23/09/2019 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Tìm hiểu mua đất nền thế nào để không tán gia bại sản?

Biết bao người đã bị lừa hàng ngàn tỉ đồng trong vụ mua bán đất nền của Công ty CP địa ốc Alibaba. Và chính cơn sốt đất nền đã khiến không ít gia đình rơi vào cảnh nợ nần, tán gia bại sản vì vướng phải dự án "ma".

Vậy khi tìm hiểu mua đất nền, người mua cần nắm những thông tin gì để bảo vệ tài sản của mình? Tuổi Trẻ xin giới thiệu những bài học, ý kiến của một số "người trong cuộc" và lời khuyên của các chuyên gia.

Đầu tư không chuyên nghiệp thì đừng ham lãi cao

Trên thị trường đất nền ở TP.HCM và các tỉnh lân cận hiện nay, chủ đầu tư "bán lúa non" rất nhiều. Ngay từ khi dự án có chút pháp lý như văn bản thuận chủ trương đầu tư là họ đã chuẩn bị sẵn bản vẽ quy hoạch 1/500 dự kiến để mời khách hàng góp vốn với giá khá mềm. Khách hàng mua nền đất "lúa non" càng sớm thì lãi suất càng cao nhưng rủi ro cũng nhiều.

Với những người đầu tư đất nền không chuyên nghiệp thì đừng ham lãi cao mà nên tìm mua nền đất của các dự án được quy hoạch bài bản, đã có giấy chủ quyền đứng tên chủ đầu tư. Như vậy, khách hàng sẽ được ký hợp đồng công chứng sang tên giấy chủ quyền ngay.

Với những người muốn có lãi cao, mua đất nền ở giai đoạn "lúa non" thì phải tìm hiểu kỹ về dự án. Nếu có dự án thì văn bản tối thiểu phải có là thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, đất đã được chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng, có giấy phép san lấp hoặc có giấy phép làm hạ tầng của cơ quan chức năng, hoặc có quy hoạch 1/500 đã phê duyệt. Bên cạnh đó, việc mua đất sớm cũng nên chọn các dự án có chủ đầu tư lớn, có uy tín để tăng độ an toàn, giảm rủi ro.

Với người mua đất nền trong những khu phân lô bán nền thì phải xác định đất có chủ quyền của người đứng ra bán. Ngoài ra khu đất ấy phù hợp quy hoạch đất ở, đã được chính quyền cho phép phân lô tách thửa và diện tích phải phù hợp với diện tích được phép tách thửa của địa phương.

Xác minh thông tin từ chính quyền địa phương

Hiện tại, nhiều người đổ về các tỉnh cận TP.HCM để mua đất nền, đất nông nghiệp để đầu tư, kinh doanh, lập vườn. Với đất nền trong các dự án, mọi người nên chọn cách liên hệ với UBND xã, huyện để hỏi thông tin. Các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư, phân lô bán nền hay phải xây nhà để bán thì chính quyền địa phương đều cập nhật.

Thực tế đã có chuyện các công ty môi giới đưa khách hàng đến những khu đất dự án của các công ty khác đã được đầu tư bài bản để giới thiệu. Thế nhưng đến khi ký hợp đồng, người mua đất mới biết đất mình mua là những rẫy mì, trồng lúa. Cũng có trường hợp khách hàng bị lừa khi ký hợp đồng đặt cọc, đặt chỗ với các công ty không có liên quan gì đến dự án. Vì vậy, khi hỏi thông tin về dự án, người mua đất nên hỏi luôn thông tin về chủ đầu tư, yêu cầu công ty chào bán trưng ra hợp đồng môi giới.

Nếu bà con tìm mua đất vườn của người dân bên ngoài thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đất, bà con nên tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch. Hiện ở các tỉnh đều công khai thông tin quy hoạch ở trụ sở UBND các xã hoặc khi cần thì ta nên hỏi cán bộ địa chính xã.

Nên chọn mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn thời hạn sử dụng dài, gần làng xóm có người ở càng đông càng tốt, quy hoạch là khu dân cư nông thôn hoặc đất trồng cây lâu năm. Không nên mua đất nông nghiệp đang trồng lúa hoặc đất rừng, hoặc trong khu vực đã có dự án đang chờ bồi thường.

