VCBS: 4 cổ phiếu bất động sản có tiềm năng tăng trưởng trong năm 2022

Trong báo cáo triển vọng năm 2022 mới công bố, Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đã có những đánh giá tích cực về ngành bất động sản.

Thị trường gần như đóng băng trong Q3/2021

Trong giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát mạnh và các biện pháp giãn cách ở mức độ cao được thực thi, hoạt động bán hàng tại các dự án bị ảnh hƣởng nghiêm trọng với lƣợng giao dịch và mức độ quan tâm ở mức thấp:

Hoạt động đi lại, xem xét dự án và thực hiện giao dịch của người dân bị cản trở do các biện pháp phong tỏa.

Hình thức bán hàng bất động sản trực tuyến chưa phổ biến và chưa thể thay đổi thói quen mua nhà của đại bộ phận người dân

Nguồn cung sản phẩm mới ghi nhận thấp kỉ lục trong Q3.2021, đặc biệt tại khu vực phía Nam khi: (1) Hoạt động thi công triển khai các dự án bị ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh và lệnh phong tỏa; (2) Các chủ đầu tƣ chủ động dời tiến độ mở bán để chờ thời điểm thị trƣờng thuận lợi.

KHÔI PHỤC HOẠT ĐỘNG GIAO DỊCH TỪ Q4.2021

Mặc dù hoạt động giao dịch và tiến độ triển khai tại các dự án bị đình trệ bởi tình hình dịch bệnh và các biện pháp giãn cách, nhu cầu bất động sản của ngƣời dân vẫn ở mức cao, thể hiện ở các yếu tố:

Tỷ lệ hấp thụ cao tại các dự án mở bán.

Mặt bằng giá tiếp tục ghi nhận xu hƣớng tăng ngay cả trong giai đoạn giãn cách.

Mức độ quan tâm và hoạt động giao dịch bất động sản hồi phục mạnh từ Q4.2021:

Các biện pháp hạn chế đi lại dần được dỡ bỏ giúp hoạt động đi xem dự án và thực hiện giao dịch của ngƣời dân được nối lại.

Điều chỉnh trong chiến lƣợc chống Covid của chính phủ sang trạng thái chung sống an toàn với dịch bệnh thông qua nâng cao độ phủ vaccine và kiểm soát cục bộ.

Nhu cầu mua nhà và đầu tƣ bị dồn nén của ngƣời dân trong giai đoạn giãn cách.

KỲ VỌNG SỨC BẬT MỚI VỀ GIÁ TRONG NĂM 2022

Mặt bằng giá bất động sản dự báo sẽ ghi nhận xu hướng tăng

Tình trạng thiếu cung kéo dài, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Mặt bằng lãi suất tiết kiệm ở mức thấp thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản nhƣ một kênh đầu tư hấp dẫn.

Xu hướng ưa thích bất động sản của người dân, đặc biệt trong giai đoạn lạm phát.

Gói kích thích kinh tế quy mô lớn và các dự án hạ tầng được đẩy mạnh triển khai.

Mặt bằng giá nguyên vật liệu và khung giá đất cao phản ánh một phần đến giá bất động sản trong năm 2022.

DUY TRÌ TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC TRONG DÀI HẠN

Nhu cầu nhà ở và thị trƣờng bất động sản duy trì triển vọng tích cực và còn nhiều dƣ địa tăng trƣởng trong các năm tới:

Môi trƣờng nhân khẩu học thuận lợi với: (1) Quy mô dân số lớn với tỷ lệ tăng khá và cơ cấu dân số trẻ; (2) Một bộ phận lớn dân cư đang đi vào độ tuổi lập gia đình và mua nhà.

Tỷ lệ đô thị hóa gia tăng nhanh chóng qua các năm và còn nhiều dƣ địa để tiếp tục mở rộng trong giai đoạn tới.

Gia tăng quy mô nhanh chóng của tầng lớp trung lưu

NGUỒN CUNG TIẾP TỤC TẬP TRUNG Ở VÙNG VEN/ ĐÔ THỊ VỆ TINH

Khu vực vùng ven/ các đô thị vệ tinh xung quanh các trung tâm kinh tế lớn tiếp tục tập trung phần lớn nguồn cung mới và sở hữu triển vọng tăng trưởng lớn:

Tình trạng thiếu cung và việc tắc nghẽn, ô nhiễm tại nội thành các đô thị lớn thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại khu vực vùng ven.

Các dự án hạ tầng giao thông được hoàn thiện thu hẹp khoảng cách giữa vùng ven và nội thành.

Tỷ lệ sở hữu ô tô đang gia tăng nhanh chóng của ngƣời dân giúp mở rộng bán kính phạm vi sinh sống tại các đô thị.

