Vẫn chưa rõ ràng cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Có ý kiến cho rằng, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa rõ ràng, chưa bảo đảm được thể chế đầy đủ, toàn diện, cần rà soát và hoàn thiện sâu sắc hơn để tiếp tục trình Quốc hội xem xét cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới.

Tại chương trình Phiên họp thứ 23, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), vấn đề định giá đất theo giá thị trường tiếp tục nhận được sự quan tâm rất lớn của Quốc hội.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà trình bày tại tờ trình của Chính phủ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo luật hoàn thiện gồm 16 chương, 247 điều, trong đó tăng 3 mục, bổ sung mới 24 điều, bỏ 13 điều so với dự thảo Luật lấy ý kiến nhân dân.

Dự thảo luật đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất. Đồng thời, Luật Đất đai sửa đổi cũng đã bổ sung quy định về tư vấn thẩm định giá đất.

Tuy nhiên, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, quy định tại Điều 154 về phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn chưa rõ ràng, chưa bảo đảm thể chế đầy đủ, toàn diện yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW về có chính sách phù hợp với từng đối tượng, loại hình sử dụng đất để khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai. Chính sách tài chính về đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai là nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Theo báo cáo Thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đề nghị, bảng giá đất cần được quy định rõ ràng, cụ thể trong dự thảo luật về các phương pháp định giá đất và trường hợp áp dụng cụ thể để bảo đảm tính công khai, minh bạch trong định giá đất. Có ý kiến đề nghị thu hẹp các phương pháp định giá đất, cân nhắc ưu tiên sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh.

Đối với quy định về tài chính về đất đai, giá đất, trong đó có các khoản thu ngân sách từ đất đai, Ủy ban Kinh tế đề nghị Chính phủ báo cáo về lộ trình rà soát, tổng kết thi hành các luật về thuế sử dụng đất để trình Quốc hội xem xét, sửa đổi, bổ sung, bảo đảm thể chế hóa đúng và đầy đủ các nhiệm vụ, giải pháp nêu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW và đồng bộ với quy định tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, ông Thanh cũng đề nghị ban soạn thảo rà soát pháp luật có liên quan đến trình tự xác định giá đất cụ thể như: đấu thầu chọn tư vấn, thẩm định kết quả… để bảo đảm tính khả thi của quy định tại khoản 4 Điều 151 về ban hành quyết định giá đất trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất, đồng thời bảo đảm chất lượng của kết quả định giá đất; nghiên cứu bổ sung quy định về xử lý trong trường vi phạm.

Cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại phiên họp thứ 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng cho rằng, để tiếp tục hoàn thiện dự án Luật, ban soạn thảo cần thể chế hóa một cách đầy đủ các quan điểm, nguyên tắc và nội dung trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương.

Trong đó, một quan điểm rất quan trọng trong Nghị quyết 18-NQ/TW là “Đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hóa và hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế". Tuy nhiên, theo Chủ tịch Quốc hội, qua đối chiếu với 47 Điều và 16 Chương của dự thảo luật trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho thấy, việc thể chế hóa chủ trương này còn đang mờ nhạt, không có chương riêng cũng như các điều thể hiện một cách rõ ràng.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị ban soạn thảo phối hợp cơ quan thẩm tra để nghiên cứu, thiết kế thêm một số điều hoặc có thể có chương riêng đề cập đến việc điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê đất đai, trách nhiệm của các cấp, các ngành, xây dựng dữ liệu về đất đai, việc lượng hóa, hạch toán đầy đủ về đất đai. Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh đây là vấn đề lớn cần phải được thể chế hóa.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý cần tiếp tục rà soát để hoàn thiện sâu sắc hơn một số nội dung của dự thảo luật. Đơn cử như nội dung về cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất; cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, trong dự án luật này.

Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ, trong dự án luật này có nhiều điều giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết hoặc là thực hiện theo quy định của Chính phủ, trong đó có nội dung rất quan trọng là vấn đề về tài chính đất đai, phương pháp, cách thức, trình tự, thủ tục tính giá đất. Nhấn mạnh đây là những vấn đề đại sự, người dân rất quan tâm, cần phải được luật hóa, Chủ tịch Quốc hội đề nghị không nên chỉ quyết định một câu giao cho Chính phủ hướng dẫn mà đề nghị các cơ quan nghiên cứu nội dung lớn để đưa vào luật và làm rõ danh mục các văn bản dự kiến ban hành để hướng dẫn chi tiết.

Về vấn đề áp dụng pháp luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết, theo báo cáo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) có liên quan đến hơn 100 dự án luật và liên quan trực tiếp đến khoảng 20 -22 luật. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo và cơ quan chủ trì thẩm tra rà soát với những dự án luật đang sửa như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu... để đảm bảo tương thích.

Đối với các dự án luật khác liên quan, hiện có 2 phương án. Một là rà soát lại để đưa vào dự án luật này để sửa luôn. Hai là dùng một luật để sửa nhiều luật. Do đó, đề nghị cân nhắc phương án để sửa ngay trong Luật Đất đai để bảo đảm tính khả thi, để khi Luật được ban hành không phải chờ các luật khác và có thể vận hành ngay.

Về định giá, tiếp thu ý kiến của Chủ tịch Quốc hội, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định sẽ tiếp thu đưa phương pháp, nguyên tắc định giá gắn với dữ liệu đất đai đầu vào.

Phó Thủ tướng cho biết: "Với tinh thần như Chủ tịch Quốc hội gợi ý là mỗi lần ban hành phải giải quyết trọn vẹn các mối quan hệ, chính vì vậy, ban soạn thảo mong muốn Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Uỷ ban Kinh tế và cơ quan trình dự án luật này cùng nhau nghiêm túc tiếp thu, tập trung từ nay đến tháng 10, nỗ lực, cố gắng để tiếp tục hoàn thiện".