'Trò chơi' chứng minh tài chính

Đầu năm 2022 sau khi xem xét dự án của một doanh nghiệp phát triển bất động sản, chị Thanh xuống tiền hai tỷ đồng đặt cọc mua căn hộ hai phòng ngủ giá năm tỷ.

Theo hướng dẫn của nhân viên môi giới, chị ký hợp đồng chứng minh tài chính với một công ty trung gian là công ty con của chủ đầu tư. Nhân viên môi giới nói ngân hàng cho chị vay ba tỷ đồng, tương đương 60% giá trị căn hộ và chị không phải trả lãi trong hai năm đầu.

Hợp đồng chứng minh tài chính được ký giữa ba bên: chị, công ty trung gian, ngân hàng. Công ty trung gian nhận tiền đặt cọc của chị theo tiến độ chứng minh tài chính, chia làm nhiều lần, mỗi lần 500 triệu đồng. Đồng thời ngân hàng giải ngân ba tỷ đồng vay dưới tên chị cho công ty trung gian. Chị không nhận tiền và cam kết thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai cho ngân hàng. Công ty trung gian cam kết quản lý tiền đặt cọc và tiền vay ngân hàng của chị; hỗ trợ chị bằng cách trả lãi hai năm đầu tiên và khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ với chị, công ty sẽ chuyển tiền của chị cho chủ đầu tư theo tiến độ hoàn tất căn hộ cũng như thủ tục, giấy tờ pháp lý để ra sổ hồng.

Năm đầu tiên đúng là chị Thanh không phải trả lãi vay ngân hàng đồng nào. Người trả là công ty trung gian.

Sau khi vụ án Vạn Thịnh Phát xảy ra, chị Thanh bắt đầu lo lắng khi thấy một số người cùng mua căn hộ trong dự án cho biết dự án chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý, khả năng hoàn tất, ra được sổ hồng, sổ đỏ như dự kiến là rất khó khăn. Họ cũng nói chủ đầu tư tạm dừng triển khai dự án vì không còn tiền để xây dựng tiếp. Chị đến sàn giao dịch bất động sản, nhận ra nhiều nhân viên môi giới đã nghỉ việc. Nhân viên môi giới của chị vẫn bám sàn, nhưng cậu ủ rũ bảo hiện nay không ai ký hợp đồng chứng minh tài chính nữa. "Khách hàng không ký hợp đồng chứng minh tài chính thì chủ đầu tư không có tiền làm dự án, không có tiền của người sau trả cho người trước" - cậu giải thích.

Tháng sau chị Thanh tá hỏa khi công ty trung gian thông báo họ không thể hỗ trợ chị trả lãi cho ngân hàng và yêu cầu chị đứng ra trả. Chị hớt hải hỏi nhân viên môi giới và những người mua nhà khác, mới vỡ lẽ công ty trung gian cũng không còn tiền. Tiền chị vay ngân hàng giao cho công ty trung gian, tiền đặt cọc cho công ty trung gian đã "không cánh mà bay".

Chị Thanh là một trong số hàng nghìn người mua nhà của các dự án bất động sản được triển khai bất chấp chưa đủ giấy tờ pháp lý. Thiếu giấy tờ pháp lý, chủ đầu tư không thể đem dự án thế chấp ngân hàng vay vốn. Thay vào đó, chủ đầu tư trình phương án mới: ngân hàng cho người mua nhà vay, chủ đầu tư đảm bảo đứng ra trả lãi cho ngân hàng thay cho người mua nhà trong hai năm đầu. Năm thứ ba chủ đầu tư có sản phẩm (biệt thự, căn hộ, đất nền, shophouse...) bán cho khách hàng, lúc đó ngân hàng sẽ thu được nợ do công ty trung gian trả cho chủ đầu tư. Nói cách khác người mua nhà đứng ra vay hộ cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư không làm việc trực tiếp với ngân hàng. Chủ đầu tư lập công ty trung gian và công ty trung gian liên hệ trực tiếp với ngân hàng, với người mua nhà như chị Thanh. Thông qua hợp đồng chứng minh tài chính, công ty trung gian sử dụng tiền đặt cọc tự có và tiền vay ngân hàng của người mua nhà để trả lãi hai năm đầu cho ngân hàng. Nghĩa là công ty trung gian lấy chính tiền vay ngân hàng và tiền tự có của người mua nhà để trả lãi vay cho người mua nhà.

Bây giờ để trả lãi ngân hàng cho người mua nhà, công ty trung gian cũng không thực hiện được vì không còn tiền, chứng tỏ đơn vị này đã sử dụng vốn sai mục đích. Công ty trung gian đã làm gì với tiền đặt cọc theo tiến độ và tiền vay ngân hàng của người mua nhà? Họ có thể chuyển cho công ty mẹ là chủ đầu tư để chủ đầu tư dùng tiền của người mua nhà sau trả cho người mua nhà trước theo hợp đồng chứng minh tài chính. Trên báo cáo tài chính của chủ đầu tư (doanh nghiệp) người đọc không khó nhận ra số tiền phình to, lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng. Thực chất đấy không phải tiền của chủ đầu tư, mà là tiền của người mua nhà vay ngân hàng.

Khi công ty trung gian không tiếp tục thu được tiền từ hợp đồng chứng minh tài chính, điều gì xảy ra?

Trước tiên ngân hàng phải xử lý thu hồi nợ trước hạn khi thấy khách hàng khó có khả năng trả nợ đúng hạn theo luật định. Khách hàng ở đây không phải là người mua nhà (người đứng tên vay nhưng không nhận tiền) mà là khách hàng gián tiếp là công ty trung gian và chủ đầu tư, vì ngân hàng giải ngân tiền cho công ty trung gian.

Lúc này tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ mà chị Thanh chờ đợi chưa có. Chủ đầu tư cũng chưa ký hợp đồng mua bán căn hộ với người mua nhà. Công ty trung gian phải trả lại tiền đặt cọc cho người mua nhà, trả lại tiền vay cho ngân hàng. Người mua nhà có khả năng mất một phần vốn tự có, trừ vào phần lãi mà công ty trung gian đã trả cho ngân hàng thay cho khách hàng.

Chị Thanh và những người mua nhà như chị hoàn toàn có đủ cơ sở pháp lý để khiếu kiện công ty trung gian do đã giữ tiền vay ngân hàng, sử dụng sai mục đích. Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cấm "Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết".

Nhưng thực tế, chủ đầu tư đã lắt léo để lách luật theo cách như vậy.

Câu chuyện của những người mua nhà như chị Thanh đặt ra vấn đề lớn trong xã hội hiện nay: liệu cơ chế chính sách của Nhà nước có cho phép chủ đầu tư thực hiện "trò chơi" chứng minh tài chính. Nếu cơ chế chính sách không cho phép thì tranh chấp sẽ giải quyết thế nào. Mặt khác chủ đầu tư dự án nhờ khách hàng vay hộ ngân hàng là đúng hay sai. Về phía mình, việc ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn gián tiếp thông qua khách hàng có đúng luật...

Cho dù câu trả lời cho những vấn đề trên nằm ở đâu, thì "trò chơi" chứng minh tài chính đã phơi trần sự thật: người thiệt hại là người mua nhà.