#Tài chính

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tín dụng địa ốc: Siết "số" để nâng "tầm"

Việc tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng tư nhân phình to trên 50% dư nợ đã kích hoạt phản ứng chính sách, với thông điệp xuyên suốt: kiểm soát đầu cơ và tái định hướng dòng tiền về khu vực tạo giá trị thực trong năm 2026.

Sau khi dư nợ tín dụng bất động sản lập kỷ lục khoảng 4 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2025, năm 2026 được xác định là giai đoạn “thanh lọc” mạnh mẽ nhất của dòng vốn địa ốc. Cánh cửa giải ngân đại trà dần khép lại; thay vào đó, hệ thống ngân hàng chỉ dành dư địa cho những dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực, đúng theo định hướng điều tiết quyết liệt của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Năm 2026 tín dụng BĐS siết chặt, mở cơ hội cho nhu cầu thực.

Tín dụng địa ốc phình to, cấu trúc dòng tiền đổi chiều

Báo cáo mới nhất của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho thấy, đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản – bao gồm vay mua nhà và vay kinh doanh – đã cán mốc 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Con số này phản ánh rõ vai trò “điểm hút vốn” của bất động sản trong bức tranh tín dụng năm qua.

Đáng chú ý, cấu trúc dòng tiền đang dịch chuyển mạnh. Nếu trước đây, vay mua nhà giữ vai trò chủ đạo thì nay tín dụng kinh doanh bất động sản của các chủ đầu tư lại tăng tốc nhanh hơn. Cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm; riêng nhóm doanh nghiệp phát triển dự án tăng gần 40%, vượt qua cả khu vực khách hàng cá nhân. Trong khi đó, vay mua nhà đạt khoảng 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%, chủ yếu nhờ nguồn cung mới và biến động giá tại các khu vực trung tâm hưởng lợi từ hạ tầng.

Theo VCBS, dòng tiền bất động sản giai đoạn vừa qua chủ yếu tập trung vào mục đích kinh doanh, luân chuyển giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp, thay vì chảy trực tiếp vào nhu cầu ở thực.

Ngân hàng tư nhân “đậm tay”, Big 4 giữ thế phòng thủ

Trong bối cảnh tín dụng sản xuất – kinh doanh nửa đầu năm 2025 tăng trưởng chậm, nhiều ngân hàng tư nhân đã tận dụng hệ sinh thái khách hàng để đẩy mạnh cho vay địa ốc. VCBS chỉ ra nhóm nhà băng có tỷ trọng tín dụng bất động sản và xây dựng cao nhất hệ thống tính đến quý III/2025, với KienlongBank dẫn đầu khi địa ốc chiếm tới 54% tổng dư nợ, theo sau là SHB (43%) và NCB (40%).

Nhóm bám đuổi gồm Techcombank và BVBank quanh mức 34%, VPBank khoảng 29%. Trái lại, các ngân hàng quốc doanh lớn như Vietcombank, VietinBank, cùng những ngân hàng bán lẻ thận trọng như ACB, chỉ duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức “an toàn” 5–6%.

Lịch sử thị trường cho thấy, nới lỏng tín dụng thiếu kiểm soát từng là mồi lửa cho bong bóng bất động sản. Giai đoạn 2007, tăng trưởng tín dụng vượt 37%, dòng vốn ồ ạt chảy vào địa ốc trong khi khâu kiểm soát bị buông lỏng, để lại hệ quả là giai đoạn đóng băng 2011–2013, nợ xấu tăng vọt và hệ thống ngân hàng mất nhiều năm xử lý. Bài học này đến nay vẫn còn nguyên giá trị cảnh báo.

NHNN đã công bố định hướng tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%. Tuy nhiên, thông điệp với BĐS rất rõ ràng: Không cấm, nhưng kiểm soát cực chặt.

Các khảo sát xu hướng tín dụng của NHNN cũng cho thấy, rủi ro tín dụng hiện tập trung cao nhất ở các khoản vay đầu tư, kinh doanh bất động sản, vượt cả chứng khoán và xuất nhập khẩu. Vì vậy, kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực này được xem là biện pháp phòng ngừa cần thiết để tránh lặp lại chu kỳ “nóng – lạnh” cực đoan.

Thông điệp chính sách: Siết đầu cơ, nắn dòng tiền

Trước dấu hiệu dòng vốn tập trung quá mức vào các phân khúc rủi ro, tại phiên họp sáng 13/1/2026, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đưa ra chỉ đạo cứng rắn. Người đứng đầu Chính phủ yêu cầu kéo giá nhà thương mại về mức hợp lý và giao NHNN kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhằm chặn dòng vốn đầu cơ, thổi giá làm méo mó thị trường. Chính sách nhà ở, theo Thủ tướng, phải lấy người dân làm trung tâm, bảo đảm không ai bị bỏ lại phía sau.

Cụ thể hóa chỉ đạo này, NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%, song với bất động sản, thông điệp rất rõ: không cấm, nhưng kiểm soát nghiêm ngặt. Tín dụng địa ốc không được tăng nhanh hơn tốc độ chung; dòng vốn sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế cấp vốn cho các dự án mang tính đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.

Cửa vay hẹp hơn, nhưng “đúng chỗ” hơn

Trước lo ngại thị trường địa ốc có thể “đói vốn”, nhiều chuyên gia cho rằng dòng tiền năm 2026 vẫn hiện diện, nhưng theo một lộ trình khác. Cánh cửa vay vốn sẽ hẹp lại với các nhà đầu cơ lớn, song lại rộng mở hơn cho những dự án minh bạch và người mua có nhu cầu thực.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, năm 2026 nguồn cung bất động sản nhiều khả năng gia tăng khi hàng loạt dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng ra hàng sau thời gian dài bị “nén” bởi vướng mắc đất đai và đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa thị trường sôi động nếu dòng vốn, đặc biệt là tín dụng ngân hàng, không được điều tiết hợp lý.

Lãnh đạo một ngân hàng lớn tại TP.HCM nhận định, năm 2026 sẽ là năm “thanh lọc” thực sự. Ngân hàng không siết tín dụng một cách cơ học, mà tái cơ cấu danh mục: ưu tiên nhà ở xã hội, nhà cho người trẻ, dự án pháp lý rõ ràng; đồng thời nói không với những dự án chỉ tồn tại trên giấy hoặc có dấu hiệu làm giá.

Tựu trung, thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc. Dòng tiền dễ dãi đã khép lại, nhường chỗ cho dòng vốn chọn lọc, hướng tới giá trị thực và phát triển bền vững, qua đó giảm thiểu rủi ro cho cả thị trường lẫn hệ thống tài chính.