Vay nợ để "an cư": Người trẻ đối mặt nhiều rủi ro

Trong thời gian qua, có rất nhiều người từ có của trở thành con nợ cũng chỉ vì 2 chữ " đòn bẩy tài chính". Có rất nhiều các vấn đề bên trong đó mà nhiều người không có chuyên môn về ngân hàng sẽ không biết và cũng rất dễ bị sales không tốt lừa dối để rồi mắc câu không sao gỡ nổi.

Hôm nay, mình xin gửi một vài chia sẻ về cách sử dụng đòn bẩy tài chính vay mua nhà trên những trải nghiệm của bản thân và một quãng thời gian làm ngân hàng chuyên về mảng cho vay mua nhà. Bài viết này mình đã được đăng trên báo đặc san Đầu tư tài chính tháng 8/2024. Hi vọng có ích với ACE trong nhóm đang trên hành trình chuẩn bị mua nhà.

1/ Theo nhận định của ông, với mức lương trung bình của các bạn trẻ như hiện nay, (khoảng 10 triệu đồng/người), việc sở hữu một căn nhà tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM liệu có khả thi?

Bạn trẻ này có thể sở hữu được căn nhà hay không còn tùy thuộc vào mục tiêu căn nhà của bạn ấy. Một số câu hỏi cần được đặt ra như sau:

- Căn nhà ấy ở vị trí nào ?

- Diện tích sử dụng căn nhà đó ra sao ?

- Căn nhà đó là nhà đất hay chung cư ?

- Căn nhà mới hay cũ ?

Từ những yếu tố này chúng ta sẽ có thể ước tính một khoản tiền mà bạn ấy cần phải bỏ ra để có thể sở hữu được căn nhà đó. Chúng ta cũng sẽ tính toán được bạn ấy cần phải tiết kiệm bao nhiêu tiền hàng tháng và trong thời gian bao lâu để có được số tiền đó.

Tuy nhiên với một cách tiếp cận khác từ khả năng quản lý tài chính cá nhân của bạn ấy, chúng ta cũng sẽ biết được số tiền bạn ấy có thể tiết kiệm được và sau bao lâu bạn ấy có thể mua được căn nhà ở Hà Nội với giá trị tối thiểu.

Để sống được ở Hà Nội một cách rất tiết kiệm thì bạn trẻ này cần phải bỏ ra các khoản chi phí gồm: Tiền nhà 2 triệu đồng, tiền ăn 3,5 triệu đồng, tiền điện nước: 500 ngàn đồng, tiền internet, đi lại 500 ngàn đồng. Tổng cộng là 6,5 triệu đồng. Như vậy mỗi tháng bạn trẻ này sẽ tiết kiệm được khoảng 3,5 triệu đồng. Một năm bạn ấy tiết kiệm được khoảng 42 triệu đồng.

Giá chung cư ở Hà Nội bây giờ tối thiểu khoảng 40 triệu/m2. Giả sử bạn trẻ này mua căn chung cư diện tích nhỏ tối thiểu khoảng 22 m2 thì số tiền bạn trẻ phải bỏ ra là khoảng 880 triệu đồng.

Nếu cứ tích lũy tiết kiệm đều đặn thì bạn trẻ phải mất 21 năm mới kiếm đủ số tiền để mua căn nhà này (giả sử căn nhà chỉ tăng giá bằng lãi tiết kiệm ngân hàng).

2/ Với tốc độ tăng giá bất động sản như hiện nay, theo ông, người trẻ nên vay tiền mua nhà hay chờ tích lũy đủ mới mua nhà?

Để có thể mua nhà sớm hơn thì chỉ dựa vào tích lũy tiền của bản thân là khó có thể sở hữu căn nhà đầu tiên sớm được. Chính vì vậy mà người trẻ có nhiều giải pháp hiệu quả hơn để có thể mua được nhà.

- Phương án 1: Vay tiền của người thân, ngân hàng để sớm sở hữu căn nhà. Hàng tháng trả nợ gốc, lãi. Tuy nhiên phương án này cần phải tính toán rất cẩn thận về dòng tiền để đảm bảo tránh gặp phải những rủi ro vừa mất tiền, vừa mất nhà mà cuộc sống gia đình bất ổn.

- Phương án 2: Tích lũy tiền vào những tài sản có tốc độ tăng ngang hoặc tốt hơn với tốc độ tăng giá nhà. Tất nhiên phải đảm bảo trong thời gian dài đó thì tài sản đó không được mất. Khi giá trị tài sản này đạt đến một ngưỡng mà bạn trẻ có thể chuyển ngang mua căn nhà thì có thể chuyển đổi tài sản. Hiện nay ở Việt Nam có nhiều quỹ ETF, quỹ mở chủ động có thể giúp bạn trẻ đạt được mục đích này.

3/ Theo ông, việc mua nhà bằng đòn bẩy tài chính có những lợi ích và rủi ro gì? Và trong trường hợp nào thì việc vay tiền để mua nhà phát huy được hết tác dụng?

