Thị trường quỹ đầu tư tín thác bất động sản châu Á suy giảm

Tính đến cuối năm 2022, giá trị tổng của thị trường REIT châu Á đạt 263.8 tỷ USD, giảm 14.7% so với cuối năm 2021.

Theo báo cáo thị trường REIT (Real Estate Investment Trust - quỹ đầu tư tín thác bất động sản) châu Á giai đoạn 2022 - 2023, Cushman & Wakefield (C&W) cho biết, ba thị trường REIT lớn nhất ở châu Á chiếm hơn 80% thị phần là Nhật Bản, Singapore và Hồng Kông (Trung Quốc) sụt giảm về giá trị thị trường tổng thể vào năm 2022 với mức giảm lần lượt là 18%, 14% và 20%.

Tuy nhiên, trái ngược với xu hướng này, giá trị thị trường REIT tại Trung Quốc đại lục đã tăng 80% nhờ sự đóng góp của các dịch vụ và sản phẩm mới. Qua đó, thị trường REIT Trung Quốc đã nhanh chóng leo lên vị trí thứ tư ở châu Á vào năm 2022, tăng từ vị trí thứ 7 vào năm 2021.

Tổng giá trị thị trường của REIT đang hoạt động trên các sàn giao dịch lớn ở châu Á

Nguồn: Cushman & Wakefield (Dữ liệu tính đến ngày 31/12/2022)

Catherine Chen, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Vốn, Châu Á Thái Bình Dương tại Cushman & Wakefield, cho biết, sự suy giảm tổng thể quan sát được ở thị trường REIT Châu Á vào năm 2022 phần lớn là do ảnh hưởng của việc Mỹ tăng lãi suất, cùng với những tác động liên tục của cuộc khủng hoảng tài chính

Ngoài ra, những trở ngại trong các lĩnh vực bất động sản thương mại có tính chu kỳ như văn phòng, bán lẻ và khách sạn đang dần được cải thiện khi thị trường dần chú ý đến các lĩnh vực kinh tế mới, bao gồm các cơ sở logistics và trung tâm dữ liệu hiện đại, cũng như các lĩnh vực dân cư, từ tài sản đa gia đình đến các cơ sở chăm sóc người cao tuổi.

Điểm sáng của thị trường REIT tại Trung Quốc đại lục và Ấn Độ

Từ 03/2022 đến 06/2023, đã có tổng cộng 17 sản phẩm mới được ra mắt trên thị trường REIT của Trung Quốc. Những sản phẩm mới này đã gia tăng tổng số REIT được niêm yết tại Trung Quốc đại lục lên 28 sản phẩm tính đến 06/2023, bao gồm 16 bất động sản REITs dựa trên tài sản với lợi suất phân phối trung bình là 4,2%.

Tại Trung Quốc thí điểm REITs công hiện đang được mở rộng để bao gồm cả lĩnh vực bán lẻ. Do vậy, thị trường C-REIT kỳ vọng sẽ đa dạng hóa và phát triển, qua đó giúp kích thích tiêu dùng và thúc đẩy nhu cầu trong nước.

Hơn nữa, các sản phẩm REIT mới ở Trung Quốc thể hiện động lực phát triển trên bảy loại tài sản cơ bản gồm khu công nghiệp, cơ sở kho bãi và hậu cần, nhà máy công nghiệp, nhà ở cho thuê bình dân, đường cao tốc, năng lượng sạch và các dự án liên quan đến môi trường khác.

Ngoài Trung Quốc, REITs cũng đang thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân ở Ấn Độ. Tính từ 05/2023, tổng cộng có 4 quỹ REIT đã được niêm yết trên thị trường Ấn Độ; trong đó, gồm ba quỹ tập trung vào lĩnh vực văn phòng (đã hoạt động hơn hai năm) và một quỹ liên quan đến bán lẻ (mới được niêm yết 05/2023).

Bên cạnh đó, tại ở Ấn Độ, nhiều nhà phát triển hiện đang hợp nhất tài sản văn phòng để kết hợp thành các sản phẩm REIT, với ước tính có thêm 90 đến 95 triệu ft vuông văn phòng và có thể lên khoảng 180 triệu ft vuông diện tích văn phòng do REITs nắm giữ vào cuối 2024 (chiếm khoảng 22% tổng nguồn cung văn phòng hạng A).

Tại thị trường Việt Nam, mặc dù REIT là một khái niệm tương đối mới, nhưng giá trị và tác động mô hình quỹ này có thể mang lại đối với cả nhà đầu tư và nhà phát triển nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung là rất đáng kể.

Ngoài ra, đối với các nhà phát triển bất động sản, REIT sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ huy động vốn và đa dạng hóa kênh tài chính. Nhìn rộng hơn, đối với một thị trường trẻ và vẫn còn truyền thống như Việt Nam, REITs có thể giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản địa phương, cũng như mở rộng chuyên môn cho ngành quản lý tài sản/bất động sản.

Tuy nhiên, để nắm bắt được cơ hội, rất cần phải có một khung pháp lý và cơ chế hoạt động toàn diện, thân thiện với nhà đầu tư và linh hoạt để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của REIT tại Việt Nam, ông Gordon Marsden - Giám đốc Thị trường Vốn, C&W châu Á Thái Bình Dương nhận định.