Vẫn trống vắng khung pháp luật đất đai cho phát triển bất động sản du lịch

Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng không được quyền sử dụng đất rất dài hạn như đất ở mà chỉ được sử dụng đất có thời hạn 50 - 70 năm như các loại BĐS sản xuất - kinh doanh khác.

Kể từ 2014, thị trường bất động sản (BĐS) đã phục hồi và phát triển sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 2 về các giải pháp phục hồi thị trường, sau 5 năm lượng giao dịch và giá BĐS suy giảm. Thị trường bất động sản phục hồi nhờ ba giải pháp cơ bản bao gồm: Nhà nước đã sử dụng ngân sách để cho vay ưu đãi phục vụ phát triển khu vực nhà ở xã hội; Các nhà đầu tư đã có sáng kiến phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng có tiềm năng cao; Các nhà đầu tư và Nhà nước cùng nhau giải quyết vấn đề nợ xấu gắn với các BĐS nhà ở đang mất cân đối cung - cầu (Khu vực nhà ở cao cấp: cung cao nhưng cầu rất thấp; khu vực nhà ở giá rẻ: cầu rất cao nhưng cung rất thấp).

Như vậy, kể từ 2014, BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đã phát triển rất mạnh với khung pháp luật do chính quyền địa phương, nhà đầu tư dự án tự kỳ vọng để tạm hứa với các nhà đầu tư thứ cấp. Cho tới 2018, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu chính thức các Bộ nghiên cứu hình thành khung pháp luật phù hợp cho phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, nhưng các Bộ vẫn chưa phối hợp để tạo dựng được khung pháp luật phù hợp cho phân khúc BĐS này.

Cũng vào năm 2018, siêu dự án Cocobay với hầu hết BĐS thuộc phân khúc du lịch - nghỉ dưỡng đã chính thức bị “đứt gánh” do nhà đầu tư dự án không trả được lãi suất theo cam kết đối với các nhà đầu tư thứ cấp (nhà đầu tư tư nhân). Từ đó, các nhà đầu tư tư nhân bắt đầu cùng nhau xem là khung pháp luật cho phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng thì đều nhận thấy việc hứa hẹn của nhiều địa phương có vẻ như không thuận với ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chính thức hướng dẫn các Sở tài nguyên và môi trường các địa phương về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các BĐS du lịch gắn liền với đất đều là các BĐS thuộc khu vực sản xuất - kinh doanh. Điều này có nghĩa là bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng không được quyền sử dụng đất rất dài hạn như đất ở mà chỉ được sử dụng đất có thời hạn 50 - 70 năm như các loại BĐS sản xuất - kinh doanh khác. Từ đây, nhiều nhà đầu tư thứ cấp ra đi, không quan tâm tới phân khúc này nữa. Việc đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng trở nên suy giảm mạnh.

Bên cạnh những khó khăn về pháp luật đối với các BĐS du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới như Condotel, Shophouse, hay Villa nghỉ dưỡng..., nhiều loại hình BĐS du lịch - nghỉ dưỡng khác cũng được các nhà đầu tư du lịch vận hành trái pháp luật hiện hành như Farmstay (trang trại nghỉ dưỡng). Về nguyên tắc, pháp luật quy định rằng các trang trại không được xây dựng nhà ở kiên cố, nhưng muốn nghỉ dưỡng lại phải có nhà nghỉ đủ tiêu chuẩn. Thế là bất tuân pháp luật, các nhà đầu tư cho xây dựng nhiều nhà nghỉ như những khách sạn nhỏ để phục vụ cho nghỉ dưỡng tại các trang trại. Nhu cầu xây dựng và hình thức du lịch farmstay là đúng, nhưng pháp luật hiện hành vẫn chưa cho phép. Tình trạng này cũng mới xảy ra vào khoảng năm 2018 - 2019. Thực tế cứ phát triển nhưng pháp luật vẫn chưa điều chỉnh được kịp thời.

Đúng vào lúc phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng gặp khó khăn về pháp luật, có biểu hiện đi xuống thì đại dịch COVID-19 ập tới. Kinh tế du lịch bị ảnh hưởng trực tiếp và gần như phải dừng lại hoàn toàn trên toàn thế giới cũng như ở Việt Nam. Đáng lẽ, trong giai đoạn du lịch lắng xuống do COVID-19, Việt Nam có thể tập trung lực lượng nhằm hoàn thành khung pháp luật hợp lý để phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng. Rất tiếc, việc này đã không xảy ra và đến khi du lịch có cơ hội khởi động lại thì chúng ta vẫn chưa có được một khung pháp luật phù hợp.

Loại hình du lịch, loại hình BĐS du lịch và khung pháp luật phù hợp

Trên thế giới, sự phát triển kinh tế càng mạnh, thu nhập của người lao động càng cao, thì nhu cầu du lịch càng lớn. Mặt khác, yêu cầu của du khách cũng ngày một đa dạng hơn, không chỉ địa điểm du lịch, hình thức du lịch, phương pháp du lịch, mà cả các yếu tố nội dung cũng phải thay đổi.

Nơi lưu trú du lịch cũng là một thành phần quan trọng trong phát triển du lịch, cũng có nhu cầu đa dạng hoá thường xuyên. Mặt khác, BĐS du lịch cũng cần có những yếu tố khác biệt gắn với văn hóa, lịch sử của nơi đến du lịch để thu hút du khách tới và quay lại nhiều lần. Địa điểm đầu tư xây dựng các BĐS du lịch cũng cần được quan tâm làm tăng tính khác biệt.