Những loại văn bản chủ đầu tư phải có khi bán nền đất

Người dân muốn tìm hiểu mua nền đất ở một khu nào đó thì phải đến UBND phường hoặc phòng quản lý đô thị, Phòng TN-MT để hỏi về pháp lý dự án. Quy định hiện hành, trên địa bàn các quận của TP.HCM hiện không còn các dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng nền đất. Loại dự án này chỉ được phát triển ở khu vực 5 huyện ngoại thành, ở những khu vực không giáp các tuyến đường quan trọng...

Dự án cho chuyển nhượng đất nền thì chủ đầu tư phải có các văn bản như chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư trong đó có nói rõ cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng nền đất đã có hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà. Người mua nền đất nên yêu cầu chủ đầu tư trưng ra những văn bản như vậy khi tìm hiểu mua nền đất.

Các điều kiện để 1 dự án được bán nền đất

Một dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trước hết phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Về tiến độ đầu tư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng hoàn thành kết cấu hạ tầng (các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...) có kết nối với hệ thống hạ tầng chung bên ngoài khu.

Đồng thời, chủ đầu tư phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí...

Trường hợp muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống của cá nhân, người mua nên yêu cầu chủ đất cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, tìm hiểu xem đất có bị tranh chấp, có bị cơ quan chức năng kê biên để bảo đảm thi hành án hay không. Nếu mua đất nông nghiệp thì phải chú ý đến thời hạn sử dụng đất. UBND cấp xã sẽ có thông tin về những lô đất bị tranh chấp, bị kê biên trên địa bàn xã.

Khi tìm hiểu nền đất qua công ty môi giới, người mua nền đất cũng phải tìm hiểu giá thật của nền đất và phí môi giới, tư vấn. Các công ty môi giới thường nhập nhèm khi tư vấn về giá và đã có trường hợp phí môi giới, tư vấn chiếm đến 1/3 giá trị hợp đồng gây tranh chấp giữa công ty môi giới, khách hàng và chủ đầu tư.

Đừng lầm vi bằng với hợp đồng công chứng

Thị trường đất nền ở TP.HCM và các tỉnh lân cận hiện trong tình trạng "thượng vàng hạ cám", do đó người mua dễ bị nhầm. Sau khi tôi mua nhầm nền đất của một dự án "ma" tại P.Phước Long B, Q.9 thì tôi mới tìm hiểu cặn kẽ vấn đề và nhận ra mình đã quá nhẹ dạ, cả tin.

Để tránh bị như tôi, khi tìm hiểu mua đất nền, người mua nên chọn dự án của các chủ đầu tư có uy tín. Hiện trên thị trường có nhiều công ty môi giới bất động sản lấy tên gần giống với các thương hiệu bất động sản lớn để tạo sự quan tâm của người mua. Thế nhưng sau đó họ chỉ bán dự án không có thật hoặc làm khó để người mua bỏ tiền, bỏ cuộc.

Không bao giờ tin hoàn toàn lời giới thiệu và những cam kết của nhân viên kinh doanh. Thay vào đó, người đi mua đất phải yêu cầu họ đưa ra những giấy tờ chứng minh như văn bản thỏa thuận của chính quyền về việc làm hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên công ty hoặc người bán đất.

Cũng đừng nên tin lời của những người đi cùng chuyến xe, những người mình chưa quen biết trước đó ca ngợi về dự án. An toàn nhất là người mua đến UBND quận, huyện (phòng quản lý đô thị, tài nguyên - môi trường) để tìm hiểu thông tin về dự án.

Khi giao dịch, yêu cầu chủ đầu tư phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tốt nhất là người mua nên cầm bản hợp đồng mẫu về nhà xem kỹ nội dung các điều khoản trước khi ký. Cẩn thận hơn, người mua có thể nhờ các văn phòng luật sư có kinh nghiệm để tư vấn và có quyền đàm phán lại nếu thấy nội dung không có lợi cho mình.

Cẩn thận với các hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền của chủ đất cũ vì những văn bản này không có giá trị chuyển giao quyền sử dụng đất từ cá nhân sang công ty hay từ người này cho người khác. Vi bằng do các văn phòng thừa phát lại có dấu mộc đỏ nhưng chỉ có giá trị làm chứng khi khởi kiện ra tòa chứ không phải là hợp đồng mua bán. Người mua đất đừng lầm vi bằng là hợp đồng mua bán đất có công chứng.