TP.HCM: Nếu không gỡ ách tắc cho thị trường bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế

Trước khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS), Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa kiến nghị đối với Chính phủ, UBND thành phố sớm xem xét giải quyết một số vướng mắc, ách tắc đối với các dự án nhà ở thương mại để khai thông thị trường BĐS.

HoREA cho biết do họ nhận thấy về tổng thể, thị trường BĐS thành phố 07 tháng đầu năm 2019 đã bị sụt giảm mạnh, nên tác động đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế.

Thị trường sẽ khó khăn

“Nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, rủi ro rất lớn, thậm chí có doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản. Hệ quả là nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS, từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế cũng bị sụt giảm lớn. Đối với phần lớn người dân thành phố là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư ngày càng khó mua nhà, khó thuê nhà ảnh hưởng đến an sinh xã hội”, HoREA lo lắng.

Trước tình hình đó, Hiệp hội rất lo ngại tình trạng sụt giảm quy mô thị trường BĐS thành phố, sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Trong 06 tháng đầu năm 2019, chỉ có 03 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất thành phố công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ có 2ha, 233 và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Bên cạnh đó, HoREA cho biết Sở Xây dựng cũng chỉ đề xuất chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại mới, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong 06 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018). Điều đáng quan tâm là quý II/2019, không có dự án nhà ở bình dân, vừa túi tiền đưa ra thị trường.

Sự sụt giảm của thị trường BĐS trong hơn 2 năm qua tác động tiêu cực đến nguồn thu ngân sách thành phố hiện nay và có thể cả trong thời gian tới do "độ trễ" của quá trình thực hiện dự án: Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách thành phố 06 tháng đầu năm 2019 là 133.744 tỷ đồng chỉ đạt 46,08% dự toán thu cả năm.

Trong đó, số thu tiền sử dụng đất tiếp tục xu thế sụt giảm, giảm đến khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước. Riêng tổng số tiền nợ thuế tại thành phố lên đến 13.545 tỷ đồng, tăng gần 52% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, riêng khoản nợ thuế liên quan đến đất đai là 3.401 tỷ đồng, chiếm 25,1% tổng số nợ thuế, tăng 1,5 lần so với thời điểm cuối năm 2018.

6 tháng đầu năm 2019, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào 26 dự án BĐS của thành phố, với vốn đăng ký 225,9 triệu USD, chiếm 42,7% tổng vốn FDI. Hiệp hội nhận thấy, mặc dù nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đứng vị trí thứ nhất, nhưng chỉ có tính nhất thời chưa đến mức phải quan ngại vì số vốn đăng ký chưa phải quá lớn và nhiều năm qua lĩnh vực BĐS thường đứng thứ 3 hoặc thứ 2 trong thu hút nguồn vốn FDI.

Khó khăn cụ thể

Trước tình hình đó, Hiệp hội chỉ ra những khó khăn, rủi ro của các doanh nghiệp BĐS, qua đó có đề xuất giải pháp xử lý. Cụ thể, về ách tắc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án nhà ở thương mại, theo HoREA mặc dù đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" của UBND thành phố, nhưng doanh nghiệp không được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị quy định "chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư", trong lúc Khoản (8.a) Điều 33, Luật Đầu tư quy định ghi tên "nhà đầu tư" trong "Quyết định chủ trương đầu tư" dự án nhà ở đã được giải phóng mặt bằng.

Hiệp hội nhận thấy Khoản 4, Điều 30, Khoản 1, Điều 31, Luật Quy hoạch đô thị, quy định "Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng" và căn cứ Khoản (2.d), Điều 28, Luật Xây dựng quy định: "Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng", có thể hiểu là, sau khi đã tạo lập được quỹ đất đầu tư và đã có "Quyết định chủ trương đầu tư", thì "nhà đầu tư" lập và trình duyệt "quy hoạch chi tiết" trước. Nếu không có "quy hoạch chi tiết" được duyệt thì không thể "lập dự án đầu tư xây dựng" và thực hiện thủ tục "công nhận chủ đầu tư" dự án.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do "nhà đầu tư" dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.

Đối với việc ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở, theo Hiệp hội, các quy định pháp luật chồng chéo, không đồng bộ với nhau như Khoản 3, Điều 22, Luật Nhà ở quy định "Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng) báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định".

Nhưng Khoản 2.c, Điều 22 và Khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở thì chỉ có một trường hợp chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở. Kể từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại mới đã giải phóng mặt bằng, có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở; đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất; xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý (thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án), đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư.

Các dự án này đều phải thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định tại Khoản 2, Điều 170, Luật Nhà ở và Khoản (1.a), Điều 32, Luật Đầu tư. Nhưng sau khi đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" thì bị ách tắc thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết (như đã nêu tại Mục 1 trên đây) và thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án.

Phó Thủ tướng chỉ đạo

Trước các vấn đề khó khăn này, Văn phòng Chính phủ đã có Văn bản số 11153/VPCP-CN ngày 19/10/2017 truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng, như sau:

"1. UBND TP Hồ Chí Minh rà soát, tổng hợp các trường hợp đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, đáp ứng một trong các điều kiện sau: (i) đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (ii) hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở; (iii) hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2. Trên cơ sở kết quả rà soát nêu trên của UBND TP Hồ Chí Minh, giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện".

Với thực trạng đó, HoREA có kiến nghị UBND thành phố báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường theo hướng thống nhất ý kiến với Bộ Xây dựng tại Mục 2, Công văn 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016: "Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TP Hồ Chí Minh theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở. Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP".

Bên cạnh đó, HoREA cũng có nhiều kiến nghị về các căn cứ pháp luật nhằm khai thông cho thị trường phát triển một cách ổn định và bền vững.