Thị trường chưa chuyển mình, nhiều “ông lớn” địa ốc đã tăng tốc

Các đề án sáp nhập tỉnh thành theo Nghị quyết 60-NQ/TW được kỳ vọng sẽ tái cấu trúc không gian kinh tế, mở khóa điểm nghẽn quy hoạch và tạo cú hích cho hạ tầng – địa ốc. Thị trường bất động sản nhờ đó sẽ phân hóa mạnh, với lợi thế nghiêng về các doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng và quỹ đất tại vùng sáp nhập.

Việc sáp nhập tỉnh thành đang tạo ra một cơ hội vàng để tái cấu trúc không gian phát triển, từ đó mở đường cho những doanh nghiệp địa ốc có lợi thế về vị trí và pháp lý vươn lên dẫn đầu, định hình lại bản đồ bất động sản trong kỷ nguyên mới.

Không gian hành chính mở rộng: Cú hích tái thiết hạ tầng và địa ốc

Trong bức tranh cải cách thể chế, các đề án sáp nhập tỉnh thành theo Nghị quyết 60-NQ/TW đang trở thành chất xúc tác mạnh mẽ cho việc tái định hình không gian phát triển quốc gia. Báo cáo chuyên đề vừa công bố của bộ phận Nghiên cứu Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định đây không chỉ là bước đi hành chính đơn thuần, mà là một nước cờ chiến lược để tái cấu trúc quy hoạch liên vùng, tối ưu phân bổ nguồn lực và mở toang cánh cửa cho những dòng vốn phát triển mới.

VCBS nhấn mạnh: việc hình thành các “siêu địa phương” – với quy mô dân số, diện tích và ngân sách lớn hơn – không chỉ nâng cao hiệu quả điều hành, mà còn tạo nền tảng vững chắc để bứt phá hạ tầng, gỡ nút thắt quy hoạch và khai phóng tiềm năng đất đai vốn bị dồn nén lâu nay. Các cụm địa phương sau sáp nhập như TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa Vũng Tàu; Đà Nẵng – Quảng Nam; Bắc Giang – Bắc Ninh… sẽ có lợi thế vượt trội để kiến tạo các vùng kinh tế tổng hợp – nơi đô thị, công nghiệp và logistics phát triển đồng bộ thay vì manh mún.

Một lợi ích nổi bật khác là khả năng chủ động tài khóa. Dữ liệu từ Bộ Tài chính cho thấy phần lớn các tỉnh nhỏ hiện đang phụ thuộc vào nguồn bổ sung từ ngân sách Trung ương. Việc hợp nhất giúp tinh gọn bộ máy, giảm chi phí vận hành, đồng thời gia tăng tỷ lệ giữ lại ngân sách, tạo dư địa cho đầu tư công trung – dài hạn. Mô hình này phản ánh phần nào định hướng phân quyền tài khóa như tại Trung Quốc, nơi các tỉnh lớn có quyền tự chủ cao trong định hình chiến lược phát triển và thu hút đầu tư.

Hệ quả trực tiếp là sự dịch chuyển rõ rệt về nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt trong các lĩnh vực trọng yếu như hạ tầng, nhà ở và khu công nghiệp. VCBS khẳng định: “Chỉ khi hạ tầng và các hoạt động kinh tế thực chất cùng chuyển động, giá trị bất động sản mới có thể gia tăng bền vững – chứ không chỉ nhờ vào kỳ vọng chính sách.”

Tái định vị dòng vốn – Doanh nghiệp địa ốc sớm nhập cuộc

Trong làn sóng tái cấu trúc địa giới, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những khu vực từng bị chia cắt bởi địa giới hành chính hay bị đình trệ bởi xung đột quy hoạch – như ranh giới TP.HCM và Đồng Nai, hay Bắc Ninh và Bắc Giang – nay đứng trước cơ hội “gỡ khóa pháp lý”, giải phóng loạt dự án bị treo hoặc ách tắc.

Theo VCBS, nhóm doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất tại các điểm nóng sáp nhập – đặc biệt là những tỉnh nằm trong quy hoạch công nghiệp và đô thị chiến lược – sẽ là những người về đích sớm nhất. Có thể kể đến DPG với dự án Casamia Balanca tại Quảng Nam đã hoàn thiện phần xây thô và ra mắt tháng 5/2025; DXG với loạt dự án tại Bình Dương đang chờ phê duyệt quy hoạch; hay HDC với khu đô thị The Light City tại Vũng Tàu đã mở bán giai đoạn đầu.

Ở lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, những tên tuổi như SIP (Tây Ninh, TP.HCM, Đồng Nai), IDC (Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu), hay KBC (Bắc Giang, Bắc Ninh) đang nắm giữ hàng trăm đến hàng nghìn ha đất cho thuê tại các vùng có sức hút FDI mạnh mẽ. Khi chỉ tiêu phát triển KCN được phân bổ theo vùng thay vì tỉnh lẻ, những “tay chơi lớn” này sẽ có thêm dư địa linh hoạt để hút vốn đầu tư chiến lược.

Bài học từ thương vụ sáp nhập Hà Nội – Hà Tây năm 2008 vẫn còn nguyên giá trị. Mười năm sau mở rộng địa giới, Hà Nội ghi nhận GRDP tăng trưởng bình quân 7,41%/năm, quy mô kinh tế gần gấp đôi, thu nhập bình quân đầu người tăng hơn 2,3 lần. Dù vậy, VCBS cũng cảnh báo: nếu thiếu phối hợp quy hoạch và điều phối hành động, những “dự án treo” kiểu Mê Linh – nơi từng chứng kiến hàng loạt khu đô thị bị bỏ hoang – hoàn toàn có thể tái diễn.

Ở góc nhìn trung hạn, VCBS dự báo thị trường bất động sản hậu sáp nhập sẽ khởi sắc thực chất nếu – và chỉ nếu – hạ tầng kết nối, tiện ích đô thị và nhu cầu ở thực cùng lúc được kích hoạt. Những doanh nghiệp có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản và năng lực triển khai nhanh sẽ là những người nắm thế thượng phong trong cuộc tái định vị toàn diện này.