Thị trường khó sốt đất trở lại

Cơn sốt đất điên đảo những tháng đầu năm 2021 đã lắng xuống. Theo dự báo của giới quan sát thị trường, tình trạng này sẽ không xảy ra trong thời gian tới, ít nhất trong ngắn hạn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phiên Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho biết trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19, nhiều loại hình bất động sản gặp khó khăn trong hoạt động khai thác kinh doanh.

Tuy nhiên, thị trường đã có lượng tiền đến từ đầu tư chứng khoán, dẫn đến thực tế đất nền hay bất động sản gắn với đất thu hút đáng kể sự quan tâm của nhà đầu tư.

Ở một số khu vực, giá đất và giá bất động sản gắn với đất cũng nằm ở mức hợp lý khi so sánh với các sản phẩm bất động sản khác như căn hộ để bán, sản phẩm condotel đang chờ thủ tục pháp lý, hoặc những sản phẩm có giá trị lớn như biệt thự nghỉ dưỡng.

Những hiện tượng này dẫn đến nhu cầu và các giao dịch về đất đã diễn ra rất mạnh trong thời gian gần đây.

So với các nước khác trên thế giới thì Việt Nam làm tốt việc kiểm soát dịch bệnh và hoạt động thu hút FDI sau năm 2020 đạt được những kết quả tốt.

Việt Nam có triển vọng kinh tế lạc quan khi đạt GDP tăng trưởng dương trong năm 2020 so với các nước trong khu vực.

Những năm trước đó, kinh tế Việt Nam có giai đoạn phát triển rất tốt, đặc biệt là về nhu cầu đầu tư và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ trên khắp các tỉnh thành cả nước.

Nhiều địa phương đã vươn lên dẫn đầu về các chỉ số năng lực cạnh tranh và liên tục cải thiện về đầu tư phát triển như Quảng Ninh, Hải Phòng, một số tỉnh ven Hà Nội và TP.HCM.

Việc đầu tư phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ đã khiến cho nhu cầu trên những lĩnh vực liên quan như bất động sản công nghiệp hay các loại hình khác trở thành tiềm năng trong tương lai.

Cũng theo bà Hằng, tại một số khu vực thì bất động sản trước đó chưa được đánh giá cao, giá bất động sản đã tăng đến ngưỡng hợp lý.

Tuy nhiên, tại một số khu vực, hiện tượng giá bất động sản tăng vượt quá giá trị thực, trở thành giá trị ảo.

Theo bà Hằng, việc xuất hiện giá trị ảo dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư, đồng thời gây ra những hệ lụy cho các tổ chức và các hoạt động kinh tế lớn hơn.

“Nhìn từ thực tế trước đây, khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro, chưa kể dòng tiền hiện nay vào bất động sản cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản”, bà Hằng phân tích.

Chuyên gia của Savills cho biết, thời gian gần đây, việc này đã lắng xuống, nhưng chúng ta vẫn nhìn thấy giá trị của bất động sản, đặc biệt là đất một số khu vực đã tăng và có dấu hiệu giá ảo.

“Tình trạng này sẽ không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó các nhà đầu tư sẽ cần có những nước đi phù hợp. Trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, chúng ta sẽ chưa thể nhìn thấy việc sốt đất xảy ra thêm”, bà Hằng nhận định.

Lý giải cho điều này, bà Hằng cho rằng, sau những cơn sốt đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà còn phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý.

“Chúng ta nên đầu tư vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng. Còn nếu đầu tư theo hướng “để đấy” hoặc đầu tư mang tính chất đám đông, có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý. Suy cho cùng, điều này dẫn đến việc không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng”, bà Hằng đưa ra khuyến cáo.

Bà Hằng cho rằng, thanh khoản của một số khu vực không cao sẽ dẫn đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng hiện tượng tăng giá đất, về bản chất, sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành.

“Chúng tôi hy vọng nền giá mới sẽ sớm định hình ổn định, tuy nhiên sẽ cần thời gian để mức giá có thể điều chỉnh lại. Tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn”, chuyên gia này cho biết.

Có một thực tế là bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, vẫn luôn là kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn, một trong những phương án đa dạng hóa kênh đầu tư của các nhà đầu tư.

“Nhưng chúng ta vẫn cần lưu ý về việc cân nhắc giá trị của kênh đầu tư về dài hạn này. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm”, Giám đốc Savills Hà Nội nhấn mạnh.

Có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá bất động sản đất nền tăng nóng, cục bộ ở một số địa phương trên cả nước trong thời gian qua.

Thứ nhất, việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương cũng chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp, dẫn đến việc các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản lợi dụng việc không minh bạch về các dự án để đẩy giá đất lên cao.

Thứ hai, trong thời gian qua, dịch bệnh Covid-19 làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và người dân, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng ở mức thấp, không hấp dẫn người gửi tiền.

Thứ ba, việc phát triển các dự án nhà ở, bất động sản gặp nhiều khó khăn do vướng mắc thủ tục về pháp lý, đất đai, đầu tư và xây dựng, dẫn tới nguồn cung nhà ở, bất động sản bị hạn chế.

Thứ tư, việc đầu tư, phát triển các nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho các đối tượng người nghèo đô thị và công nhân ở các khu công nghiệp chưa được các địa phương quan tâm đúng mức, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân hiện nay.

Ngoài ra, một số địa phương có chủ trương tăng giá đất theo lộ trình (khoảng 15-20%), đã tác động đến tâm lý của người mua và ảnh hưởng tới các giao dịch trên thị trường BĐS.Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh