Tín hiệu tích cực từ doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong quý 3

Thị trường bất động sản sau nhiều chính sách thắt chặt đã trở nên khá ảm đạm. Tuy nhiên, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp (KCN) lại tỏ ra ít bị ảnh hưởng khi trong quý 3/2022, kết quả kinh doanh của các doanh ngiệp không những không đi lùi mà còn tăng trưởng.

Lãi ròng tăng vọt

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy, tổng doanh thu thuần của 13 doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp trên sàn đạt 7,239 tỷ đồng trong quý 3/2022, tăng gần 68% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lợi nhuận ròng còn gây bất ngờ hơn với 3,091 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần so với quý 3 năm trước.

Kết quả kinh doanh quý 3/2022 của 13 doanh nghiệp bất động sản KCN

Trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn đang loay hoay tìm cách giải bài toán huy động vốn khi 2 kênh tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, doanh nghiệp bất động sản KCN lại tỏ ra khá lạc quan. Nguyên nhân chủ yếu là do đặc trưng của ngành - các chủ đầu tư thường có khoản tiền lớn từ phần trả trước của bên thuê đất hoặc cơ sở hạ tầng, do đó phần nào không phải quá lo lắng về vốn trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, triển vọng của ngành bất động sản KCN cũng được giới phân tích đánh giá khả quan. Cụ thể, theo Công ty Chứng khoán FUNAN, nhu cầu thuê đất KCN không chỉ phục hồi trong năm 2022 mà sẽ tiếp tục tăng trưởng khả quan trong năm 2023 dựa trên các yếu tố như xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác vẫn tiếp diễn, diễn biến vĩ mô Việt Nam tiếp tục ổn định, nhiều hiệp định thương mại tự do được ký mới, Chính phủ có nhiều chính sách thu hút FDI, Việt Nam đẩy mạnh đầu tư cho cơ sở hạ tầng.

Quay trở lại với các doanh nghiệp trong ngành, mức tăng trưởng đột biến về lợi nhuận quý 3 chủ yếu đến từ các “ông lớn” trong ngành như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC), Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (HOSE: BCM) và Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC).

Đối với trường hợp của KBC, lợi nhuận chủ yếu của Công ty đến từ phần thu nhập chênh lệch giữa phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh liên quan việc KBC tăng tỷ lệ sở hữu lên 48% với CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng. Nhờ thương vụ này, KBC ghi nhận khoản lãi từ công ty liên doanh, liên kết hơn 1,997 tỷ đồng.

Việc đưa khoản lãi trên vào BCTC vốn đã được KBC thực hiện trong BCTC quý 2/2022 nhưng lại không được đơn vị kiểm toán công nhận trong BCTC soát xét bán niên. Tuy nhiên, trong BCTC soát xét 9 tháng đầu năm của KBC, đơn vị kiểm toán là Ernst & Young (EY) đã chấp thuận cho Công ty ghi nhận khoản lãi hơn 1,997 tỷ đồng kể trên.

Trong khi đó ở BCM, lãi từ công ty liên doanh, liên kết lại giảm mạnh gần 85%, chỉ ghi nhận hơn 17 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ đạt hơn 113 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh thu thuần của Công ty trong quý 3 lại tăng đột biến lên hơn 2,263 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ. Dù BCM không thuyết minh cụ thể nhưng khả năng cao phần doanh thu trong kỳ chủ yếu đến từ doanh thu bán đất nền ở thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand và khu tái định cư Bàu Bàng.

Tương tự, kết quả kinh doanh của IDC cũng chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi từ các KCN. Cụ thể, doanh thu thuần và lãi ròng quý 3 lần lượt gấp 2.3 lần và 2.5 lần cùng kỳ, với 2,053 tỷ đồng và 422 tỷ đồng. IDC giải trình kết quả khả quan trên có được là nhờ ghi nhận doanh thu các hợp đồng cho thuê đất tại các dự án thuộc KCN Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh và Mỹ Xuân B1-CONAC, qua đó giúp lợi nhuận tăng trưởng.

Ngoài các “ông lớn” kể trên, các doanh nghiệp còn lại trong ngành cũng có những kết quả tích cực. Điển hình, nếu xét doanh nghiệp có lợi nhuận tính bằng lần so với cùng kỳ, có thể kể đến CTCP Long Hậu (HOSE: LHG) và CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (HOSE: TIP) khi lợi nhuận ròng của 2 doanh nghiệp này lần lượt gấp hơn 4 lần và 6 lần so với quý 3/2021.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp khác như CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE: IJC), CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC), CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (UPCoM: SIP), CTCP Thống Nhất (HNX: BAX), lợi nhuận cũng lần lượt tăng 45%, 17%, 16% và 29%.

Trong khi đó, một số doanh nghiệp lại đi ngược xu thế chung của ngành. Cụ thể, CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HOSE: ITA) và CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp Thương mại Củ Chi (HOSE: CCI) có lợi nhuận ròng giảm lần lượt 76% và 43%. CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (HOSE: D2D) báo lỗ gần 4 tỷ đồng. Nguyên nhân đi lùi của 3 doanh nghiệp chủ yếu do doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản suy giảm mạnh so với cùng kỳ, trong đó doanh thu của D2D còn thấp hơn giá vốn.

Nhờ động lực từ quý 3, kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm của các doanh nghiệp bất động sản KCN đã phần nào cho thấy sự khả quan. Nhiều doanh nghiệp thậm chí còn vượt kế hoạch lợi nhuận đề ra cho cả năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp như CCI, D2D, KBC, lợi nhuận 9 tháng vẫn chưa vượt được 50% so với kế hoạch.

Tiến độ thực hiện kế hoạch năm 2022

* Lợi nhuận được so là lợi nhuận trước thuế

Tiền mặt, “của để dành” giảm

Tính đến 30/09/2022, tổng lượng tiền mặt của 13 doanh nghiệp đã liệt kê tại thời điểm cuối tháng 9 giảm hơn 12% so với đầu năm, còn 14,542 tỷ đồng. Còn về “của để dành” từ hai khoản mục người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện vốn là thế mạnh của các doanh nghiệp phát triển KCN, tổng của 13 doanh nghiệp cũng giảm hơn 7% còn 26,394 tỷ đồng. Điểm tích cực có lẽ đến từ việc tổng vay nợ của các doanh nghiệp cũng đã giảm hơn 5%, còn 29,959 tỷ đồng. Những doanh nghiệp như BAX, CCI, D2D tiếp tục không sử dụng nợ vay.

Tiền và tiền gửi ngắn hạn tại 30/09/2022

Theo đánh giá của SSI Research, lĩnh vực bất động sản KCN vẫn còn nhiều triển vọng vào cuối năm 2022 cũng như sang năm 2023. Động lực thúc đẩy sẽ đến từ nhiều yếu tố như xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiếp tục; các chính sách thu hút FDI như miễn, giảm thuế và nhiều chính sách khác cũng thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào Việt Nam; cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới như các dự án đường vành đai 3 và đường vành đai 4, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải và cảng Gemalink sẽ tạo ra kết nối thuận tiện hơn giữa các KCN.

Với những động lực trên, có thể hy vọng rằng các doanh nghiệp trong ngành có thể hoàn thành được mục tiêu lợi nhuận đề ra cho năm 2022 trong bối cảnh “người anh em” bất động sản nhà ở vẫn đang bị siết chặt bởi nhiều chính sách.