Một xu hướng du lịch được nhiều du khách yêu thích là du lịch trải nghiệm văn hóa địa phương. Du khách yêu thích vì loại hình du lịch này đòi hỏi chi phí không cao, tầm hiểu biết sau chuyến đi mở rộng hơn. Đất nước tổ chức du lịch có thể động viên được toàn dân làm du lịch, động viên được nhiều thể loại BĐS tham gia phát triển du lịch. Ngôi nhà mình đang ở, khu rừng minh đang phát triển, trang trại đang vận hành, một nghề truyền thống đang sản xuất... đều có thể trở thành địa điểm du lịch.

Đến đây có thể đưa ra nhận xét: chỉ có các khách sạn là loại hình BĐS có chức năng thuần túy phục vụ du lịch, còn lại nhiều loại hình BĐS khác đều có thể để tham gia du lịch. Dưới góc nhìn này, chúng ta có thể để xác định một loại hình BĐS đa công năng, trong đó có chức năng du lịch.

Trên thực tế, ở các đô thị tại Việt Nam cũng như trên thế giới, tồn tại khá nhiều loại hình BĐS đa công năng, trong đó có công năng làm nhà ở. Một nhà ở tại thành phố, có thể sử dụng làm cửa hàng, làm nơi sản xuất, nơi cung cấp các loại dịch vụ và tham gia du lịch. Loại hình BĐS này rất phù hợp với hình thức du lịch trải nghiệm. Mở rộng ra các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc, Quy Nhơn... chúng ta cũng có thể cho phép các BĐS du lịch kiểu mới như Condotel, Shophouse... được sử dụng để làm văn phòng, đón khách du lịch hoặc để ở cho những đối tượng nhất định. Tại đây không nhất thiết phải có đầy đủ các dịch vụ như trường học, y tế, cơ sở văn hóa... như các nơi khác có người ở. Người ta có thể lựa chọn đến ở hoặc không đến ở tùy theo hoàn cảnh của cuộc sống riêng. Lúc đó, có thể cho phép các BĐS du lịch đa công năng được sử dụng đất lâu dài hạn như đất ở. Điều kiện này sẽ khuyến khích các nhà đầu tư thứ cấp quay lại đầu tư vào các BĐS du lịch kiểu mới.

Sự thực, đầu tư BĐS cho phép thu lợi từ 2 đường: một là thu lợi từ giá đất tăng thêm theo thời gian và hai là thu lợi từ quá trình kinh doanh BĐS đó. Khi kinh doanh bất động sản in người Việt Nam vẫn có thói quen là muốn mua đứt BĐS để được sử dụng lâu dài. Dù kinh doanh không được lãi hoặc giá đất không tăng thì BĐS vẫn tồn tại như tài sản của gia đình. Để thay đổi thói quen này, chúng ta cần có thời gian. Bên cạnh yếu tố thay đổi thói quen, chúng ta cũng cần có những giải pháp về thuế để làm cho mọi người cân nhắc lợi ích mà thay đổi thói quen. Ví dụ, chúng ta không nhất thiết phải phân ra quá nhiều loại đất với các chế độ sử dụng khác nhau. Mỗi loại đất của nhà nước, có thể giao có thu tiền để sử dụng lâu dài và có thể cho thuê tùy theo lựa chọn của người có nhu cầu sử dụng đất. Khi lựa chọn sử dụng đất lâu dài, thì phải chịu mức thuế đất rất cao; khi lựa chọn hình thức thuê đất của nhà nước thì không phải nộp thuế sử dụng đất.

Xây dựng khung pháp luật cho BĐS du lịch

Như trên đã giới thiệu, nhiều nhà đầu tư cá nhân đã rút khỏi thị trường đầu tư BĐS du lịch kiểu mới. Muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, chúng ta cần phải có một khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích. Từ thực tế, có thể khẳng định rằng nếu chúng ta cho các BĐS du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đấy chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại. Hướng tiếp theo của giải pháp là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các BĐS du lịch kiểu mới để có thể để cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn.

Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai của Việt Nam theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn.

Điền tiếp theo cần thay đổi trong hệ thống pháp luật là cần mở rộng phạm vi cho phép xây dựng nhà ở, nhà nghỉ, nhà khách kiên cố trong khu vực đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp có khả năng tham gia kinh doanh du lịch. Khi các quy định này được rõ ràng thì cũng là giải pháp để đưa đất rừng, đất trang trang trại, đất nông nghiệp vào kinh doanh du lịch. Tất nhiên, những e ngại rằng chính sách này bị lợi dụng thì chúng ta có thể thu từ thuế lợi tức và kiểm soát chặt chẽ việc bảo vệ rừng.

Kết luận

Tiềm năng du lịch của Việt Nam là rất lớn. Chúng ta đã khai thác du lịch nhưng hiệu quả chưa được cao, mặc dù chúng ta có những điểm du lịch đặc sắc so với thế giới. Phong cảnh và con người cũng chỉ là những yếu tố cơ bản, bên cạnh đó rất cần các yếu tố hạ tầng khác, trong đó có các BĐS du lịch. Thời gian qua, tăng trưởng kinh tế du lịch của ta khá mạnh, sự phát triển phân khúc BĐS du lịch kiểu mới cũng khá mạnh. Rất tiếc là sự phát triển mạnh đó lại được thực hiện trong hoàn cảnh không có khung pháp luật phù hợp.

Lúc này, nhiệm vụ xây dựng khung pháp luật phù hợp để phát triển các BĐS du lịch cần được đặt lên như một nhiệm vụ hàng đầu nhằm kịp thời phát triển BĐS du lịch, đáp ứng nhu cầu phát triển du lịch trở lại khi chúng ta khống chế được COVID-19.