#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Tỉnh lẻ" không còn là rào cản, đất vùng ven tăng giá mạnh

Rào cản địa lý đang mờ dần trong bản đồ đầu tư bất động sản phía Nam. Với mức giá ngày càng hợp lý, đặc biệt tại các dự án vùng ven TP.HCM, thị trường căn hộ đã bắt đầu phát đi những tín hiệu phục hồi rõ rệt trong quý III/2025 – hé lộ một chu kỳ mới của làn sóng dịch chuyển dòng tiền ra ngoại đô.

Bước sang quý III/2025, thị trường bất động sản phía Nam – đặc biệt là khu vực TP.HCM mở rộng – đang chứng kiến làn sóng phục hồi rõ nét, dẫn đầu bởi phân khúc căn hộ trung cấp tại các khu vực vệ tinh. Sự sáp nhập các tỉnh lân cận vào đô thị trung tâm không chỉ tái định nghĩa lại khái niệm “tỉnh lẻ” mà còn tạo ra một mặt bằng thị trường mới, nơi ranh giới địa lý đã không còn là lực cản đối với dòng tiền đầu tư.

Việc mở rộng hành chính đã xoá nhoà khoảng cách giữa TP.HCM với các địa phương như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh hay Đồng Nai. Khi giới đầu tư không còn bị “ám ảnh” bởi tên gọi tỉnh lẻ, yếu tố giá trị và vị trí thực sự lên ngôi. Nhà đầu tư giờ đây quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối hạ tầng và mức giá, thay vì định kiến địa bàn.

Trong bối cảnh đó, hàng loạt dự án căn hộ tại các trục giao thông trọng điểm, gần ga Metro, bến xe, đã được tung ra thị trường với mức giá dao động chỉ từ 30 – 45 triệu đồng/m². Các doanh nghiệp bất động sản ở khu vực giáp ranh như Tây Ninh, Đồng Nai cũng đồng loạt nhập cuộc, chào bán sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m², đẩy mạnh nguồn cung ở phân khúc giá vừa phải – vốn là nhu cầu thực lớn nhất hiện nay.

Sự khởi sắc này không chỉ là kết quả từ yếu tố giá cả, mà còn đến từ việc dòng tiền của doanh nghiệp được giải toả sau giai đoạn siết vốn và ách tắc pháp lý. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn khởi động lại dự án, nắm bắt cơ hội khi người mua nhà bắt đầu nhìn xa hơn trung tâm, tìm đến những khu vực có giá dễ chịu hơn nhưng vẫn đảm bảo kết nối hạ tầng và pháp lý minh bạch.

Một trong những chuyển biến đáng kể của thị trường chính là sự thay đổi về tư duy tiêu dùng. Trước đây, mua nhà ngoài TP.HCM là lựa chọn bất đắc dĩ. Nay, với việc các ranh giới địa phương được hợp nhất, người mua nhà không còn băn khoăn về “hộ khẩu hành chính” mà chú trọng đến khả năng sinh sống dài hạn, giá cả phù hợp và tiềm năng tăng giá.

Dữ liệu thị trường cho thấy rõ xu hướng này. Giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM có nơi đã chạm ngưỡng gần 500 triệu đồng/m², trong khi ở các địa phương như Bà Rịa – Vũng Tàu hay Bình Dương, mặt bằng giá chỉ dao động từ 64 – 115 triệu đồng/m². Riêng Đồng Nai – khu vực đang hút mạnh dòng vốn nhờ hạ tầng trọng điểm – vẫn giữ được mức giá tương đối dễ chịu, tối đa chỉ khoảng 41 triệu đồng/m².

Sự chênh lệch này càng củng cố lợi thế cho các dự án ngoài trung tâm, đặc biệt khi nhiều đại công trình hạ tầng như vành đai 2, vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành hay tuyến Metro số 1 đang tăng tốc về đích. Đây chính là “cú hích” khiến thị trường căn hộ vùng ven bước vào giai đoạn bứt phá.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, mức giá hiện tại chính là yếu tố then chốt quyết định sức mua. Với mặt bằng 30 – 40 triệu đồng/m², phân khúc này đang trở thành điểm đến hấp dẫn không chỉ với nhà đầu tư mà còn với người mua nhà ở thực – nhóm khách hàng lâu nay vốn luôn bị loại khỏi cuộc chơi vì mức giá quá cao ở nội đô.

Tuy nhiên, giá rẻ chưa đủ. Chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư và hệ sinh thái dịch vụ cũng là những “tấm vé thông hành” để chốt đơn hàng ngàn căn hộ trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt. Những dự án có thiết kế thông minh, pháp lý hoàn chỉnh và quản lý vận hành bài bản sẽ là lực đẩy cho làn sóng mua nhà lan rộng.

Sự lên ngôi của căn hộ trung cấp tại vùng ven không phải là hiện tượng nhất thời. Đây là kết quả của một quá trình tái cấu trúc thị trường, tái định vị lại nhu cầu ở thực, đồng thời phản ánh sự thích nghi linh hoạt của cả người mua lẫn giới phát triển dự án trước thực tế đô thị hóa mở rộng và sức ép giá cả leo thang. Trong bức tranh đó, những căn hộ vừa túi tiền – một thời từng bị xem là “cận biên” – nay lại đang trở thành trung tâm của làn sóng đầu tư mới.