Đòn bẩy tài chính hay còn gọi là vay nợ, đây chính là con dao hai lưỡi, nó giúp cho mọi người đạt được mục tiêu sở hữu căn nhà sớm hơn. Nhưng bạn trẻ cần phải biết những rủi ro sẽ gặp phải khi dùng đòn bẩy tài chính:

- Rủi ro lớn nhất của vay nợ chính là lãi suất. Các ngân hàng thường áp dụng trong các hợp đồng vay là lãi suất thả nổi. Nếu lãi suất tiết kiệm tăng thì lãi suất khoản vay cũng sẽ tăng. Khi đó tiền lãi vay mà bạn trẻ phải trả sẽ tăng lên. Câu hỏi đặt ra lúc này, bạn trẻ ấy có đủ tiền để trả khi lãi tăng lên không? (Lưu ý: Việc tăng lãi suất thường xuyên xảy ra trong thời gian của khoản vay 20-30 năm do chính sách điều hành tiền tệ của nhà nước).

- Rủi ro về thu nhập trả nợ: Nếu nguồn thu nhập của bạn trẻ phụ thuộc hoàn toàn vào lương làm thuê. Một sự không may nếu công ty bạn ấy khó khăn, bạn ấy phải nghỉ việc. Như vậy mất nguồn trả nợ vay ngân hàng. Nợ xấu lúc này xảy ra. Căn nhà này sẽ phải xử lý để trả nợ ngân hàng.

- Rủi ro về tài sản đảm bảo là chính căn nhà mua: Khi bạn dùng nợ mua căn nhà, nếu giá căn nhà ấy đang ở trên đỉnh. Không may thị trường bất động sản suy giảm, giá trị căn nhà đó giảm theo, ngân hàng sẽ yêu cầu bạn trả nợ trước hạn hoặc bổ sung tài sản đảm bảo vào để đủ tỷ lệ đảm bảo theo quy định. Ngoài ra nếu ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo này để tất toán khoản nợ của bạn, tài sản không đủ trả nợ, có phải bạn đã mất tài sản mà vẫn ôm nợ.

- Rủi ro về cam kết trả lãi của chủ đầu tư: Nhiều chủ đầu tư có các chương trình ưu đãi mua nhà cam kết trả lãi, nhưng khi chủ đầu tư gặp khó khăn thì việc cam kết này trở nên vô nghĩa. Nợ vẫn là của khách hàng và họ vẫn phải trả nợ.

Để sử dụng đòn bẩy tài chính được hiệu quả nhất:

- Lựa chọn gói vay có chi phí lãi tối ưu nhất. Những ngân hàng nước ngoài, ngân hàng TMCP nhà nước thường có mức lãi suất tối ưu.

- Mua căn nhà ở mức giá hợp lý, tránh Fomo đu đỉnh để rồi phải vay nợ nhiều hơn, trả nợ nhiều hơn trong khi giá trị căn nhà bị suy giảm.

- Thời gian vay mua nhà nên để dài để giảm thiểu gánh nặng trả nợ ban đầu, đặc biệt phù hợp với các bạn trẻ vì thu nhập thời gian đầu thường thấp.

- Mua căn nhà phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, tránh cố quá để tạo áp lực tài chính lên cuộc sống của cá nhân hay gia đình. Hoặc đôi khi như tạo một cái gông kìm hãm sự phát triển sự nghiệp của bản thân.

4/ Theo ông, đâu là những yếu tố cần lưu ý để giảm thiểu rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà?

- Lựa chọn các gói vay có thời gian ưu đãi và cố định lãi suất dài nhất. Hiện nay tôi thấy có nhiều gói vay ưu đãi và cố định tới 5 năm. Như vậy trong 5 năm đó sẽ được ổn định lãi mà không phải lo lãi suất thả nổi. Sau thời gian này, nếu vẫn muốn có lãi suất ổn định như vậy bạn có thể chuyển đổi ngân hàng khác có gói ưu đãi tốt tương đương.

- Lựa chọn gói vay có lãi suất tham chiếu theo lãi suất tiết kiệm của những ngân hàng TMCP nhà nước thì khi có điều chỉnh lãi suất, khoản vay của bạn sẽ bị tăng ít lãi suất hơn.

- Cân đối thu nhập – chi tiêu – trả nợ đảm bảo tổng số tiền trả nợ/thu nhập dưới 30%. Ví dụ bạn có thu nhập 10 triệu thì bạn chỉ nên dành 3 triệu trả nợ. Tuy nhiên, còn phụ thuộc vào mức độ ổn định của thu nhập và số thu nhập hàng tháng.

- Không phụ thuộc vào 1 nguồn tiền trả nợ. Nếu bạn chỉ có duy nhất một khoản lương làm thuê trả nợ thì rất rủi ro nếu bạn mất nguồn thu nhập này. Nên xây dựng cho mình nhiều khoản thu nhập thụ động để trả nợ vay.

- Tạo quỹ dự phòng nợ vay từ 3-6 tháng trả nợ gốc lãi: Với ngân hàng bạn không thể chậm trả 1 ngày, nếu bạn quá hạn sẽ có rất nhiều các loại phí, lãi kèm theo. Quá hạn lâu ngày sẽ dẫn tới phải trả toàn bộ gốc, lãi. Thậm chí còn phải xử lý tài sản đảm bảo. Nên nguyên tắc cần phải đảm bảo tối thiểu hóa việc chậm trả ngân hàng.