Tín hiệu 'bong bóng' đang nhen nhóm trên thị trường nhà ở của Mỹ

Giá nhà ở tại Mỹ đã tăng vọt lên các mức cao mới và đà tăng vẫn chưa dừng lại. Giờ đây, một số nhà nghiên cứu và nhà kinh tế của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) cảnh báo rằng họ đã nhìn thấy những tín hiệu “bong bóng” đang nhen nhóm trên thị trường nhà đất ở nền kinh tế lớn nhất thế giới.

Giá nhà tăng lạc nhịp với các yếu tố cơ bản

Giá nhà trung bình ở Mỹ đã tăng 27% trong giai đoạn từ quí 2-2020 đến quí 4-2021, theo dữ liệu của Fed. Giá nhà đang nhanh hơn so với tình hình thực tế của thị trường và đang trở nên “xa rời các yếu tố cơ bản”, theo nhận định từ một bài viết đăng hôm 29-3 của các nhà nghiên cứu ở Ngân hàng dự trữ liên bang Dallas, một trong 12 ngân hàng khu vực của Fed.

Cho đến gần đây, các cảnh báo về rủi ro bong bóng nhà đất vẫn không được giới chuyên môn ủng hộ rộng rãi, nhưng sau khi xem xét các thị trường nhà ở trên khắp nước Mỹ, các nhà nghiên cứu của Fed cho biết có những bằng chứng mới cho thấy bong bóng bất động sản đang hình thành.

Họ viết: “Bằng chứng của chúng tôi cho thấy chuyển động bất thường của thị trường lần đầu tiên kể từ thời kỳ bùng nổ nhà đất vào những năm đầu thập niên 2000. Những lý do để lo ngại thể hiện rõ ràng qua một số chỉ số kinh tế chắc chắn, cho thấy các dấu hiệu giá nhà trong năm 2021 ở Mỹ dường như đã tăng lạc nhịp với các yếu tố cơ bản của thị trường”.

Hồi giữa tháng 3, lãi suất cho vay thế chấp bất động sản cố định kỳ hạn 30 năm ở Mỹ đã tăng lên mức 4,4%, cao nhất trong hơn 3 năm qua khi các ngân hàng phản ứng với các kỳ vọng tăng lãi suất với tần suất nhanh chóng của Fed trong năm nay.

Khi lãi suất cho vay thế chấp nhà tăng lên, giá nhà có xu hướng đi ngang hoặc giảm vì lượng khách có đủ khả năng tài chính để mua nhà giảm đi. Tuy nhiên, một cuộc khảo sát gần đây, do các nhà nghiên cứu ở Đại học Florida Atlantic (FAU) và Đại học quốc tế Florida (FIU) thực hiện, cho thấy giá nhà tại 95/100 thành phố ở trên khắp nước Mỹ vẫn bị định giá cao quá mức.

Ken H. Johnson, nhà kinh tế ở Trường Kinh doanh của FAU, nói: “Rốt cục, đà tăng của lãi suất cho vay thế chấp sẽ kìm hãm giá nhà nhưng cho đến nay, điều đó vẫn chưa xảy ra”. Ông cảnh báo người tiêu dùng sẽ gặp rủi ro lớn nếu nhảy vào thị trường nhà ở Mỹ vào thời điểm hiện nay vì “chúng ta đang ở gần đỉnh của chu kỳ tăng giá của thị trường”.

Lo ngại hiệu ứng FOMO

Nhiều người dân Mỹ vẫn đang bị tổn thương bởi cú sụp đổ thị trường nhà đất trong năm 2007 mà nguyên nhân chủ yếu là tín dụng giá rẻ và các tiêu chuẩn cho vay lỏng lẻo, dẫn đến hàng triệu chủ nhà nợ số tiền cao hơn giá trị thực ngôi nhà của họ.

Nhưng lần này, các nhà nghiên cứu của Fed lo ngại về một kịch bản khác. Xu hướng nhà tăng nhanh không phải luôn dẫn đến bong bóng bất động sản. Theo các nhà nghiên cứu của Fed, có rất nhiều lý do khiến giá nhà tăng đều đặn trong thập niên qua, và tăng mạnh hơn trong hai năm qua, bao gồm cung và cầu trên thị trường mất cân bằng, chi phí lao động và xây dựng tăng, lãi suất cho vay thế chấp bất động sản giảm xuống mức thấp.

Nhưng họ cho biết giá nhà ở Mỹ có thể đang tăng lên đến mức mà họ mô tả là “quá nóng”, và dần trở nên không đồng điệu với các yếu tố kinh tế cơ bản làm nền tảng cho thị trường.

