Thị trường nhà đất Mỹ năm 2022: Người mua "thất thế"

Mặc dù thị trường nhà ở tại Mỹ sẽ tăng trưởng chậm lại so với nhu cầu nhảy vọt vào năm 2021, bên bán sẽ vẫn nắm quyền kiểm soát.

Theo giới quan sát, khi ngày càng nhiều người thuộc thế hệ Thiên niên kỷ (Millennial – chỉ nhóm sinh ra vào nửa cuối thập niên 1980 và nửa đầu thập niên 1990) đang đạt đến độ tuổi chín muồi đề mua căn nhà đầu tiên, họ sẽ phải cạnh tranh “khốc liệt” trong một thị trường vốn thiếu nhà có sẵn để bán.

Mặc dù thị trường nhà ở tại Mỹ sẽ tăng trưởng chậm lại một chút so với nhu cầu nhảy vọt vào năm 2021, bên bán sẽ vẫn nắm quyền kiểm soát. Còn đối với những người mua tiềm năng, sẽ có những "cuộc chiến" về giá, những đánh đổi nhiều khó khăn và cả sự thất vọng.

Zillow – nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến của Mỹ - dự kiến sẽ có hơn 6 triệu người mua nhà tại nước này vào năm 2022, với một phần khá lớn trong số đó là khách mua lần đầu tiên. Chắc chắn, họ sẽ gặp phải vô số những trở ngại trong quá trình tìm kiếm căn nhà trong mơ.

Sự cạnh tranh gay gắt tiếp tục sẽ tạo thêm áp lực tăng giá nhà, khiến những người mua lần đầu gặp khó khăn trong chi trả. Họ không chỉ cần tiết kiệm đủ cho khoản trả trước – một điều đã trở nên khó khăn hơn trong vài năm qua - mà còn phải cạnh tranh với những người mua nhiều kinh nghiệm khác.

Ngoài ra, các đại lý môi giới cho biết khi cân nhắc những lời đặt mua, một đề nghị trả hoàn toàn bằng tiền mặt sẽ thu hút sự chú ý từ bên bán nhà. Những đó không phải một lựa chọn dễ dàng cho nhiều người muốn mua ngôi nhà đầu tiên của mình.

Một phần nhu cầu bị dồn nén chắc chắn sẽ tràn sang thị trường bất động sản cho thuê, với nhiều hộ gia đình đang tìm kiếm những ngôi nhà cho thuê lớn hơn, có sân chơi cho thú cưng hoặc thêm một phòng cho văn phòng làm việc tại nhà hoặc cho một thành viên sắp chào đời. Những điều này sẽ tạo thêm áp lực cho thị trường nhà ở cho thuê.

Bên cạnh đó, còn có những vấn đề mang tính vĩ mô hơn mà người mua nhà khó có thể tác động.

*Lạm phát và lãi suất

Lạm phát phi mã sẽ đóng một vai trò quan trọng trong các quyết định về nhà ở vào năm 2022. Rất có thể Cục Dự trữ Liên bang (Fed) sẽ đẩy nhanh việc thắt chặt chính sách tiền tệ nới lỏng để kiểm soát lạm phát thông qua nâng lãi suất chủ chốt.

Dù quyết định của Fed ít khi tác động trực tiếp đến lãi suất thế chấp, nó vẫn có ảnh hưởng gián tiếp đến khoản tiền người tiêu dùng phải trả cho các khoản vay mua nhà lãi suất cố định trong dài hạn. Tại cuộc họp tháng 12 vừa qua, Fed cho biết họ có kế hoạch tăng lãi suất ba lần vào năm 2022 để chống lại đà tăng lạm phát vào những tháng gần đây.

Trong khi việc giá cả tăng cao có thể “bóp nghẹt” ngân sách và thúc đẩy các hộ gia đình tìm cách tiết kiệm chi phí nhà ở, nhiều người mua sẽ coi chi phí cố định của một khoản thế chấp dài hạn là một “hàng rào” chống lại lạm phát. Và khi giá thuê nhà tiếp tục tăng còn lãi suất thế chấp vẫn ở mức thấp, rất có thể những người có khả năng trả trước sẽ chọn mua nhà thay vì thuê, qua đó làm tăng thêm nhu cầu trên thị trường và giữ đà tăng giá.

