Tìm và bắt đáy bất động sản

Sau một năm, giá nhà phố ở hai đô thị lớn nhất cả nước tăng đâu đó 8 - 10%, giá chung cư cũng tăng tầm 3 – 10%, trong khi đó nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ lại giảm.

Sự lệch pha cung – cầu

Thập kỷ qua, cùng chung với xu hướng của thế giới, giá nhà Việt Nam liên tục tăng, thậm chí còn tăng mạnh hơn mức trung bình của thế giới và các đô thị phát triển như New York, Sydney, đặc biệt là trong giai đoạn đại dịch COVID-19 bùng phát. Tuy giá nhà tăng, song, mức lương của người lao động lại tăng không bằng. Chuyên gia lý giải nguyên nhân chính của sự lệch pha này là do thiếu hụt nguồn cung.

Theo ước tính, mỗi năm Việt Nam tạo mới từ 700,000 đến 1 triệu hộ gia đình mới, để cân bằng, cần ít nhất 500,000 – 700,000 sản phẩm bất động sản mới. Thực tế, năng lực tối đa mà các chủ đầu tư có thể đáp ứng, ngay cả trong giai đoạn thị trường cao điểm, chỉ được khoảng 150,000 – 200,000 sản phẩm.

Đặc biệt là ở những khu vực đô thị phát triển như Hà Nội, TPHCM cực kỳ thiếu hàng. Nhìn về mặt vi mô, cần phải tính đến tài chính ở đâu, quỹ đất ở đâu, cơ sở hạ tầng thế nào, kênh bán hàng ra sao, đủ người để bán không, đây là những vấn đề cần phải đánh giá, người làm chính sách phải quan tâm hơn để giảm sự lệch pha trong cung – cầu bất động sản.

Đó là câu chuyện cung – cầu. Còn về giá, chia sẻ với người viết, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho rằng, giá bất động sản hiện nay đã điều chỉnh giảm so với đỉnh điểm những năm 2020 - 2021. Nhưng về mức giá cũng như mức độ giảm giá không mạnh như những đợt khủng hoảng năm 2011 - 2012 và 2008 - 2009.

Một số thống kê của các công ty trong ngành ghi nhận, quý 1/2023, giá nhà phố (ở Hà Nội, TPHCM) tăng 8 – 10%, giá chung cư tăng 3 – 10%, có nơi thậm chí tăng 13%; phân khúc đất nền (đặc biệt ở phía Bắc) có phần tăng, thậm chí có địa phương tăng đến 25%. Một vài địa phương giá đất nền giảm như Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu đều giảm 6%; các tỉnh Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa giảm từ 2 – 11%.

Việc giá nhà phố, chung cư tăng trong khi nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ giảm, ông Lưu Quang Tiến - Phó Viện trưởng FERI lý giải điều này cho thấy chủ đầu tư đã có những chiến lược ra hàng phù hợp với tình hình thực tế thị trường hơn.

Còn đất nền ở một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá bán, theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn là do kỳ vọng của người mua, đặc biệt là ở những khu vực có cơ sở hạ tầng, tiện ích tốt, gần khu công nghiệp, theo .

Ngược lại, ở những khu vực vùng ven các trung tâm thành phố lớn, các khu vực không được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng, kinh doanh hoặc dân cư hiện hữu, thì tâm lý bắt đáy thường diễn ra, bởi đây là những khu vực đã từng tăng trưởng nóng trong ngắn hạn ở quá khứ.

Tìm đáy bất động sản

Đi tìm lời đáp cho câu hỏi bất động sản đã chạm đáy chưa? Mua sản phẩm nào, ở đâu, mua khi nào? Câu trả lời chính là nằm ở phương pháp đầu tư mà người tham gia thị trường bất động sản áp dụng.

“Đối với nhà đầu tư nên có phương pháp đầu tư, khi có phương pháp chuẩn thì đi theo thị trường nào thì cũng có thể đầu tư”, ông Phạm Anh Khôi nêu quan điểm.

Ông Khôi bổ sung thêm: “Nếu ai sẵn sàng đầu tư trong thời điểm hiện tại thì là những người dũng cảm, dám chấp nhận rủi ro. Thông thường nhóm này rất nhỏ, nhưng đây sẽ là nhóm, theo như quá khứ giai đoạn thị trường khủng hoảng 2008 – 2009 và 2011 - 2012, có lợi nhuận cao nhất bởi họ chấp nhận rủi ro khi thị trường rung lắc mạnh”.

Việc bắt đáy phần lớn diễn ra ở thị trường thứ cấp, khi các nhà đầu tư ngắn hạn cần bảo toàn vốn và sẵn sàng bán lại với giá thấp hơn giá cũ. Đây cũng là nhóm đầu tư đang chịu mặt bằng lãi suất cao, vì đa số theo tầm nhìn ngắn hạn 12 – 26 tháng, khi không đạt được kỳ vọng lợi nhuận thì họ sẽ thoát ra khỏi thị trường.