Theo họ, một lý do khiến thị trường nhà ở Mỹ lên cơn sốt là người mua tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng, sợ rằng họ sẽ bỏ lỡ cơ hội mua một ngôi nhà với giá thấp hơn ngay bây giờ và gặp khó khăn trong việc huy động tài chính để mua nhà với giá cao hơn về sau nay, một hiệu ứng tâm lý được gọi tắt theo tiếng Anh là FOMO (Fear Of Missing Out – sợ bỏ lỡ cơ hội).

Họ nhận định tâm lý FOMO có thể đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa và làm tăng các kỳ vọng về mức giá nhà cao hơn nữa trong tương lai.

Hậu quả của “cơn sốt” thị trường nhà đất có thể bao gồm các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng sai lệch về lợi nhuận, giảm tăng trưởng kinh tế và việc làm.

Họ cho rằng phần lớn hành vi của người mua và người bán nhà ở Mỹ trong hai năm qua hoàn toàn không bất thường.

Giá nhà tăng lên các mức cao nhất trong lich sử vì tồn kho nhà ở đang ở mức thấp kỷ lục. Hơn nữa, lãi suất cũng giảm ở mức thấp kỷ lục trong các năm qua nhưng chỉ điều đó không đủ để giải thích cho cơn sốt của thị trường nhà đất.

Họ cho rằng có các yếu tố khác góp vai trò trong việc đẩy thị trường tiến đến gần tình trạng bong bóng, bao gồm các chương trình kích thích kinh tế liên quan đến đại dịch Cocid-19 và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng như các phản ứng chính sách liên quan.

Họ cũng nhấn mạnh vai trò của giới đầu tư, những người tích cực mua nhà trong thời gian qua. Theo Công ty tư vấn bất động sảnJohn Burns Real Estate Consulting, giới đầu tư giờ đây đang chiếm 33% giao dịch mua nhà ở tại Mỹ, cao hơn 5% so với mức trung bình trong thập niên qua.

Mảng kinh doanh “ibuying”, trong đó, các công ty sử dụng thuật toán và các công nghệ tự động khác để nhanh chóng đánh giá và mua các căn nhà, sau đó tu sửa nhẹ rồi bán lại để kiếm lợi nhuận, chỉ chiếm 1,7% trên thị trường nhà ở của Mỹ trong quí cuối năm 2021. Nhưng ở một số thành phố, tỷ lệ này lên đến 11%.

Nguy cơ thị trường bùng vỡ

Các nhà nghiên cứu của Fed nhận thấy các dấu hiệu giá nhà “tăng nóng quá mức” đã xuất hiện. Thị trường nhà ở của Mỹ đã phát những dấu hiệu này trong hơn 5 quí liên tục cho đến quí 3-2021.

Các nhà nghiên cứu Fed cũng đã xem xét mối quan hệ giữa giá nhà và giá cho thuê nhà và phát hiện ra rằng kể từ năm 2020, tỷ lệ giá nhà trên giá cho thuê nhà tăng vọt, vượt quá những gì các yếu tố cơ bản của thị trường và bắt đầu có dấu hiệu tăng quá nóng trong năm 2021.

Bên cạnh đó, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập khả dụng của người dân, phản ánh mức độ hợp lý của giá nhà cũng đang tăng nhanh nhưng chưa đến mức quá nóng.

Chu kỳ tăng trưởng của thị trường nhà đất sẽ gián đoạn khi các nhà hoạch định chính sách quyết định can thiệp, khiến giới đầu tư trở nên thận trọng và dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản cạn kiệt.

Các nhà nghiên cứu của Fed cảnh báo này có thể dẫn đến sự điều chỉnh giá nhà, hay thậm chí một cơn bùng vỡ trên thị trường bất động sản. Họ khuyến nghị các nhà hoạch định chính sách và giới đầu tư theo dõi chặt chẽ cơn bùng nổ giá ở các thị trường địa phương để phản ứng tốt hơn “trước khi sự lạc điệu trở nên nghiêm trọng đến mức những lần điều chỉnh giá sau đó sẽ tạo ra cơn chấn động kinh tế”.

Các nhà nghiên cứu của Fed cảnh báo nếu các xu hướng đáng ngại trên tiếp tục duy trì, các ngân hàng, nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý phải sẵn sàng phản ứng nhanh chóng để ngăn chặn các hậu quả tiêu cực, nghiêm trọng của một đợt điều chỉnh giá nhà ở.

Nhưng họ cho rằng bất kỳ kết quả sự điều chỉnh nào cũng sẽ không tác động nghiêm trọng đến các chủ nhà hoặc nền kinh tế giống như cụ sụp đổ của thị trường lần gần đây nhất vào năm 2008. Nhìn chung, người Mỹ đang có trạng thái tài chính tốt hơn và các chủ nhà cũng đang nắm giữ những ngôi nhà có giá tốt và không vay tiền quá mức giống như vào giữa thập niên 2000.

Theo CNN, Fortune