Trước IPO, Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DXS) tăng vốn thần tốc hơn 32 lần kể từ năm 2017

Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (DXS) tăng vốn thần tốc trước khi chào bán cho nhà đầu tư.

Theo đó, Dịch vụ bất động sản Đất Xanh công bố tình hình tài chính trước đợt IPO ra bên ngoài. Trong đó, năm 2020 với doanh thu đạt 3.249 tỷ đồng, lợi nhuận gộp là 2.336 tỷ đồng, lần lượt giảm 20,6% và 12,7% so với thực hiện trong năm 2019.

Điểm đáng lưu ý trong bản giới thiệu đợt IPO là tốc độ tăng trưởng doanh thu trung bình 3 năm là 28,6%, trong khi tốc độ tăng trưởng khoản phải thu ngắn hạn lên tới 43,5%. Mặc dù doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết về từng khoản mục trên báo cáo tài chính năm 2020, tuy nhiên tính tới 31/12/2020, các khoản phải thu ngắn hạn của DXS là 7.428 tỷ đồng, chiếm tới gần 67% tổng tài sản của doanh nghiệp. Như vậy, đa số tài sản của DXS trước lên sàn thuộc vào khoản phải thu ngắn hạn.

Ngoài ra, doanh nghiệp không công bố Báo cáo lưu chuyển tiền tệ, tuy nhiên công ty mẹ CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG), đơn vị sở hữu 84,2% vốn điều lệ tại DXS đã công bố Báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 4 năm trở lại đây đều có dấu hiệu âm dòng tiền liên tục và khoản phải thu chiếm trọng số trong tổng tài sản.

Cụ thể, tính tới 31/12/2020, DXG ghi nhận 7.213,3 tỷ đồng khoản phải thu ngắn hạn, chiếm 30,9% tổng tài sản của DXG. Theo nguyên tắc hợp nhất báo cáo, tất cả tài sản, nguồn vốn của DXS sẽ hợp nhất vào báo cáo của DXG, như vậy về cơ bản các khoản phải thu của DXS và DXG có giá trị tương đồng. Như vậy, thuyết minh khoản phải thu ngắn hạn của DXG có thể phản ảnh tương đối với tình hình khoản phải thu của DXS.

DXG có thuyết minh phải thu chủ yếu là 1.228,6 tỷ đồng phải thu của khách hàng, đã trích lập 99,7 tỷ đồng dự phòng phải thu ngắn hạn của khách hàng; trả trước cho người bán là 1.208,7 tỷ đồng, đã trích lập dự phòng 2,3 tỷ đồng; phải thu về cho vay là 486,7 tỷ đồng; phải thu khác là 4.301,7 tỷ đồng. Trong đó, tổng dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi lên tới 114,5 tỷ đồng.

Như vậy, trong lịch sử khoản phải thu của doanh nghiệp có dấu hiệu phải trích lập dự phòng, điều này tiếp tục là rủi ro trong giai đoạn sắp tới nếu như 1 - 5% nợ xấu, điều này bắt buộc doanh nghiệp phải trích lập dự phòng từ 72,1 đến 360,7 tỷ đồng nợ xấu, sẽ ảnh hưởng xấu tới lợi nhuận. Đặc biệt, các khoản phải thu là tài sản nằm bên ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp không giống như tài sản cố định, máy móc, thiết bị, quyền sở hữu tài sản mà doanh nghiệp trực tiếp sở hữu.

Chưa kể, dòng tiền hoạt động kinh doanh của DXG liên tục âm kéo dài, năm 2017 âm 1.054,1 tỷ đồng, năm 2018 âm 931,8 tỷ đồng, năm 2019 âm 1.645,8 tỷ đồng và năm 2020 âm 780,2 tỷ đồng.

Dòng tiền huy động vốn sẽ chủ yếu vào cổ đông hiện hữu thay vì về doanh nghiệp

Dịch vụ bất động sản Đất Xanh dự tính IPO tối đa hơn 71,66 triệu cổ phiếu, tương ứng 20% vốn điều lệ, trong đó có hơn 35,83 triệu cổ phiếu do cổ đông hiện hữu chào bán và hơn 35,83 triệu cổ phiếu phát hành mới.

Như vậy, 50% lượng tiền từ chào bán sẽ chảy vào cổ đông hiện hữu và chỉ có 50% lượng tiền chào bán chảy vào doanh nghiệp trong trường hợp huy động được toàn bộ vốn.

Thông thường trong các đợt IPO mới, ban lãnh đạo và cổ đông hiện hữu sẽ giữ nguyên lượng cổ phiếu đang sở hữu và phát hành thêm cổ phiếu mới, dòng tiền huy động sẽ chảy vào doanh nghiệp giúp gia tăng giá trị doanh nghiệp, điều này đồng nghĩa với cam kết gắn bó giữa ban lãnh đạo vào doanh nghiệp sau khi niêm yết và tạo thêm sự tin tưởng cho những nhà đầu tư bên ngoài có thể tham gia mua cổ phần trong đợt IPO.

Tuy nhiên, DXS đã chọn hình thức IPO bằng việc các cổ đông hiện hữu bán giảm sở hữu trước khi niêm yết trên sàn.

Được biết, trước thời điểm IPO, từ năm 2017 tới năm 2020, doanh nghiệp đã tăng vốn điều lệ lên 32,25 lần từ mức 100 tỷ đồng lên 3.225 tỷ đồng. Trong đó, dòng tiền huy động được tăng lên chủ yếu chảy vào các khoản phải thu ngắn hạn, điều này dẫn tới khoản phải thu ngắn hạn chiếm tới gần 67% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Trong đó, từ năm 2017 đến năm 2019, doanh nghiệp tăng vốn điều lệ từ 100 tỷ đồng lên 3.000 tỷ đồng, báo cáo không xuất hiện thặng dư vốn cổ phần, như vậy giá phát hành sẽ là 10.000 đồng/cổ phiếu. Chỉ tới giai đoạn 2019 - 2020, khi tăng vốn điều lệ từ 3.000 tỷ đồng lên 3.225 tỷ đồng, tức tăng thêm 22,5 triệu cổ phiếu mới có thặng dư cổ phần 341 tỷ đồng. Như vậy, gần như đa số cổ phiếu tăng vốn từ năm 2017 - 2020 chủ yếu là phát hành cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu.

Nếu như doanh nghiệp thực hiện IPO với giá cao hơn 10.000 đồng, thì nhóm cổ đông hiện hữu bán ra 35,83 triệu cổ phiếu, hầu hết đều sẽ ghi nhận một tỷ suất sinh lời lớn hơn so với giá 10.000 đồng/cổ phiếu đã mua trong vòng 4 năm qua.