Đối với thị trường sơ cấp, phần lớn chủ đầu tư sẽ không chọn phương án giảm giá mà thay vào đó là các chính sách chiết khấu, khuyến mãi, kéo dãn thời gian thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất. Ví dụ, thay vì hỗ trợ lãi suất 12 - 18 tháng thì nay có thể nâng lên tới 36 - 48 tháng, một khoảng thời gian hỗ trợ khá dài mà trước đây gần như không có. Chuyên gia cũng đánh giá trong thị trường sơ cấp, hầu hết là những sản phẩm đã hình hình, người mua có thể ở ngay, nên nhu cầu có và giao dịch diễn ra đều đặn bình thường. Nhóm này có nhu cầu thực nên việc lãi suất thay đổi, tài chính ngắn hạn không phải là mối quan tâm quá lớn, bởi họ có tầm nhìn dài hạn 3 -5 năm, thậm chí 10 năm.

Lãi suất khi nào giảm?

Theo báo cáo của FERI, tổng lượng tiền gửi ròng trong năm 2022 của tổ chức và cá nhân đạt khoảng 873,312 tỷ đồng, chỉ tính riêng lượng tiền gửi trong quý 4/2022 đã chiếm 46% tổng cả năm. Cá nhân đóng góp tới 565,260 tỷ đồng, chiếm 65% tổng lượng tiền gửi ròng năm 2022.

Liên quan tới lãi suất ngân hàng, ông Khôi cho rằng, hiện nay lãi suất tiền gửi không còn ở mức 10% như thời điểm cuối năm 2022, nhiều ngân hàng hiện đã giảm xuống còn 6 – 7%/năm. Điều này có nghĩa là những người gửi tiền tại ngân hàng khi đến kỳ đáo hạn vào quý 2 năm nay, họ sẽ đứng trước hai quyết định là gửi tiền tiếp tục hoặc rút ra để đầu tư. Đây là một điểm cần quan tâm, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư đang có dòng tiền thực.

Trong khi đó, lãi suất cho vay hiện nay thực tế vẫn neo ở mức cao, rất khó để có thể kỳ vọng giảm về dưới 10% trong quý 2. Khả năng lãi suất có thể giảm về dưới 12% trong quý 3 hoặc 4/2023, ông Khôi dự đoán.

Cách bắt đáy bất động sản

Trao đổi với người viết, chuyên gia FERI cho biết, những đối tượng phù hợp trong việc bắt đáy bất động sản là người có nhu cầu ở thật và lâu dài, nhà đầu tư có tài chính lành mạnh, có thu nhập ổn định (từ các nguồn không phải bất động sản), có khả năng chấp nhận rủi ro cao, có tầm nhìn đầu tư trung dài hạn (3 - 5 năm hoặc dài hơn).

Yếu tố cần quan tâm hơn hết trong việc bắt đáy bất động sản là giá, kế đến là tâm lý người bán, dòng tiền, thời gian thanh toán, khả năng thương lượng.

Ông Khôi gợi ý, để tìm được người sẵn sàng bán bất động sản ở vùng đáy, có thể quan tâm đến những đối tượng gồm: người gặp khó khăn về tài chính, người mất niềm tin vào thị trường, người vì lý do cá nhân cần bán, hoặc hàng tồn kho của chủ đầu tư cần thu hồi dòng tiền.

Một yếu tố quan trọng khác là việc có nên dùng đòn bẩy khi tham gia bắt đáy bất động sản hay không, theo quan điểm cá nhân ông Khôi: “Điều quan trọng nhất là chỉ nên sử dụng đòn bẩy nếu bạn có khả năng trả nợ ở bất cứ thị trường nào. Tỷ lệ nợ trên tổng giá trị tài sản không nên vượt quá 50% lúc này và tổng tiền phải thanh toán không nên vượt quá 30% thu nhập. Quỹ dự phòng phải ít nhất 12 tới 18 tháng tổng chi phí, bao gồm chi phí tài chính”.

Kết luận, vị chuyên gia chỉ ra 5 bước để nhà đầu tư có thể tham khảo tại thời điểm này là (1) thăm dò, (2) quan sát, (3) đánh giá, (4) tham gia thêm hoặc ngừng (cắt lỗ), (5) quay lại bước 1 (nếu cần). Ngoài ra, khi dò đáy thị trường, nhà đầu tư nên phân bổ dưới 5% tài sản. Nhà đầu tư có thể gia tăng danh mục hoặc mạnh dạn cắt lỗ nếu thấy thị trường không phản ứng đúng theo kỳ vọng.

“Trong đầu tư thì hành động, kể cả đầu tư hay cắt lỗ, sẽ luôn tốt hơn là ‘không làm gì’ ở thời điểm thị trường biến động. Và luôn nhớ ‘không bao giờ bỏ hết trứng vào một giỏ’ và nên có quỹ dự phòng tài chính để đảm bảo an ninh tài chính cho cá nhân và gia đình”, ông Khôi khuyến nghị.