VARS cảnh báo hệ số K có thể làm tăng mạnh nghĩa vụ tài chính đất đai

Theo VARS, việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh K có thể giúp rút ngắn thủ tục định giá, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ làm tăng chi phí sử dụng đất, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và nguồn cung bất động sản nếu thiếu dữ liệu đáng tin cậy cùng cơ chế điều chỉnh minh bạch.

Ngày 29/09, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) gửi văn bản đến Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nội dung tập trung vào cơ chế áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Theo VARS, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 12/09 tiếp tục định hướng sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số K làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay thế việc xác định giá đất cụ thể. Cách làm này được kỳ vọng rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và giảm chi phí hành chính.

Tuy nhiên, dự thảo chưa làm rõ đầy đủ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K. Do đó, điểm nghẽn có thể chuyển từ khâu xác định giá đất cụ thể sang quá trình xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Nguy cơ gia tăng nghĩa vụ tài chính

Kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về quyết định hệ số K năm 2026 cho thấy, khoảng một phần ba địa phương áp dụng đồng loạt hệ số K bằng 1, trong khi những nơi còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và các yếu tố liên quan.

Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể đạt 1.45, còn TPHCM hệ số này lên tới 1.7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm hệ số biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.

VARS cho rằng sự khác biệt giữa các địa phương có thể xuất phát từ đặc thù thị trường. Tuy nhiên, nếu thiếu tiêu chí thống nhất, việc xác định hệ số K dễ phụ thuộc vào quyết định hành chính, khiến doanh nghiệp và người dân khó dự báo nghĩa vụ tài chính.

Đặc biệt, việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K có thể khiến chi phí sử dụng đất tăng đáng kể. VARS tổng hợp ước tính tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng từ 2-2.6 lần so với cơ chế trước đây.

Chi phí đất tăng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cân đối dòng tiền, hiệu quả đầu tư và tiến độ triển khai của doanh nghiệp, qua đó tạo thêm áp lực lên nguồn cung bất động sản. Với người dân, nghĩa vụ tài chính cũng có thể tăng khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Một rủi ro khác là tranh chấp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nếu mức tính theo bảng giá đất nhân hệ số K thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.

Đề xuất minh bạch hệ số K, xây dựng cơ sở dữ liệu

Để hạn chế những tác động trên, VARS kiến nghị xác định rõ bản chất hệ số K là tỷ lệ giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá đất tương ứng. Việc tính toán cần dựa trên dữ liệu giao dịch, đấu giá và những nguồn thông tin có thể kiểm chứng.

Bảng giá đất và hệ số K cần được rà soát định kỳ hằng năm, đồng thời điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng.

VARS đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động 20% để kích hoạt rà soát và công bố trước tối thiểu 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính. Đây là các mức đề xuất ban đầu, cần tiếp tục đánh giá bằng dữ liệu thực tế.

VARS cũng đề nghị có cơ chế chuyển tiếp cho hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước khi bảng giá đất, hệ số K mới có hiệu lực. Các phương án gồm giới hạn mức tăng nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, áp dụng lộ trình chuyển tiếp hoặc cho phép nộp dần có điều kiện.

Riêng đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Hội kiến nghị tỷ lệ bồi thường về đất không thấp hơn 100% giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số K tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với các dự án lấn biển, sử dụng đất hỗn hợp, quy mô lớn hoặc khu vực thiếu dữ liệu giao dịch, VARS đề xuất tiếp tục duy trì phương pháp xác định giá đất cụ thể như một trường hợp ngoại lệ có tiêu chí rõ ràng.

Về cơ sở dữ liệu, VARS kiến nghị bổ sung trách nhiệm cung cấp, kết nối dữ liệu giá giao dịch từ các cơ quan liên quan và sàn giao dịch bất động sản vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đồng thời, cần thiết lập cơ chế thẩm định độc lập đối với bảng giá đất và hệ số K, có sự tham gia của chuyên gia, tổ chức tư vấn và đại diện tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đi kèm yêu cầu công bố định kỳ các chỉ số đánh giá mức độ phù hợp với giá đất thị trường.