thuộc sở hữu tư nhân như China Evergrande - công ty đã khiến các nhà đầu tư chứng khoán và tín dụng quốc tế thua lỗ hàng tỷ USD.

Đồng thời, Trung Quốc có thể mất một thời gian dài để đạt được 2 mục tiêu được đánh giá cao nhất của Chủ tịch Tập: Một hệ thống tài chính Trung Quốc ổn định hơn và khoảng cách giàu nghèo được thu hẹp lại. Thách thức của ông Tập là duy trì sự chuyển đổi này mà không gây ra một cuộc khủng hoảng trên diện rộng.

Một số nhà phân tích dự đoán, một cuộc khủng hoảng tài chính sắp xảy ra với Trung Quốc, khi rủi ro từ thị trường bất động sản đang gia tăng.

Các công ty bất động sản yếu hơn đang chịu áp lực tột độ, chịu tác động kép của chi phí đi vay quá cao và doanh thu sụt giảm nghiêm trọng. Các nhà phát triển được đánh giá thấp hơn, bao gồm cả Evergrande, đã vỡ nợ bằng đồng USD ở mức kỷ lục và làn sóng này đang lan sang các công ty mạnh hơn.

Cổ phiếu và trái phiếu của Country Garden Holdings Co., nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc theo doanh số, đã giảm hôm 13/1 sau một báo cáo rằng công ty đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhu cầu cho một trái phiếu chuyển đổi mới.

Cũng theo Bloomberg, có rất nhiều lý do Trung Quốc cần đại tu thị trường bất động sản của mình. Lĩnh vực này đang tồn tại với tình trạng mua đầu cơ và vay nợ quá mức, gây rủi ro cho hệ thống tài chính khi suy thoái.

Giá nhà ở đang là gánh nặng đối với các gia đình vốn đã thu hẹp của Trung Quốc. Ví dụ, chi phí trung bình để mua một căn hộ ở Thâm Quyến gấp khoảng 44 lần mức lương trung bình hàng năm của người dân địa phương vào năm 2020.

Nó làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng khi các nhà giàu có tích trữ tài sản. Hàng triệu ngôi nhà trống không và một số dự án xây dựng gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng.

Đáng nói, ngành này lại có tác động quá lớn đến nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới. Theo một số ước tính, khi bao gồm các lĩnh vực liên quan như xây dựng và dịch vụ bất động sản, bất động sản chiếm hơn 1/4 sản lượng kinh tế Trung Quốc. Hơn 70% của cải ở thành thị Trung Quốc được tích trữ trong nhà ở.

Craig Botham, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics, đánh giá: "Thị trường bất động sản là dấu hiệu của những vấn đề tiềm ẩn trong nền kinh tế Trung Quốc. Trong nhiều thập kỷ, đây là giải pháp dễ thực hiện để tạo doanh thu cho chính quyền địa phương, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và cung cấp cho các hộ gia đình một nơi để đầu tư tiền của họ và chứng kiến ​​nó sinh lời".

Giải pháp của Chủ tịch Tập Cận Bình là nhà nước sẽ kiểm soát ngày càng chặt chẽ hơn.

Theo báo cáo của Cailian, tại Quảng Đông - quê hương của Evergrande - các quan chức địa phương đang tạo điều kiện cho các cuộc họp giữa các nhà phát triển đang gặp khó khăn và các doanh nghiệp nhà nước. Các khoản vay của các công ty bất động sản lớn được sử dụng để tài trợ cho M&A sẽ không được tính vào các chỉ số giới hạn nợ - theo nguồn thạo tin của Bloomberg.

Gabriel Wildau, phó chủ tịch cấp cao của công ty tư vấn kinh doanh toàn cầu Teneo, cho biết: "Chính phủ Bắc Kinh muốn khuyến khích sự hợp nhất trong lĩnh vực nhà ở - các nhà phát triển lớn hơn và thường thuộc sở hữu nhà nước có thể sẽ tiếp quản những đối thủ yếu hơn. Họ muốn phá vỡ thói "nghiện tài sản" của nền kinh tế".

Bắc Kinh đang tìm cách giảm sự phụ thuộc vào tài sản bằng cách tăng cường đầu tư vào các ngành công nghệ cao và năng lượng sạch - một phần trong kế hoạch của ông Tập nhằm làm cho tăng trưởng bền vững hơn và chất lượng cao hơn.

"Tuy nhiên, một quá trình như vậy được cho là sẽ cần nhiều thời gian và sự kiên nhẫn", Hao Hong, chiến lược gia trưởng tại Bocom International Holdings Co., nói với Bloomberg.

Quyết tâm của các quan chức đang được thử nghiệm. Sự suy thoái tài sản của Trung Quốc cũng đang tăng tốc, thậm chí khiến Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) phải lên tiếng cảnh báo.

Tại các thành phố trên toàn Trung Quốc, giá nhà mới đã giảm sâu hàng tháng kể từ tháng 9/2021, khi giá nhà giảm lần đầu tiên sau 6 năm. Doanh số bán nhà tiếp tục chìm. Dữ liệu hồi đầu tuần này cho thấy, đầu tư bất động sản có thể chỉ tăng 5,2% trong năm ngoái - mức chậm nhất kể từ năm 2015.

Các nhà phát triển Trung Quốc đang sử dụng các biện pháp hoán đổi trái phiếu, trì hoãn thanh toán, bán vốn cổ phần và một số biện pháp cuối cùng khác để trả nợ.

Ít nhất 8 trong số các công ty không trả được nợ trái phiếu bằng USD kể từ tháng 10/2021, bao gồm Evergrande - cuộc khủng hoảng đã khiến cổ phiếu của công ty cho vay China Minsheng Banking Corp. bị đánh giá là "ngân hàng hoạt động kém nhất thế giới". Chỉ số cổ phiếu bất động sản đã giảm 34% vào năm ngoái, mức tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Theo Eswar Prasad, người từng lãnh đạo nhóm Trung Quốc của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), các nhà chức trách đã sẵn sàng chấp nhận rủi ro đối với tăng trưởng kinh tế và ổn định tài chính từ chiến dịch.

"Bắc Kinh dường như đã xác định rằng đây có thể là những chi phí nhất thời không thể tránh được nữa vì mục đích hạn chế sự biến động của thị trường tài chính trong tương lai, và thậm chí gây mất cân đối hơn trên thị trường bất động sản", ông Prasad nói.

Như vậy, chi phí được dự báo sẽ ngày càng tăng. Cổ phiếu của các công ty bất động sản đã giảm 4,3% hôm 13/1 - mức cao nhất trong 4 tháng và được định giá chỉ bằng 30% tài sản được báo cáo của họ. Đó là mức rẻ nhất trong dữ liệu thu thập từ năm 2005.

"Chỉ một số người sống sót sẽ có thể hoạt động tốt trong tương lai", các nhà phân tích chứng khoán của Citigroup Inc. đã viết trong một ghi chú gần đây về thị trường bất động sản Trung Quốc.