Văn phòng cho thuê đối mặt áp lực thu hẹp

Số lượng khách thuê và diện tích văn phòng sụt giảm do dự báo tình hình kinh tế năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn

Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Quận 1, TP.HCM cho biết, từ cuối năm 2022 đối mặt với khó khăn thị trường, giao dịch trầm lắng, doanh thu lợi nhuận sụt giảm, công ty đã phải cắt giảm gần 50% số nhân sự, hoạt động cầm chừng. Chính vì vậy, nếu trong giai đoạn cao điểm, để đáp ứng không gian làm việc cho hàng trăm nhân sự, cả quản lý và nhân viên, công ty phải thuê 5 tầng lầu của tòa cao ốc, vị trí ngay trung tâm. Song, hiện tại công ty đã phải trả bớt 2 tầng để tiết giảm chi phí thuê mặt bằng, điện nước. Và dự kiến sau khi hết hợp đồng vào cuối năm nay, nếu tình hình kinh doanh không cải thiện, công ty sẽ trả mặt bằng để thuê ở văn phòng làm việc có diện tích nhỏ hơn ngoài khu trung tâm thành phố, với mức giá “dễ thở” hơn, nhằm cầm cự qua giai đoạn khó khăn.

Vấn đề này không hề hiếm gặp trong bối cảnh kinh tế khó khăn, với nhiều doanh nghiệp trong các lĩnh vực khác nhau.

Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2022 của Colliers (Việt Nam) cho thấy, tại thị trường văn phòng TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A giảm từ 95% trong quý III/2022 xuống còn trên 90% trong quý IV/2022. Với mức giá thuê dao động từ 41 đến 67 USD/m2/tháng, tăng khoảng 3% so với quý III/2022, phân khúc hạng A luôn được các tập đoàn hàng đầu, các công ty đa quốc gia hướng đến nhằm định vị thương hiệu; còn phân khúc hạng B và C thì thường được các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê để tiết giảm bớt chi phí.

Bà Nhung Vũ - Phó Giám đốc Dịch vụ văn phòng Colliers (Việt Nam) cho biết, thực chất thị trường TP.HCM vẫn thiếu văn phòng hạng A trong nhiều năm qua. Chưa kể, nếu để đáp ứng được các tiêu chuẩn mới về tính an toàn, bền vững thì thành phố càng thiếu những tòa nhà văn phòng hạng A đạt chứng nhận xanh. Cũng theo bà Nhung Vũ, Thị trường văn phòng TP.HCM đã bắt đầu có một số sự dịch chuyển sau đại dịch, tương ứng với xu thế thay đổi trong chính sách nhân sự và nơi làm việc của các doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp đã và đang theo đuổi mô hình làm việc kết hợp với các yêu cầu mới về không gian văn phòng linh hoạt, tối ưu hóa không gian làm việc. Điều này sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư dự án văn phòng phải cải tạo mặt bằng văn phòng hiện hữu, hoặc tính toán phương án phát triển dự án văn phòng mới, đảm bảo cả những yêu cầu về môi trường - xã hội - quản trị (ESG) để tăng sức hấp dẫn với khách thuê và lợi nhuận lâu dài.

“Hiện nay, việc doanh nghiệp thu hẹp quy mô văn phòng hoặc rời các tòa nhà văn phòng hạng A để chuyển ra ngoài khu vực trung tâm là có nhưng không đáng kể. Thứ nhất, khó khăn trước mắt chỉ là tạm thời, trong khi đó đầu tư cho không gian văn phòng làm việc là khoản đầu tư dài hạn của doanh nghiệp. Thứ hai, với dòng vốn FDI và các doanh nghiệp nước ngoài đang tìm cách đặt chân vào thị trường Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm của TP.HCM vẫn sẽ ở mức cao”, bà Nhung cho biết thêm.

Tương tự, báo cáo thị trường của một Công ty nghiên cứu thị trường khác là Savills (Việt Nam) cũng thể hiện, nguồn cung và cầu văn phòng đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Cụ thể, năm 2022, nguồn cung đạt 2,6 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần), tăng 5% theo năm. Tổng nguồn cung mới 27.800m2 đến từ 5 dự án ở khu vực ngoài trung tâm (94%) và một dự án ở khu vực trung tâm (6%). Quỹ đất khan hiếm tại khu vực trung tâm thúc đẩy nguồn cung dịch chuyển ra bên ngoài các quận lân cận. Đến năm 2025, nguồn cung tương lai là 412.000 m2 NLA từ 18 dự án. Văn phòng hạng A trong tương lai sẽ giảm bớt áp lực về nguồn cung. Trong đó, The METT và The Hallmark tại Thủ Thiêm sẽ cung cấp 85.000 m2 NLA hạng A vào năm 2023.

Nguồn cầu đang có những tín hiệu tích cực trong năm với lượng tiêu thụ tăng mạnh tới 186.700 m2 trong năm 2022. Khảo sát trên 249 giao dịch vào năm 2022 cho thấy việc di dời để mở rộng chiếm 46% diện tích cho thuê và các văn phòng mới thành lập chiếm 36%. Trong khi khách thuê di dời với cùng diện tích thuê như trước chiếm 14%. Các công ty FIRE (tài chính và bất động sản) tiếp tục dẫn đầu các giao dịch mới với 32% diện tích thuê, nhưng quy mô thu hẹp hơn năm trước…

Theo nhận định của các chuyên gia, hiện nay một số tòa nhà có nguy cơ sụt giảm số lượng khách thuê và diện tích văn phòng do tình hình kinh tế năm 2023 được dự báo vẫn còn nhiều khó khăn, trong khi đó lượng cung tòa nhà văn phòng lại không tăng, nhất là các văn phòng ở các vị trí đắc địa, ngay trung tâm lại càng hiếm. Hơn nữa, trong xu hướng mới, nhiều doanh nghiệp thường lựa chọn mô hình văn phòng kết hợp để tối ưu hóa mặt bằng thuê. Chính vì vậy, các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê cần đưa ra chính sách và giá thuê linh hoạt trong bối cảnh cạnh tranh hút khách thuê khá gay gắt khi kinh tế và tiêu dùng suy giảm như hiện nay.