TP.HCM Siết Quy Định: Xong Đất "Hoán Đổi" Mới Được Bán Nhà Thương Mại

Chiều 29/1, tại buổi họp báo kinh tế - xã hội TP.HCM, vấn đề nóng liên quan đến nghĩa vụ nhà ở xã hội trong các dự án thương mại đã được Sở Xây dựng làm rõ với những quy định mang tính ràng buộc chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư.

"Khóa" đầu ra nếu chậm trễ nghĩa vụ xã hội

Một trong những điểm đáng chú ý nhất được công bố là quy định về điều kiện kinh doanh đối với các dự án thực hiện hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội (bố trí quỹ đất 20% ở vị trí khác). Theo đó, nhà ở và công trình trong dự án thương mại ban đầu chỉ được phép đưa vào kinh doanh sau khi quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí hoán đổi đã hoàn tất thủ tục quy hoạch, bố trí và đủ điều kiện pháp lý.

TP.HCM Siết Quy Định: Xong Đất "Hoán Đổi" Mới Được Bán Nhà Thương Mại

Quy định này được xem là "vòng kim cô" buộc các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ nhà ở xã hội song song với việc phát triển dự án thương mại, tránh tình trạng "nhà giàu đã bán hết, nhà nghèo vẫn nằm trên giấy".

Ông Nguyễn Văn Hoan, Phó phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, Sở đang tham mưu UBND TP.HCM ban hành các chế tài xử lý mạnh tay đối với chủ đầu tư chậm triển khai quỹ đất 20%. "Việc đề xuất chế tài được thực hiện trên cơ sở Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư 2025 và các văn bản liên quan, nhằm bảo đảm các dự án triển khai đúng tiến độ, góp phần hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội", ông Hoan nhấn mạnh.

Quy tắc hoán đổi: Phải tương đương hoặc lớn hơn

Về hình thức thực hiện, theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư hiện chỉ còn hai lựa chọn: nộp tiền hoặc bố trí quỹ đất (tại chỗ hoặc hoán đổi vị trí khác). Đối với cơ chế hoán đổi đất, UBND TP.HCM đã có Quyết định số 76/QĐ-UBND (ban hành ngày 19/6/2025) quy định nguyên tắc "không được thua thiệt":

Nếu hoán đổi trong cùng khu vực phát triển: Diện tích đất ở phải tương đương hoặc lớn hơn diện tích quỹ đất 20% tại dự án gốc.

Nếu hoán đổi khác khu vực: Phải đảm bảo cả diện tích đất và giá trị quỹ đất tương đương hoặc lớn hơn giá trị tại dự án gốc.

Đối với trường hợp chọn nộp tiền, số tiền sẽ được xác định tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, nộp vào ngân sách để phát triển Quỹ nhà ở quốc gia. Hiện tại, TP.HCM đang giám sát khoảng 90 dự án nhà ở xã hội có nguồn gốc từ quỹ đất 20% này, đảm bảo các thủ tục pháp lý và tiến độ thi công được thực hiện đúng cam kết.