TP.HCM: Đất quy hoạch y tế thành dự án nhà ở thương mại

Tháng 6/2008, Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 925/TTg-KGVX đồng ý đề nghị của Ủy ban nhân dân (UBND) TP.HCM về việc cho phép Công ty TNHH Dịch vụ Hoa Lâm và Shangri-la Healthcare Investment Pte.Ltd (Singapore) hợp tác xây dựng và khai thác Khu y tế kỹ thuật cao tại quận Bình Tân. Thế nhưng, trải qua nhiều giai đoạn, hiện khu đất này lại được chủ đầu tư biến một phần thành các dự án bất động sản để bán.

Từ dự án quy hoạch y tế thành nhà ở

Con đường đi của quy trình biến một dự án đầu tư vào lĩnh vực ưu tiên, thậm chí còn được ngân sách thành phố hỗ trợ một số hạng mục hạ tầng, giải phóng mặt bằng… thành dự án bất động sản là rất dích dắc và kéo dài hàng chục năm.

Cụ thể, để phát triển một khu y tế kỹ thuật cao, ngày 10/8/1999, UBND TP.HCM đã có Quyết định số 4525/QĐ-UB-NC chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu y tế kỹ thuật cao tại huyện Bình Chánh.

Sau đó, Kiến trúc sư trưởng Thành phố có Quyết định số 4417/KTST-ĐB2 ngày 19/4/2000 duyệt quy hoạch chia lô Khu Trung tâm Y tế kỹ thuật cao 42,5 ha chia làm 6 phân khu với quy mô 1.200 giường bệnh: Khu trung tâm 2,55 ha; các khu điều trị 16,01 ha;

Khu đào tạo và nghiên cứu 2,5 ha; khu hành chính, dịch vụ 2,27 ha; khu kỹ thuật nghiệp vụ 2,08 ha; khu xử lý kỹ thuật và phụ trợ 1,1 ha; đất công viên cây xanh 4,29 ha, đất giao thông và bến đỗ 10,7 ha.

Đến tháng 5/2001, UBND TP.HCM có Quyết định số 42/2001/QĐ-UB về một số chính sách khuyến khích đầu tư Khu y tế kỹ thuật cao, như đóng tiền thuê đất một lần là 20 USD/m2/50 năm, tiền bảo dưỡng hạ tầng kỹ thuật tương đương 0,20 USD/
m2/năm…

Sau đó, theo đề nghị của UBND TP.HCM, ngày 21/6/2008, Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 925/TTg-KGVX gửi các bộ và UBND TP.HCM về việc đồng ý với đề nghị của UBND TP.HCM về việc cho phép Công ty TNHH Dịch vụ Hoa Lâm và Shangri-la Healthcare Investment Pte.Ltd hợp tác thành lập doanh nghiệp để đầu tư và khai thác Khu y tế kỹ thuật cao. Theo đó, dự án này hoạt động trong thời gian 69 năm, được hưởng các chính sách về khuyến khích xã hội hóa và ưu đãi đầu tư.

Văn bản cũng yêu cầu UBND TP.HCM có trách nhiệm nghiên cứu, tiếp thu ý kiến của các bộ, ngành để chỉ đạo chủ đầu tư xây dựng dự án, trình duyệt theo quy định, thẩm tra và cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự án theo quy định.

Đến ngày 10/7/2008, UBND Thành phố đã cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 4110222000279 chứng nhận Công ty TNHH Dịch vụ Hoa Lâm góp 30% và Shangri-La Healthcare góp 70% để thành lập Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La với vốn điều lệ gần 407,65 tỷ đồng (24,2 triệu USD) và tổng vốn đầu tư 6.746 tỷ đồng.

Thời hạn hoạt động của dự án là 69 năm, được thuê diện tích đất dự kiến khoảng 37 ha để thực hiện dự án “Khu y tế kỹ thuật cao”.

Đặc biệt, theo thông báo của Văn phòng Hội đồng nhân dân và UBND TP.HCM, ngân sách thành phố đầu tư xây dựng toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm chi phí đền bù giải tỏa, san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống đường giao thông, thoát nước, cấp nước, xử lý nước thải, mạng lưới điện, công viên tường rào cho dự án.

Ngân sách thành phố đầu tư không thu hồi vốn, được xem như phần hỗ trợ chung cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực khám và điều trị trong Khu y tế kỹ thuật cao.

Tháng 11/2008, UBND TP.HCM cho Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm-Shangri-La thuê khu đất 532A đường Kinh Dương Vương làm dự án Khu y tế kỹ thuật cao. Một tháng sau, UBND Thành phố duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 với tổng diện tích khu đất là 42,29 ha, bao gồm: Đất xây dựng các khu chức năng; nhà nghỉ phục vụ lưu trú ngắn hạn, căn hộ phục vụ cho nhu cầu dự án; trường học; cây xanh thể dục thể thao; giao thông; đất công trình hạ tầng kỹ thuật. Dân số toàn bộ dự án dự kiến là 8.000 người, mật độ xây dựng là 30,58%, hệ số sử dụng đất tối đa là 3,3, tầng cao xây dựng tối đa là 36 tầng.

Ngày 26/12/2008, UBND TP.HCM có quyết định số 5637/QĐ-UBND về duyệt Đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu y tế kỹ thuật cao tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân.

Một năm sau, UBND TP.HCM có Quyết định số 5748/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 về điều chỉnh, bổ sung Quyết định 5637/QĐ-UBND.