Mặt bằng giá đất còn thấp tại khu vực vùng ven/ các đô thị vệ tinh.

TIỀM NĂNG LỚN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊA PHƯƠNG

Thị trường bất động sản tại các tỉnh thành dự báo sẽ ghi nhận sự bùng nổ trong các năm tới:​​​​​​

Quá trình phát triển công nghiệp và thu hút nguồn vốn FDI thúc đẩy phát triển kinh tế và cơ hội việc làm tại các địa phương thay vì chỉ tập trung tại đô thị lớn.

Tái phân bổ lực lượng lao động và mật độ dân cư (không còn tập trung quá nhiều tại Hà Nội và TP.HCM) được thúc đẩy do đại dịch Covid-19.

Hệ thống hạ tầng giao thông và tiện ích được cải thiện mạnh tại nhiều tỉnh thành.

Việc ban hành cơ chế đặc thù phát triển cho 4 tỉnh, thành phố (Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An, Thừa Thiên Huế) tạo tiền đề cho xu hướng trao quyền nhiều hơn cho các chính quyền địa phƣơng, giúp tăng cƣờng sự linh hoạt trong quy hoạch hạ tầng và phát triển dự án trên địa bàn.

Cơ hội thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản:

Các doanh nghiệp uy tín, sở hữu nguồn lực lớn tại các địa bàn nhờ am hiểu thị trường, được hỗ trợ từ chính quyền địa phương và nhiều khả năng tích lũy được quỹ đất tại các vị trí thuận lợi với giá vốn rẻ.

Các doanh nghiệp đã đi trƣớc về chiến lược phát triển tại các tỉnh thành và tích lũy được nguồn quỹ đất lớn tại địa phương.

NGÀNH VÀ DOANH NGHIỆP TRIỂN VỌNG

CTCP VINHOMES - VHM

Hoạt động bán lẻ tại các dự án bất động sản hồi phục mạnh mẽ sau giai đoạn giãn cách: Từ Q4.2021, VHM đã ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ trong tốc độ bán hàng với doanh số bán hàng trong vài tuần đầu tháng 10 đã đạt 40% doanh số cả Q3.

Tiến độ bán hàng tại các đại dự án đƣợc thúc đẩy thông qua giao dịch bán buôn: quá trình đàm phán cho các giao dịch bán buôn đối với 3 đại dự án Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City đang đi vào giai đoạn hoàn tất, góp phần quan trọng giúp VHM đạt mục tiêu hoàn thành chuyển nhƣợng tại các dự án trên trong giai đoạn 2022 – 2023.

Các đại đô thị Dream City, Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa đƣợc triển khai từ 2022 và hƣởng lợi từ xu hƣớng tăng mạnh của giá đất trong khu vực, kì vọng đóng góp lớn đến triển vọng doanh thu, lợi nhuận của VHM trong ít nhất 3 năm tới.

CTCP ĐT & PT BẤT ĐỘNG SẢN AN GIA (AGG)

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CHÍNH

AGG là nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp chủ yếu ở khu vực TP.HCM. Sản phẩm là căn hộ ở phân khúc vừa túi tiền và trung cấp với quy mô dự án vừa phải, diện tích đa dạng. Một số dự án đã và đang triển khai nổi bật của công ty: River City, River Panorama, Sky89, The Sóng, The Standard Bình Dƣơng, Westgate…

KQKD 9T.2021

9T/2021, AGG đạt doanh thu thuần 687 tỷ đồng (tăng gấp hơn 8 lần cùng kỳ)). LNST – CĐTS đạt 205 tỷ đồng (+3% yoy) do các khoản chi phí SG&A tăng mạnh so với cùng kỳ. Với kết quả này AGG đã hoàn thành lần lượt 19% và 41% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm 2021.

Khoản mục Người mua trả tiền trước tăng trưởng tốt đạt 3.337 tỷ đồng (+30,7% ytd) chiếm 28% tổng nguồn. Hệ số D/E 0,96 lần ở mức an toàn.

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

Giai đoạn 2022-2024 công ty có khả năng đƣa ra từ 9.000-12.000 sản phẩm

Tổng doanh thu dự kiến của 3 dự án The Sóng, West Gate và Standard BD có khả năng mang lại là gần 12.500 tỷ đồng

AGG duy trì cấu trúc khỏe mạnh với tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu quanh mốc 1 lần. Công ty có chiến lược làm dự án bài bản và có pháp lý minh bạch, rõ ràng

CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN

Với quỹ đất sạch tập trung chủ yếu tại TP.HCM, AGG sẽ tiếp tục hợp tác cùng các đối tác giàu kinh nghiệm, nguồn lực trong ngành để đón đầu các xu hướng nhu cầu nhà ở dịch chuyển ra các vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… RỦI RO

