Trái phiếu bất động sản lãi suất cao?

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong thời gian vừa qua, nhiều DN lớn trong ngành xây dựng, hạ tầng và nhà ở đã mở rộng tìm kiếm nguồn vốn trên sàn chứng khoán bằng cách phát hành trái phiếu. 

Bên bán cần vốn, bên mua được “bảo hộ”

Theo đó, trong suốt năm 2018, hàng loạt các DN như Vingroup, Vinhomes, Nam Long, Đất Xanh, Novaland, TTCLand, Văn Phú Land… đã ồ ạt phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn.

Trong năm ngoái, chỉ tính riêng Vingroup, Vinhomes và Masan lượng trái phiếu được phát hành đã lên đến con số 33.200 tỷ đồng. Các DN khác như Đất Xanh, Novaland, HAG, SDI… mỗi đơn vị cũng đã phát hành thành công khoảng 1.000-3.000 tỷ đồng trái phiếu. Trong khi đó, đến hết tháng 5/2019, các DN nhóm bất động sản cũng đã phát hành thêm hơn 16.200 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 27% tổng giá trị trái phiếu DN đã phát hành trên toàn thị trường.

Theo phân tích của CTCK Vietcombank (VCBS), có 3 nguyên nhân chủ yếu thúc đẩy các DN bất động sản tìm kiếm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu. Thứ nhất, hiện nay định hướng chung của NHNN là giữ tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức vừa phải. Các DN khó vay vốn hơn sẽ phải tìm kiếm nguồn vốn khác để thay thế và bù đắp cho các dự án lớn.

Thứ hai, mặc dù lãi suất thị trường hiện khá ổn định, nhưng cũng đã xuất hiện những rủi ro có thể biến động tăng, khiến chu kỳ chi phí vốn giá rẻ của DN bị thu hẹp. Các DN cần có vốn bổ sung để tăng tính chủ động về tài chính.

Thứ ba, hiện nay với quy định cởi mở của thị trường chứng khoán, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu có tính tập trung cao và không bị phụ thuộc vào tiến độ dự án. Việc vay nhanh khối lượng lớn nguồn tiền từ các nhà đầu tư thông qua bán trái phiếu sẽ dễ dàng hơn so với việc vay tín dụng ngân hàng. Nhất là khi đa số các DN phát hành trái phiếu kỳ hạn 2-3 năm trở lên nên có đủ thời gian để xoay trở trong vòng đời dự án và đảm bảo sử dụng vốn ổn định.

Từ góc độ các nhà đầu tư trái phiếu, VCBS thống kê, hiện nay mặc dù thị trường đã có sự chuyển dịch sang các công ty bảo hiểm và các quỹ đầu tư, tuy nhiên khối NHTM và các CTCK vẫn là những trái chủ nắm giữ chủ yếu nguồn trái phiếu DN được phát hành. Theo đó, trong năm 2018, các CTCK nắm giữ khoảng 40,85% trái phiếu DN sơ cấp được lưu hành, các NHTM nắm giữ khoảng 35,5% và các nhà đầu tư khác chỉ chia sẻ khoảng 23,65% còn lại.

Việc có thêm nhiều các nhà đầu tư trái phiếu DN tham gia thị trường, theo các chuyên gia tài chính là biểu hiện khá tích cực. Nó cho thấy mức độ chuyên nghiệp hóa đã bắt đầu xuất hiện. Số lượng trái phiếu DN được bảo lãnh bởi các tổ chức đánh giá tín nhiệm quốc tế đã ngày một nhiều và thu hút được các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, hiện nay sức hấp dẫn chủ yếu của trái phiếu DN, vẫn là do lãi suất cao và người mua được NHTM và các CTCK bảo lãnh. Hiện trên thị trường, kênh phát hành trái phiếu DN qua ngân hàng khá thu hút khách hàng cá nhân. Một số CTCK trực thuộc NHTM đã đưa ra các sản phẩm iBond giúp khách hàng có thể cầm cố trái phiếu DN để vay vốn hoặc chấp nhận mua lại trái phiếu DN của nhà đầu tư để thu hút khách hàng.

Nhưng về cơ bản, nhà đầu tư cá nhân vẫn đầu tư trái phiếu DN như một kênh gần giống gửi tiết kiệm lãi suất cao và niềm tin vào trái phiếu DN vẫn phụ thuộc chủ yếu vào sự “bảo hộ” của NHTM.

Rủi ro từ thị trường đến thanh khoản

Quan sát thị trường cho thấy, trái phiếu DN thuộc nhóm ngành bất động sản, xây dựng luôn được đánh giá với mức độ rủi ro cao hơn trái phiếu TCTD hoặc trái phiếu các DN sản xuất. Do đó, lãi suất trái phiếu của nhóm này luôn ở mức cao nhất trên thị trường với khoảng 7% - 10%/năm, thậm chí có những DN đã phát hành trái phiếu với lãi suất 12%-14,5%/năm, cao gấp đôi lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Các chuyên gia tài chính cho rằng, với mức lãi suất này chi phí vốn của DN sẽ tăng lên. Và nếu phần tăng lên không được chuyển vào giá bán nhà đất, căn hộ, thì tỷ suất lợi nhuận của dự án, của DN sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh 6 tháng đầu năm nay thị trường nhà đất đã có dấu hiệu chững lại. Toàn khu vực TP.HCM trong nửa đầu năm chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và 3 dự án nhà ở thương mại mới được công nhận chủ đầu tư, vì thế các DN cũng đang phải gồng gánh với sự sụt giảm huy động góp vốn từ người mua nhà trả trước.

Trong bối cảnh trên, mặc dù kênh trái phiếu vẫn đang được các DN bất động sản kỳ vọng nhiều nhất để hỗ trợ tài chính, nhưng các phân tích vẫn cho rằng nếu các nhà đầu tư trái phiếu DN, ngoài NHTM và các CTCK, không được kích hoạt và đẩy mạnh thì phần rủi ro sẽ bị dồn về các TCTD. Bởi khi thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh phát hành trái phiếu, bản thân các NHTM (thông qua các CTCK) đã gần như phải bao tiêu toàn bộ lượng trái phiếu mà DN bán ra.

Thực tế trên thị trường hiện nay, đã có trường hợp các nhà băng mua trọn khối lượng trái phiếu mà các DN lĩnh vực bất động sản phát hành. Chẳng hạn VPBank đã mua vào 925 tỷ đồng trái phiếu DN của Công ty TNHH Đầu tư bất động sản du lịch Hoàng Trường; MaritimeBank đã chi 650 tỷ đồng mua lại toàn bộ trái phiếu của CTCP Đầu tư và Xây dựng Vịnh Nha Trang…

Theo các chuyên gia, việc “ôm trọn” trái phiếu DN cũng khiến các ngân hàng phải đối mặt với rủi ro tài chính trong dài hạn rất lớn. Bởi đến hiện nay cơ cấu nguồn vốn của DN bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào các ngân hàng. Nếu các nhà băng ôm thêm trái phiếu DN thì đòn bẩy tài chính của các DN sẽ quá lớn, dễ mất thanh khoản. Trong khi đó, từ đầu năm đến nay tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn đang cao hơn so với huy động. Vì thế nếu thị trường trái phiếu DN thanh khoản không tốt thì ngân hàng sẽ gặp rủi ro.