TPHCM điều chỉnh bảng giá đất: Đặt vấn đề sao cho phù hợp?

Liên quan tới việc TPHCM dự định điều chỉnh giá đất mới đây, chuyên gia cho rằng, cần nhìn nhận vấn đề một cách thực tế, phải so sánh với giá thị trường.

Theo ông Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, Chủ tịch Ban Đại diện Quỹ Đầu tư Manulife, Thành viên HĐQT và cố vấn chiến lược cho một số công ty tại TPHCM, khi dư luận thông tin về việc giá đất tăng vài chục lần thì nghe rất sốc. Tuy nhiên, nếu nhìn lại từ nhiều năm trước, các chuyên gia đều đã mong muốn giá đất Nhà nước tiến sát với giá thị trường.

Việc điều chỉnh giá đất giúp xóa vấn đề 2 giá

Đối tượng bị thiệt hại nhất trong nhiều năm qua là những người bị đền bù, giải tỏa không đúng với giá thị trường. Việc điều chỉnh này sẽ giúp xóa vấn đề 2 giá - vấn đề từng gây ra rất nhiều hệ lụy từ trước đến nay.

Cụ thể, những đối tượng được đền bù, đặc biệt là các dự án công trình công cộng Nhà nước, không được đền bù bằng giá thị trường mà đền bù với giá thấp. Trong khi những đối tượng ở phía sau lưng, sẽ trở thành mặt tiền đường thì lại được hưởng giá thị trường ở giá cao, gây ra tình trạng không công bằng. Bên cạnh đó, những người được gia tăng giá bất động sản nhờ hưởng lợi từ việc làm đường thì khi chuyển nhượng vẫn giữ giá cũ, dẫn đến đóng thuế ít hơn.

Đối với các doanh nghiệp, khi họ mua đất nông nghiệp và chuyển đổi lên đất ở đô thị thì do giá đất Nhà nước chênh lệch với giá thị trường nên những công ty định giá sẽ tính giá thấp khi tính tiền chuyển quyền sử dụng đất, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Hệ lụy khác là làm phát sinh cơ chế xin cho. Do đó, việc giá đất điều chỉnh theo giá thị trường là mong muốn theo tinh thần Quốc hội nhiều năm nay.

Ông Hiển cho rằng, những tựa bài đăng về việc tăng “sốc” sẽ khiến dư luận có góc nhìn sai rằng việc điều chỉnh giá sẽ gây thiệt hại, ảnh hưởng.

Theo chuyên gia, dư luận cần nhìn nhận dưới góc độ thực tế rằng đã từ lâu, giá đất cần phải như vậy để giải quyết các vấn đề tồn đọng nêu trên. Thay vì những tiêu đề về chuyện giá tăng bằng lần, cần nhìn nhận giá đất trước đây đã quá lạc hậu, xa rời giá thị trường nên đợt điều chỉnh này đã thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), giá đất điều chỉnh chỉ mới bằng 70% giá thị trường.

Việc dư luận nhận định giá đất tăng bằng lần chính là vì cho rằng giá đất chưa điều chỉnh là giá đất hợp lý. Khi Sở TN&MT yêu cầu lấy ý kiến, những người có chuyên môn, công ty bất động sản và người dân chứng minh được giá đất tại tuyến đường đó từ mấy triệu đồng lên mấy chục triệu đồng là sai, là cao hơn thị trường thì mới nên đặt vấn đề theo hướng giá đất điều chỉnh không phù hợp với thị trường, cụ thể là cao hơn thị trường nhiều lần. Còn nếu không chứng minh được như vậy thì việc giá đất điều chỉnh bằng giá thị trường là không có vấn đề, không có ai bị thiệt hại; thay vào đó sẽ giúp xóa đi vấn đề 2 giá còn tồn đọng.

Không có chuyện giá Nhà nước tăng đến đâu thì giá thị trường tăng đến đó

Vị chuyên gia cho biết, rất dễ tìm kiếm trên internet hiện nay những bài đăng mang tính “lùa gà” khi lúc nào cũng thông báo giá đất đang tăng, đang phục hồi. Tuy nhiên, giá thị trường tăng hay giảm là do người mua - người bán quyết định, hãy tôn trọng nó. Không phải vì giá Nhà nước điều chỉnh là giá thị trường sẽ điều chỉnh.

