Văn Giang: "Kho cung" chủ lực phía Đông Hà Nội

Dự báo năm 2025, thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội sẽ cung cấp khoảng 35.500 căn, với Văn Giang (Hưng Yên) chiếm 40% nguồn cung mới. Giá căn hộ tại Văn Giang khoảng 67 triệu đồng/m², thấp hơn 62% so với nội thành Hà Nội, thúc đẩy thanh khoản khu vực này với 53% tổng tiêu thụ.

Năm 2025 đánh dấu một bước ngoặt của thị trường căn hộ Hà Nội khi dòng cung không chỉ gia tăng về lượng mà còn dịch chuyển rõ rệt về phía Đông, với tâm điểm là Văn Giang (Hưng Yên). Sự nổi lên của khu vực này không đơn thuần bổ sung nguồn hàng, mà còn tạo lực điều tiết mặt bằng giá, tái định hình cán cân cung – cầu và được kỳ vọng trở thành trục tăng trưởng chủ đạo của thị trường trong năm 2026.

Văn Giang: "Kho cung" chủ lực phía Đông Hà Nội

Năm 2025, thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội tiếp tục duy trì đà tăng trưởng với khoảng 35.500 căn mở bán mới, tăng nhẹ 2% so với năm trước. Con số này không chỉ phản ánh sự hồi phục của môi trường vĩ mô và khung pháp lý, mà còn cho thấy niềm tin của chủ đầu tư vào sức hấp thụ của thị trường.

Điểm đáng chú ý nằm ở sự dịch chuyển cơ cấu nguồn cung. Văn Giang (Hưng Yên) bất ngờ chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung mới trong năm, so với mức khiêm tốn 7% của năm 2024. Riêng quý IV/2025, khu vực này trở thành tâm điểm khi 4 dự án cao tầng quy mô lớn đồng loạt ra hàng, chiếm hơn 60% lượng mở bán mới toàn thị trường. Từ vị trí vệ tinh, Văn Giang đang nổi lên như trục cung – cầu chủ đạo của khu Đông.

Xu hướng này được dự báo còn rõ nét hơn trong năm 2026. Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, khoảng 54% nguồn cung sơ cấp mới sẽ tập trung tại khu Đông và Văn Giang, với sự góp mặt của loạt đại đô thị và dự án quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2–3, Alluvia City, Sunshine Legend City, Ecopark… Sự hiện diện dày đặc của các “đầu tàu” phát triển đang định hình lại bản đồ nguồn cung căn hộ Thủ đô.

Lợi thế giá: đòn bẩy thanh khoản và “van điều tiết” thị trường

Song hành với làn sóng nguồn cung, mặt bằng giá năm 2025 ghi nhận xu hướng ổn định hơn sau giai đoạn tăng nóng từ 2024. Quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt khoảng 86 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước.

Trong bức tranh đó, Văn Giang nổi bật với mức giá trung bình khoảng 67 triệu đồng/m² – thấp nhất thị trường. So với mức 109 triệu đồng/m² tại khu vực nội thành, căn hộ tại đây chỉ bằng khoảng 62%. Khoảng chênh đáng kể này mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm khách hàng thu nhập đại chúng và khá – vốn chiếm tới 95% hộ gia đình Hà Nội theo khảo sát của One Mount Group.

Chính lợi thế giá đã thúc đẩy thanh khoản khu Đông tăng mạnh. Năm 2025, khu vực này đóng góp 53% tổng lượng tiêu thụ căn hộ toàn thị trường, riêng Văn Giang chiếm 37% và dẫn đầu về số bán. Tỷ lệ hấp thụ cao tại nhiều dự án cho thấy sức cầu ở thực và nhu cầu tích sản dài hạn vẫn bền bỉ.

Diễn biến này gợi nhớ mô hình “thành phố bên kia sông” từng hình thành tại nhiều đô thị lớn trên thế giới: khi nội đô đạt ngưỡng giá cao, dòng phát triển sẽ dịch chuyển sang khu vực liền kề có hạ tầng đồng bộ và quy hoạch dài hạn. Với nền tảng hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự tham gia của các chủ đầu tư lớn và mặt bằng giá còn dư địa, khu Đông Hà Nội – đặc biệt là Văn Giang – đang hội tụ những điều kiện để hình thành một cực tăng trưởng đô thị mới trong trung và dài hạn.