Trái phiếu bất động sản: Lãi suất cao, rủi ro lớn

“Cuộc đua” lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khiến nhà đầu tư chóng mặt, trong khi phát hành trái phiếu của các ngân hàng và lĩnh vực khác chỉ quanh mức 7-8%, thì trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản lên tới 11-13%. Các chuyên gia cho rằng lãi suất càng cao thì nhà đầu tư chịu rủi ro càng lớn.

Báo cáo thị trường tài chính tiền tệ Việt Nam tháng 11/2019 vừa công bố của nhóm nghiên cứu SSI cho thấy trong tháng 11/2019 có 24.199 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được phát hành, đưa tổng lượng phát hành 11 tháng đầu năm là 206.680 tỷ đồng bao gồm cả phát hành riêng lẻ và phát hành ra công chúng.

Theo các chuyên gia, con số trên chưa tính đến các đợt phát hành riêng lẻ trong 3 tháng đầu năm 2019, tuy nhiên, dữ liệu tổng hợp kết quả phát hành riêng lẻ lũy kế 10 tháng của HNX, ước tính lượng phát hành riêng lẻ 3 tháng đầu năm 2019 là khoảng 30.000 tỷ đồng. Như vậy, tổng lượng TPDN thực tế phát hành 11 tháng đầu năm là khoảng 237.000 tỷ đồng.

Cũng theo báo cáo này, các DN bất động sản (BĐS) phát hành 6.952 tỷ đồng trong tháng 11 và tổng cộng 71.312 tỷ đồng trong 11 tháng năm 2019, chiếm 34,5% tổng lượng hành toàn thị trường.

Trong đó, lô phát hành lớn nhất trong tháng là 2.029 tỷ đồng của CTCP Tiếp vận và BĐS Tân Liên Phát Tân Cảng với kỳ hạn 12 tháng và do một định chế tài chính mua toàn bộ.

Techcombank là tổ chức quản lý tài sản đảm bảo, tài khoản tiền trái phiếu, lãi suất các kỳ thả nổi của trái phiếu cũng được tham chiếu theo lãi suất cho vay ngắn hạn của Techcombank, tài sản đảm bảo là cổ phần của Vingroup - một đối tác lớn của Techcombank.

Các lô phát hành trái phiếu BĐS lớn khác như của CTCP Du lịch Thung lũng Nữ Hoàng 1.500 tỷ đồng trái phiếu 5 năm; CTCP Veracity - chủ đầu tư dự án Summit Building (Hà Nội) 1.135 tỷ đồng trái phiếu 18 tháng; Vinametric, chủ khách sạn Saigon Prince Hotel 570 tỷ đồng trái phiếu 2 năm; Tập đoàn Hà Đô với 500 tỷ trái phiếu kèm chứng quyền; 500 tỷ đồng trái phiếu 3 năm của Hưng Thịnh Land...

Lãi suất bình quân toàn thị trường là 8,7%/ năm, trong đó nhóm BĐS có lãi suất bình quân 10,24%, cao hơn hẳn các nhóm ngân hàng, định chế tài chính, phát triển hạ tầng.

Điều này cho thấy trong khi phát hành trái phiếu của các nhà băng chỉ dao động quanh ngưỡng 7-8%, thì trái phiếu những DN BĐS chào lãi suất 11-13%, thậm chí có những đợt phát hành lên tới 20%.

Trước việc lãi suất trái phiếu của DN BĐS cao, Bộ Tài chính đưa ra cảnh báo cho các nhà đầu tư, Ngân hàng Nhà nước cũng khuyến cáo hoạt động đầu tư TPDN của các ngân hàng thương mại. Đặc biệt là số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, BĐS lớn khi thị trường BĐS chưa hồi phục vững chắc.

Trước đó, theo Giám đốc một bộ phận chuyên môn nghiệp vụ Techcombank, về nguyên tắc cá nhân đầu tư TPDN BĐS rủi ro cao, vì DN BĐS vay không có tài sản bảo đảm, khách hàng không quản lý dòng tiền thu được từ dự án BĐS.

Đối với các tổ chức ngân hàng đầu tư vào trái phiếu, các DN BĐS vay có tài sản bảo đảm, tài sản đó là dự án, ngân hàng kiểm soát được dòng tiền xem có sử dụng đúng mục đích không, thậm chí còn quản lý được dòng tiền thu được từ dự án.

Tuy nhiên, vì các ngân hàng thương mại mặc dù giữ tài sản bảo đảm nhưng luôn định giá vốn, kiểm soát dòng tiền đầu tư trái phiếu hời hợt để DN mang tiền đi làm việc khác, không đưa vào dự án, vẽ dự án ma để bán trái phiếu. Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo đầu tư cho vay BĐS quá cao, quá rủi ro.

Còn ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng việc phát triển trái phiếu BĐS gần đây bắt đầu có những điều cần lưu ý, có nguy cơ rủi ro...

Hiện, những quy định của Nhà nước liên quan đến vấn đề phát hành trái phiếu của DN chưa được chặt chẽ. Các điều khoản kiểm soát trái phiếu nào, DN nào, dự án nào được phát hành và tính an toàn bảo hiểm ra sao... đều chưa có.

Với những DN lớn có nhiều tài sản thì có thể yên tâm, nhưng có những DN chỉ có vốn điều lệ vài chục tỷ đồng lại phát hành trái phiếu lên đến hàng nghìn tỷ sẽ có nguy cơ rủi ro.

“Dự án đó mà gặp rủi ro về pháp lý thì thị trường và những người mua trái phiếu thiệt hại là chắc chắn. Đầu tư trái phiếu của DN này hưởng lãi suất cao hơn nhưng rủi ro rất lớn”, ông Nam cho hay.

Theo một số chuyên gia kinh tế, về nguyên tắc, lãi suất cao đi kèm với rủi ro cao. Trong thời điểm này, những kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời trên 10%/năm sẽ có rủi ro càng lớn. Điều đó càng quan trọng khi cách thức tiếp cận thông tin về DN của nhà đầu tư hiện nay vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn.

Các chuyên gia lưu ý nhà đầu tư muốn mua TPDN, đặc biệt là của các DN BĐS cần đặc biệt chú trọng các yếu tố như độ minh bạch của báo cáo tài chính, tính pháp lý của dự án, độ hợp lý trong vấn đề định giá...