Ví dụ, giá thị trường đất thổ cư ở Hóc Môn, trục đường Quốc lộ 22 là 60 triệu đồng/m2. Khi giá Nhà nước điều chỉnh từ 10 triệu đồng lên 56 triệu đồng/m2, chẳng lẽ giá thị trường lại cộng thêm hơn 40 triệu đồng nữa, chuyên gia đặt vấn đề.

Nếu giá đất thật sự tăng như vậy mà vẫn có người mua thì đó là giá thị trường và Nhà nước sẽ tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất. Tại mọi quốc gia, không có chuyện giá Nhà nước thấp hơn giá thị trường mà họ sẽ điều chỉnh theo hướng bằng giá thị trường. Bảng giá từ trước đến nay Nhà nước tính đã gây ra một số vùng trống, cơ chế xin cho, những tính toán nộp tiền khi chuyển quyền sử dụng đất.

Ông Hiển nhận định, sẽ không có chuyện Nhà nước điều chỉnh thì giá thị trường sẽ tăng lên. Giá thị trường là giá bên mua và bên bán chấp nhận, không bị ảnh hưởng bởi giá Nhà nước. Người bán có quyền giữ giá, người mua thích mua thì mua, không thích mua thì thôi, vì đây là thị trường thuận mua vừa bán. Do đó, thị trường bất động sản hiện tại “đóng băng” là vì giá đang quá cao chứ không phải vì pháp lý Nhà nước hay vì ngân hàng.

“Giai đoạn năm 2022 - đầu năm 2023, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản suy thoái là vì tín dụng thấp, lãi suất cao; nhưng hiện tại lãi suất đã thấp, người dân có thể vay ngân hàng mua bất động sản thoải mái, vậy tại sao thị trường không tăng? Đơn giản là bây giờ giá cao quá rồi”, chuyên gia đánh giá.

Nhìn nhận vấn đề điều chỉnh bảng giá đất sao cho đúng?

Ông Hiển lưu ý, khi tiếp cận vấn đề điều chỉnh giá đất, dư luận cần nhìn nhận thực tế, có chính kiến về thị trường; có thể không khẳng định nhưng có thể đặt câu hỏi.

Cụ thể, nhiều luồng dư luận đang cho rằng đất vẫn đang tăng tốt, giá không đứng mà vẫn tăng. Tuy nhiên, trong bất cứ lĩnh vực đầu tư tài chính nào mà giá đứng là thị trường đang “chết” không, ngân hàng thu nợ không được không, muốn bán không được không. Giá thị trường phải là giá muốn bán là bán được mới gọi là giá thị trường. Giá thị trường không phải giá người bán đưa ra nhưng bán không được mà là giá cung cầu gặp nhau. Nhiều nhà phân tích đang xem giá người bán đưa ra là giá thị trường.

Việc đặt vấn đề giá đất Nhà nước tăng gây thiệt hại cho ai hay giá đất Nhà nước tăng có khiến giá thị trường tiếp tục tăng, gây khó khăn cho người lao động là không hợp lý, đôi khi gây hoang mang cho người dân.

Cần đặt vấn đề theo hướng giá Sở TN&MT đưa ra có đúng giá thị trường không. Các giá đất Sở TN&MT tính ra là đã căn cứ theo giá thực tế hiện nay chưa, phương pháp căn cứ như thế nào, có cao hơn giá thị trường hay không… Nếu giá cao hơn thị trường thì sẽ gây thiệt hại cho ai? Việc đặt những câu hỏi này phù hợp với việc Sở TN&MT đang lấy ý kiến, do họ đang cần các bên xem xét liệu họ có tính toán hợp lý không, giá đưa ra có quá cao không.

Theo đó, cách tiếp cận đúng cho vấn đề điều chỉnh giá đất là cần tìm hiểu giá đất tại những con đường đó có đúng như vậy không, giá đất điều chỉnh có cao hơn giá thị trường hiện nay hay không để bảo đảm cho người dân và công ty bất động sản không chịu giá đất cao hơn giá thị trường.