Theo đó, diện tích toàn khu là 422.961 m2 gồm: Khu đất chức năng (224.197 m2); đất nhà ở, căn hộ phục vụ dự án (48.916 m2); đất trường học (14.977 m2); đất cây xanh thể dục thể thao (35.623 m2); đất giao thông (76.615 m2); đất công trình hạ tầng kỹ thuật (22.633 m2).

Đáng lưu ý, 4 lô đất với diện tích 73.275 m2 gồm, Lô PT1 - “Trung tâm hội nghị, triển lãm về y tế, giải trí, mua sắm, ăn uống và chăm sóc nâng cao sức khỏe, nhà nghỉ phục vụ lưu trú ngắn hạn và dài hạn cho bệnh nhân và thân nhân” - 24.359 m2; đất nhà ở, căn hộ phục vụ dự án tại các Lô D1 - 24.636 m2, Lô D2 - 12.327 m2, Lô D3 - 11.953 m2.

Tuy nhiên, theo hình ảnh công bố ngay tại cổng công trường, hiện nay, tại khu đất của lô D2 và D3 đang triển khai một dự án bất động sản mang tên Aio City. Chủ đầu tư dự án này là Công ty TNHH Hoa Lâm Shangri - LA5 và Công ty TNHH Hoa Lâm Shangri - LA6. Dự án được quảng cáo là căn hộ sở hữu vĩnh viễn, diện tích đất 24.267,8 m2, diện tích xây dựng 9.602 m2, số căn hộ lên tới 2.060 căn và 69 căn shophouse.

Hiện tại, chủ đầu tư này đã bán 2 đợt, đợt 1 giá bán công bố khoảng từ 38 - 42 triệu đồng/m2, hiện đang bán đợt 2 giá tăng 5%.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, hiện dự án này vẫn đang vướng do là đất thuê thời hạn 69 năm, không phải là hình thức “giao đất” và vẫn đang đề nghị được điều chỉnh “từ ngữ” về mục tiêu dự án.

Theo Luật Nhà ở 2014, khi muốn phát triển dự án bất động sản bán cho khách hàng, thì đất triển khai dự án phải là “giao đất”, trong khi khu đất trên không thuộc hình thức “giao đất”, nhưng chủ đầu tư vẫn triển khai dự án bất động sản để bán.

Loay hoay điều chỉnh mục tiêu dự án

Theo đề nghị của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, ngày 27/6/2012, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có Văn bản số 4653/BKHĐT-ĐTNN có ý kiến về đề nghị của Công ty TNHH Y tế Hoa Lâm - Shangri-La. Theo đó, về ý kiến xin tách dự án và thành lập công ty con trực thuộc để quản lý, Bộ đã có Văn bản 528/BKHĐT-ĐTNN ngày 26/1/2012 gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cho biết, do dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa và được hưởng các chính sách ưu đãi, hỗ trợ, nên chủ đầu tư được thành lập công ty con, nhưng phải thuộc loại hình công ty TNHH một thành viên do Công ty góp 100% vốn điều lệ để tiến hành triển khai các hạng mục đầu tư theo Giấy chứng nhận đầu tư số 411022000279 (các hạng mục độc lập và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt).

Bộ cũng có ý kiến về đề nghị được tách, liên kết, chuyển nhượng dự án thành phần thì thuộc diện được xem xét phù hợp với quy định Luật Đầu tư, Nghị định 108/2006/NĐ-CP, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: Hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính, không hưởng bất kỳ ưu đãi nào về đất đối với lĩnh vực xã hội hóa;

Bồi hoàn cho Nhà nước về các chi phí về đầu tư hạ tầng; trường hợp chuyển nhượng dự án thì bên nhận chuyển nhượng phải có năng lực tài chính và chuyên môn để tiếp tục thực hiện dự án, đáp ứng các điều kiện theo quy định hiện hành và yêu cầu của thành phố theo mục tiêu xã hội hóa và phải tuân thủ về hạng mục đầu tư, tiến độ đầu tư, quy mô đầu tư và các quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư số 411022000279; việc sử dụng đất tại dự án thành phần phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất đã được quy định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thủ tục cho phép chuyển nhượng đối với dự án xã hội hóa theo quy định khoản 7, Điều 6, Nghị định 69/2008/NĐ-CP.

Tuy nhiên, hiện nay, trong Khu y tế kỹ thuật cao đã có 3 dự án cho Trung tâm mua sắm Aeon Bình Tân và hai dự án về nhà ở. Đối với Lô PT1 (24.359 m2) và Lô D1 (24.636 m2) đã được UBND TP.HCM cấp Giấy chứng nhận đầu tư 41112000109 ngày 19/6/2014 cho dự án Trung tâm mua sắm Aeon Bình Tân.

Đối với đất nhà ở, căn hộ phục vụ dự án Lô D2 - 12.327 m2 và Lô D3 - 11.953 m2 được chủ đầu tư góp vốn bằng quyền sử dụng đất và chủ đầu tư đã chuyển nhượng hết vốn góp cho doanh nghiệp khác và nhà đầu tư này hiện vẫn đang còn loay hoay đề nghị sửa mục tiêu dự án “nhà ở, căn hộ phục vụ dự án” chuyển thành “khu nhà ở, căn hộ” (ưu tiên bán cho bác sỹ, y tá, điều dưỡng, cán bộ, công nhân viên làm việc tại Khu y tế kỹ thuật cao).

Vì sao TP.HCMđể doanh nghiệp làm ngược lại hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư? Câu hỏi này cần tiếp tục làm rõ.