#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thiểu số bị đẩy ra rìa trong bài toán thu hồi đất?

Đề xuất cho phép thu hồi đất nếu đạt thỏa thuận trên 75% diện tích đang nhận được sự ủng hộ từ nhiều chuyên gia, nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về khả năng "áp đặt theo số đông", nhất là khi thiếu vắng cơ chế giám sát quyền lợi của thiểu số bị ảnh hưởng.

Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất cơ chế cho phép Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại nếu chủ đầu tư đạt được thỏa thuận với từ 75% hộ dân hoặc diện tích dự án. Mục tiêu là gỡ thế bế tắc trong giải phóng mặt bằng – điểm nghẽn cản trở hàng nghìn dự án suốt nhiều năm qua, gây lãng phí lớn về tài nguyên đất và chi phí xã hội.

Đề xuất này nhận được sự ủng hộ từ nhiều chuyên gia khi đặt trong bối cảnh thực tế, khi chỉ một vài hộ không đồng thuận có thể khiến cả dự án hàng nghìn tỷ đồng đình trệ. Tuy nhiên, đi cùng với sự kỳ vọng là không ít cảnh báo: nếu thiếu cơ chế pháp lý đủ chặt và quy trình giám sát minh bạch, việc lấy “số đông áp đảo” làm cơ sở cưỡng chế thu hồi đất sẽ dễ dẫn tới tình trạng “thiểu số bị bỏ rơi”, tạo phản ứng xã hội gay gắt và làm suy giảm tính chính danh của chính sách.

Tiến sĩ Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM – cho rằng, giải phóng mặt bằng là nút thắt lớn nhất trong quá trình triển khai dự án. Tuy nhiên, ngưỡng 75% là quá thấp, và cần nâng lên mức tối thiểu 80–85%, để bảo đảm rằng chủ đầu tư chỉ nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước khi đã thực sự nỗ lực đàm phán dân sự với phần lớn cộng đồng bị ảnh hưởng.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – đề xuất nên xác định tỷ lệ đồng thuận theo diện tích, thay vì số hộ, để tránh tình trạng một nhóm nhỏ nhưng sở hữu phần lớn đất lại bị gạt ra ngoài tiến trình thương lượng. Theo ông, ngưỡng đồng thuận nên được thiết kế đủ cao và đủ công bằng để đảm bảo dự án phản ánh đúng ý chí cộng đồng, chứ không phải là công cụ hợp thức hóa cưỡng chế.

Về mặt pháp lý, luật sư Phạm Anh Tuấn (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhấn mạnh, nếu không có định nghĩa rõ ràng về khái niệm “đồng thuận”, cơ chế thương lượng, cách thức xác lập giá đất và bảo vệ nhóm chưa đồng ý, thì tỷ lệ 75% chỉ là một con số hình thức, dễ bị lợi dụng. Ông cũng bày tỏ lo ngại rằng trong bối cảnh khung giá đất bị cắt giảm yếu tố thị trường, việc cưỡng chế phần còn lại theo giá thấp sẽ càng làm gia tăng mâu thuẫn và khiếu kiện.

Đồng tình, một doanh nghiệp tại Đồng Nai cho rằng, vấn đề mấu chốt không nằm ở tỷ lệ, mà ở niềm tin vào công bằng. Người dân chỉ giao đất khi tin rằng họ được bồi thường xứng đáng với giá trị thật, chứ không phải bị định giá thấp để “giao nộp vì số đông đã đồng ý”.

Để ngăn chặn hệ quả tiêu cực, các chuyên gia kiến nghị cần bổ sung hàng loạt “chốt chặn” pháp lý: xây dựng hệ thống định giá đất độc lập, có sự tham gia của người dân và chuyên gia; quy trình bồi thường – hỗ trợ – tái định cư phải minh bạch, có cơ chế giải trình và phản biện công khai. Chủ đầu tư muốn được Nhà nước hỗ trợ thu hồi phần còn lại, phải đáp ứng đủ điều kiện – bao gồm cả yếu tố đạo đức thương lượng, chứ không đơn thuần dựa vào số phiếu đồng thuận.

Việt Nam cũng có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế. Tại Đức, thu hồi đất chỉ được thực hiện vì mục tiêu công cộng, với quy trình phản biện nghiêm ngặt và cơ chế khởi kiện minh bạch. Tại Thái Lan, nếu dự án không đạt đồng thuận toàn diện, chính quyền phải tiếp tục thương lượng hoặc điều chỉnh quy mô – thay vì lấy danh nghĩa “ý chí nhà nước” để ép giao đất.

Tựu trung, tỷ lệ đồng thuận chỉ là một phần của bài toán. Điều cốt lõi là phải đảm bảo sự đồng thuận thực chất, được xây dựng trên nền tảng minh bạch, công bằng và có cơ chế bảo vệ nhóm yếu thế. Nếu không, chính sách “hợp lòng số đông” rất dễ trượt sang con dốc trơn trượt của cưỡng chế hành chính và khủng hoảng niềm tin xã hội.