MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Tín dụng địa ốc: Lợi nhuận đánh đổi bằng rủi ro "bong bóng"?

Tín dụng bất động sản đang tăng tốc chưa từng có, phản ánh cơn khát vốn của thị trường địa ốc. Nhưng phía sau đà mở rộng đó, giới chuyên môn cảnh báo nguy cơ “bong bóng” và nợ xấu có thể len vào hệ thống tài chính nếu dòng vốn không được kiểm soát chặt chẽ.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối tháng 8/2025, khoảng 4 triệu tỷ đồng tín dụng đã “chảy” vào bất động sản, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế – mức cao kỷ lục trong lịch sử.

Lãi suất vay mua nhà giảm sâu giúp người dân dễ tiếp cận vốn, trong khi doanh nghiệp bất động sản cũng được “tiếp oxy” nhờ dòng tín dụng mở rộng. Nhiều ngân hàng tung ra các gói vay ưu đãi 5–6%/năm cho giai đoạn đầu, khiến nhu cầu vay mua nhà và đầu tư địa ốc sôi động trở lại.

Báo cáo tài chính quý II/2025 của loạt nhà băng cho thấy bất động sản tiếp tục là trụ cột tín dụng. Techcombank dẫn đầu với 227.000 tỷ đồng dư nợ, tăng hơn 21% so với cuối năm 2024; VPBank theo sát với 192.821 tỷ đồng, chiếm 23,3% tổng dư nợ khách hàng. HDBank, MB, Sacombank, LPBank và Eximbank đều ghi nhận mức tăng hai chữ số ở mảng cho vay kinh doanh và xây dựng.

Tuy nhiên, đà tăng nóng này cũng kéo theo cảnh báo rủi ro. Một số chuyên gia nhận định giá nhà tăng cao là yếu tố đẩy dư nợ tín dụng leo thang. Bộ Xây dựng trong dự thảo Nghị quyết về kiểm soát giá bất động sản đã đề xuất áp dụng hạn mức vay với người mua nhà thứ hai trở lên, nhằm ngăn đầu cơ và giảm áp lực nợ xấu. Theo đề xuất, người mua nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng và không quá 30% từ căn thứ ba.

Các chuyên gia cho rằng mở rộng tín dụng phải đi kèm an toàn vốn vay. TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo, khi tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng chung của nền kinh tế, rủi ro tích tụ là điều khó tránh.

Thông tư 14 của NHNN – có hiệu lực gần đây – được xem là “bộ lọc” mới cho hệ thống, thắt chặt các chuẩn mực an toàn vốn (CAR) theo Basel III. Theo đó, các khoản vay bất động sản bị áp hệ số rủi ro cao hơn, tùy theo mục đích vay: từ 20–50% với nhà ở xã hội, nhưng 60–150% với nhà thương mại hoặc đầu cơ.

TS. Đỗ Thị Thu Hà (Học viện Ngân hàng) nhận định, việc siết hệ số rủi ro sẽ nắn dòng vốn sang lĩnh vực sản xuất, giảm phụ thuộc vào bất động sản. Trong khi đó, TS. Lê Hồng Thái (ĐH Kinh tế – ĐHQG Hà Nội) nhấn mạnh, ngân hàng cần chiến lược cho vay chọn lọc, không thể dàn trải, để đảm bảo năng lực chống chịu trước cú sốc tài chính.

NHNN khẳng định sẽ tiếp tục giám sát chặt tín dụng bất động sản, bảo đảm tăng trưởng gắn với chất lượng, duy trì an toàn hệ thống và tránh lặp lại vòng xoáy “bong bóng – nợ xấu” từng khiến thị trường lao đao.