Vì sao giá nhà không hạ?

Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đạt trung bình 95 triệu đồng/m²; sự lệch pha phân khúc và chi phí đầu vào duy trì đà tăng giá 3–5%/năm trong 3–5 năm tới.

Giá chung cư sơ cấp Hà Nội đã chạm 95 triệu đồng/m² và có thể tiếp tục tăng trong 3-5 năm tới, bất chấp nguồn cung mới gia tăng từ các dự án nhà ở xã hội và thương mại.

Giá chung cư sơ cấp Hà Nội hiện ở mức khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Thị trường liên tiếp không ghi nhận sản phẩm mới dưới 60 triệu đồng/m² trong các quý gần nhất. Giá thứ cấp quý II giảm nhẹ so với quý I nhưng vẫn cao hơn 13% so với cùng kỳ năm 2025. Dù Hà Nội triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội hướng tới 120.000 căn giai đoạn 2026-2030, áp lực giảm giá vẫn chưa xuất hiện rõ rệt.

Chi phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng, marketing và tiện ích đồng loạt tăng, hạn chế khả năng chủ đầu tư điều chỉnh giá. Nguồn cung mở bán mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp cao và cao cấp, với căn hộ giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên chiếm tỷ lệ đáng kể. Nhà ở xã hội phục vụ đối tượng chính sách với điều kiện giao dịch khác biệt, không cạnh tranh trực tiếp với nhà ở thương mại, do đó không đủ sức kéo giá thị trường xuống.

Khoảng 70-80% nguồn cung mới tập trung ở phía Tây ngoài Vành đai 3 và các khu vực Đông, Đông Nam. Sự tập trung địa lý này tạo ra tình trạng vừa có dư cung ở vùng ven, vừa thiếu sản phẩm phù hợp tại các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh. Dự án vùng ven có thể gặp thanh khoản chậm nếu hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội chưa đồng bộ. Áp lực giảm giá chủ yếu xuất hiện cục bộ tại những dự án thiếu hệ sinh thái dân sinh hoặc kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh.

Nếu không xuất hiện những thay đổi nền tảng về chi phí phát triển dự án, tốc độ tăng giá có thể chậm lại còn ước tính 3-5% mỗi năm. Giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng vẫn duy trì đà tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn. Tuy nhiên, diễn biến phụ thuộc vào nhiều yếu tố: bối cảnh kinh tế vĩ mô, định hướng chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế và tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Nhà ở xã hội nên được xem là công cụ chính sách để tăng khả năng tiếp cận nhà ở, chứ không nhất thiết kéo giá nhà ở thương mại xuống. Khi nhà ở xã hội đáp ứng tốt nhu cầu nhóm thu nhập thấp, một bộ phận khách hàng có thể rời thị trường cho thuê hoặc giảm nhu cầu mua chung cư thương mại giá rẻ. Sự dịch chuyển này có thể thay đổi cơ cấu cầu và thúc đẩy chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm, nhưng tác động sẽ là gián tiếp và từng bước.