* Xu hướng làm việc từ xa

Việc người lao động chuyển sang làm việc từ xa cũng sẽ đóng một vai trò nhất định đối với thị trường nhà ở Mỹ. Đại dịch COVID-19 đã mở ra một kỷ nguyên mới của các công việc có tính linh hoạt cao và có thể thực hiện từ xa. Giới quan sát cho rằng xu hướng này sẽ được củng cố hơn vào năm tới thông qua các chính sách nơi làm việc mới của nhiều công ty.

Khi những người mua nhà không còn phải di chuyển hàng ngày giữa nơi làm việc và nhà riêng, họ có nhiều quyền tự do hơn để tách biệt nơi sống và nơi họ công tác. Khả năng về một tương lai có thể ở bất cứ đâu mà vẫn đảm bảo công việc, cùng mong muốn có thêm không gian sống đã, đang và sẽ thúc đẩy nhiều người chuyển đến những khu vực xa trung tâm thành phố hơn, cho dù đó là đến một vùng ngoại ô xa xôi hay một khu vực hoàn toàn khác của đất nước.

*Khả năng chi trả và mức sống

Việc giá nhà tăng quá cao và quá nhanh tại các khu vực bất động sản “nóng” nhất năm 2021 - bao gồm Austin, Phoenix, Raleigh và Tampa – sẽ khiến những người mua nhà với khả năng chi trả giới hạn chuyển sự chú ý sang những nơi khác trong năm tới, với các thị trường nhỏ hơn, giá cả phải chăng hơn. Những thị trường ở khu vực Vành đai Mặt Trời (Sun Belt – chỉ các bang có vị trí địa lý vắt ngang miền Tây và Tây Nam nước Mỹ) đang ngày một trở nên phổ biến hơn.

Nhưng ở một vài khía cạnh ngược lại, việc chú trọng vào mức sống cũng có thể khiến nhu cầu về một số khu vực trung tâm sẽ tăng lên. Đại dịch COVID-19 khiến giá nhà ở nhiều vùng ngoại ô tăng mạnh, đồng nghĩa là lợi ích kinh tế của việc chuyển ra khỏi thành phố không còn lớn như vậy nữa. Khi nền kinh tế Mỹ tiếp tục phục hồi và người dân cảm thấy thoải mái hơn với các hoạt động tiếp xúc trực tiếp dù đại dịch chưa hoàn toàn chấm dứt, sức hấp dẫn của các tiện nghi nơi thành phố sẽ thu hút nhiều người mua hơn.

Bất chấp những thách thức nêu trên, vẫn có một số cách thức giúp những người mua nhà lần đầu trên thị trường thành công.

Đầu tiên, họ nên đảm bảo khoản thế chấp của họ đã được thông qua, cùng với lên danh sách cụ thể những các đặc điểm mà họ chấp nhận hoặc không. Điều này sẽ giúp người mua ra quyết định và nhanh chóng chuyển đi khi tìm được căn nhà phù hợp.

Tiếp theo, người mua nhà tại các thị trường bất động sản đặc biệt nóng nên cân nhắc đến những ngôi nhà ở dưới mức giá tối đa mà họ sẵn sàng trả, vì khả năng cao họ sẽ cần đưa ra đề nghị giá cao hơn mức niêm yết.
Nhìn chung, các yếu tố thúc đẩy giá nhà tăng cao như nhu cầu tăng vọt và lượng nhà có sẵn ở mức thấp sẽ không sớm biến mất. Nhưng mức lãi suất thấp kỷ lục có thể chỉ là nhất thời. Vì vậy, những người mua đã sẵn sàng - cả về tài chính và tâm lý - sẽ phải kiên trì và nhận thức rằng có thể mất nhiều năm trước khi thị trường dịch chuyển theo hướng do người mua chi phối./.