COVID-19 có thể gây chậm trễ trong công tác triển khai, mở bán và bàn giao dự án

Giá NVL xây dựng tăng mạnh, giá đất tăng mạnh gây ảnh hƣởng tiêu cực tới KQKD và việc tích lũy thêm quỹ đất của DN

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP

BẤT ĐỘNG SẢN KCN: HÀM SỐ TĂNG TRƯỞNG TRONG DÀI HẠN

Trải qua 3 làn sóng Covid và hiện tại vẫn đang là làn sóng thứ 4. Ngành bất động sản khu công nghiệp mặc dù hưởng lợi không hoàn toàn “miễn nhiễm” với Đại dịch Covid 19, sau quá trình mở cửa tại TP.HCM từ ngày 1/10/2021, ngành cũng đang từng bước phục hồi. Triển vọng dài hạn vẫn sẽ phụ thuộc vào hàm số sau:

BẤT ĐỘNG SẢN KCN: DIỄN BIẾN NGÀNH TOÀN QUỐC

Theo số liệu từ Bộ KH&ĐT tính tới cuối tháng 9/2021, Việt Nam có tổng cộng 397 KCN đã được thành lập, 291 DN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên là 87.100 ha, trong đó diện tích đất KCN là 58.700 ha (chiếm 67%). Có 106 KCN đang xây dựng với diện tích đất KCN là 23.800 ha. Diện tích đã cho thuê là 43.300 ha (+400 ha, tỷ lệ lấp đầy là 70,9% giảm so với 75% thời điểm 30/6/2021)

BẤT ĐỘNG SẢN KCN: DIỄN BIẾN CUNG CẦU CÁC KHU VỰC

Cập nhật tình hình chung, cung cầu giá cả của ngành: Gía cho thuê tăng ngoài nhu cầu thuê tăng còn đến từ việc hạn chế nguồn cung. Khu vực miền Nam: Theo số liệu thống kê từ JLL, thị trƣờng không ghi nhận nguồn cung mới ở KCN và NXXS trong quý 3/2021. Tổng nguồn đất KCN cung duy trì ở mức 25.220 ha, giá thuê các KCN phía Nam vẫn duy trì đà tăng và đạt bình quân 114 USD/m2/ck thuê (+7,3% yoy), giá NXXS ổn định do nguồn cung dồi dào ở mức 4,5 USD/m2/tháng (+1,4% yoy). Tỷ lệ lấp đầy của KCN và NXXS lần lượt duy trì ở mức 85% và 87%

Khu vực miền Bắc: Thị trường miền Bắc sôi động hơn, ghi nhận nguồn cung mới ở KCN Phố Nối A mỏ rộng và KCN Yên Phong 2C (GPMB + xây dựng cơ bản 70%). Theo đó, nguồn cung toàn miền Bắc nâng lên đạt 9.900 ha đất công nghiệp và 2,1 triệu m2 NXXS (bổ sung từ KCN Nam Đình Vũ). Giá thuê đất KCN đạt đỉnh mới bình quân 108 USD/m2/chu kỳ thuê (+6,1% yoy), NXXS cũng tiếp tục ghi nhận mức tăng 4,7% đạt 4,5 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của KCN tạm thời giảm xuống 72% và NXXS đạt 89%

CTCP PT KHU CÔNG NGHIỆP TÍN NGHĨA (TIP-HOSE)

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CHÍNH

TIP là chủ đầu tư khu công nghiệp lâu năm tại tỉnh Đồng Nai, hiện công ty đang quản lý KCN Tam Phước với diện tích 325,01 ha, lấp đầy 100%. Sản phẩm, dịch vụ chính của công ty bao gồm: (1) cho đất đất, hạ tầng KCN (2) bất động sản nhà ở (3) Cho thuê Kios, kinh doanh chợ, thu gom rác thải.

KQKD 9T.2021

9T/2021, doanh thu thuần đạt 185 tỷ đồng (+28% yoy), lợi nhuận gộp đạt 129 tỷ đồng (+32% yoy) và LNST-CĐTS là 65,7 tỷ đồng (+10,2% yoy). Trong đó, doanh thu các mảng chính nhƣ cho thuê đất KCN, phí nước thải, chuyển nhượng QSD đất của Tín Khải (công ty con)

Cuối Q3/2021, doanh thu chưa thực hiện dài hạn còn lại 168 tỷ đồng, công ty không vay nợ ngân hàng. Số dư đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết gần 336 tỷ đồng. Tình hình tài chính tƣơng đối khỏe mạnh với tỷ trọng tiền, tương đương tiền + ĐTTC ngắn hạn chiếm gần 20% tổng tài sản.

TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ

Mảng khu công nghiệp: Kỳ vọng việc sớm đƣợc phê duyệt chủ trƣơng khu công nghiệp Xã lộ 25 (huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai. Tổng quy mô 249,19 ha đất tự nhiên. Ngoài ra, công ty sẽ tham gia đấu thầu dự án KCN Long Đức 3 (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) với diện tích 293,9 ha. KCN hiện hữu Tam Phước mỗi năm mang lại đều đặn hơn 50 tỷ đồng doanh thu, KCN Long Khánh mỗi năm mang về hơn 10 tỷ đồng cổ tức tiền mặt.

Mảng bất động sản dân dụng: Dự án KDC Thạnh Phú 586 lô đất nền tƣơng đƣơng 56.779 m2 chƣa chuyển nhƣợng. Dự án Núi Dòng Dài (Paradise Riverside, xã Phƣớc Tân, Tp.Biên Hòa) còn tiềm năng lớn để triển khai với diện tích thương phẩm 19,2 ha (6.774 sản phẩm).

Mảng khác: các mảng khác đang mang lại dòng tiền ổn định ngoại trừ mảng cà phê.

RỦI RO ĐẦU TƯ

Rủi ro dịch bệnh Covid 19: Đại dịch Covid kéo dài gây ảnh hƣởng tới mọi ngành nghề, trong đó ngành bất động sản khu công nghiệp cũng không “miễn nhiễm. Dịch bệnh kéo dài gây chậm trễ trong quá trình phê duyệt chủ trương dự án đồng thời nguy cơ lây nhiễm trong các KCN cao hơn.

Rủi ro giá NVL tăng: ảnh hƣởng tới tổng mức đầu tư, từ đó dẫn tới giá thành sản phẩm trong trường hợp giá bán không tăng theo kịp.

Rủi ro pháp lý: Quá trình phê duyệt chủ trương, đấu thầu và các loại pháp lý khác kéo dài có thể thay đổi phương án tài chính của công ty theo hướng bất lợi hơn

CTCP KHU CÔNG NGHIỆP NAM TÂM UYÊN (NTC-HOSE)

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỐT LÕI

Nam Tân Uyên (NTC) là thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, là chủ đầu tƣ KCN Nam Tân Uyên với tổng diện tích 2 giai đoạn hơn 620 ha (đã lấp đầy 100%). Hiện NTC đang tiếp tục xin cấp phép để triển khai KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 với diện tích 346 ha, nâng tổng diện tích khai thác và vận hành lên 1.066 ha. Sản phẩm: (1) cho thuê đất và hạ tầng KCN; (2) phát triển khu dân cƣ (đất nền); (3) Cho thuê Nhà xƣởng; (4) Hoạt động khác đi kèm mảng KCN.

KQKD 9T.2021

9T2021, NTC đạt doanh thu 165 tỷ đồng (-15% yoy), lợi nhuận gộp đạt 111 tỷ đồng (-21% yoy) và LNST đạt 212 tỷ đồng (-11% yoy) – hoàn thành 68% kế hoạch DT và 94% kế hoạch LNST của năm 2021. Giá cho thuê lũy kế thanh toán 1 lần của NTC 1 hiện tại là 47,49 USD/m2/chu kỳ thuê, NTC 2 là 47,85 USD/m2/chu kỳ thuê. Đất dịch vụ dao động từ 150-195 USD/m2 đối với 2,07 ha cho thuê năm 2020

LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ

Động lực tăng trưởng 5 năm tiếp theo tới từ KCN NTC mở rộng giai đoạn 2 với diện tích thƣơng phẩm 259 ha. Giá cho thuê kì vọng nằm trong khoảng 110-150 USD/m2/ck thuê.

Khu dân cư NTC2 với diện tích 19,5 ha đã đƣợc duyệt quy hoạch 1/500 và đang trong giai đoạn xin chủ trƣơng.  Các nguồn thu từ 2 KCN hiện hữu duy trì ổn định.

Cổ tức tiền mặt tốt năm 2021 với 8.000 đồng/cp.

Công ty có kế hoạch chuyển sàn sang HOSE và thoái vốn từ GVR cũng như các thành viên trong tập đoàn.

RỦI RO ĐẦU TƯ

Tiến độ giao đất chậm: Hồ sơ xin thuê đất đã nộp cho Sở TN&MT từ 4/9/2020 tuy nhiên tới nay vẫn chưa được duyệt. Trong bối cảnh quỹ đất cho thuê còn lại đã không còn. Việc chậm giao đất sẽ gây ảnh hưởng tới kdkd của NTC.  Dịch bệnh Covid19: dịch bệnh bùng phát có thể gây ảnh hƣởng tới tình hình thu hút đầu tư của NTC.