Thị trường bất động sản vẫn chưa đến lúc chạm điểm rơi

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đi xuống dần chứ chưa chạm điểm rơi, vẫn có nhiều điểm sáng để kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục nếu dịch bệnh sớm được kiểm soát hoàn toàn.

Thu nhập giảm kéo theo sức mua đi xuống

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2020 phải đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức. Trong khi những chính sách pháp lý còn chưa được tháo gỡ thì đại dịch Covid-19 lại một lần đẩy thị trường lâm vào thế "khó chồng thêm khó". Theo ghi nhận, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị tác động rõ rệt, các sự kiện đông người như quảng bá tiếp thị (PR), bán hàng đều bị hủy bỏ....

Trong đó, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và thị trường bất động sản cho thuê bị ảnh hưởng nặng nề, nhất là tình trạng các mặt bằng cho thuê tại khối đế các tòa nhà cao tầng và nhiều mặt bằng nhà phố cho thuê bị khách thuê trả lại.

Theo các chuyên gia, mặc dù dịch Covid-19 đã được kiểm soát khá tốt tại Việt Nam nhưng để thị trường bất động sản hồi phục sẽ cần một khoảng thời gian rất dài. Đặc biệt là quá trình khôi phục nguồn cầu sau khi đại dịch tác động lên mọi ngành nghề gây sụt giảm nghiêm trọng về tổng mức GDP trên cả nước.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Đào - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Viethome nhận định, có hai xu hướng có thể diễn ra song song nhau. Nếu nhìn ở khía cạnh tiêu cực hơn thì thị trường sẽ có xu hướng đi xuống trong ngắn hạn.

Thứ nhất, vừa qua Việt Nam có 2 ngành bị ảnh hưởng nặng nề nhất là Dệt may và Da giày đã tác động mạnh đến hoạt động xuất khẩu, ảnh hưởng rõ rệt đến thu nhập của người lao động.

Thứ hai, tác động từ ngành nông nghiệp do không xuất khẩu được, gây ùn ứ ở Lạng Sơn. Các nước châu Âu vừa mở cửa đầu năm nay nhưng rồi cũng cấm trở lại do dịch bệnh. Trong khi đó, đây là những ngành có lực lượng lao động cực lớn gây ảnh hưởng đến vòng tuần hoàn thương mại và vòng tuần hoàn lớn trên thị trường.

Công nhân cũng là đối tượng thực nhất để mua nhà. Trước đây, cặp vợ chồng có nguồn thu nhập 20 triệu/tháng vẫn có thể vay thêm để mua nhà nhưng hiện nay nhiều công ty cắt giảm đến 50% lao động, thậm chí nhiều công ty cho nghỉ lên đến 70% nhân sự. Như vậy thu nhập giảm đồng nghĩa sức mua giảm, đặc biệt là nguồn cầu thực tế về nhà/đất sẽ có sự sụt giảm rõ nét.

Đối tượng thứ 2 là nhà đầu tư lại rất e dè. Nguyên nhân là do giá bán ở thị trường TP.HCM đã quá cao nên khó có thể mang lại mức chênh lệch như mong muốn. Tâm lý nhà đầu tư cũng dè chừng, những ai đang có hàng thì bán hết trong giai đoạn này để thu vốn chứ không dám mua thêm. Theo ông Đào, nếu dịch trên thế giới kéo dài đến tháng 6 thì vô cùng nguy hiểm.

Thứ ba: Xét về khía cạnh ngân hàng là đòn bẩy tài chính lớn nhất cũng đang siết chặt cho vay, hạn chế cho vay để đầu tư. Lượng vốn ngắn hạn và cho vay dài hạn cũng giảm mạnh trong dịch. Các nguồn vay từ khoảng năm 2016 đến bây giờ cũng bắt đầu đáo hạn. Với tình hình như vậy thì các khoản nợ quá hạn 45 - 90 ngày sẽ tăng vọt và gây khó khăn cho các ngân hàng trong thời gian tới.

Trong khi các ngành nghề khác đã ảnh hưởng rõ nét thì bất động sản và ngân hàng sẽ bị ảnh hưởng chậm hơn. Đây chưa phải là giai đoạn chạm đáy của bất động sản mà chỉ là đang trên đà đi xuống. Bất động sản sẽ có độ trễ 3 tháng sau các thị trường khác như chứng khoán lâm thế khó… Điểm rơi có thể vào đầu quý III.

Hiện nay, các chủ đầu tư, nhà đầu tư đều có tâm lý bung hết hàng trước khi thị trường chạm đến điểm rơi. Dịch Coivd-19 sẽ còn tiếp tục ảnh hưởng lớn đến GDP, giảm khoảng hơn 50% và tác động lớn đến thu nhập, nguồn tài sản tích lũy của người dân. Nguồn cầu giảm mạnh đồng nghĩa với sức mua sẽ giảm.

Những điểm sáng có thể kỳ vọng sau Covid-19

Tuy vậy, Tổng giám đốc Viethome cũng nhìn nhận khách quan rằng nếu xét ở góc độ tích cực thì bất động sản đúng là giống như một chiếc lò xo đang bị nén. Nhìn trên nhiều phương diện, căn cứ vào thực tế đất nước thì vẫn có nhiều điểm sáng để hy vọng dòng chảy nhà đầu tư sẽ sớm quay trở lại. Tuy nhiên thời gian sẽ lâu và chậm hơn do bất động sản đang chịu tác động kép từ nhiều ngành nghề. Ít nhất là đầu năm 2021 thì thị trường mới có cơ hội hồi phục như mong đợi.

Theo vị chuyên gia này, trước giai đoạn Covid-19 xảy ra thì Việt Nam đã xây dựng được hình rất tốt với các nhà đầu tư nước ngoài sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Không ít nhà đầu tư đã rời bỏ Trung Quốc về Việt Nam rót vốn. Khi dịch bệnh ập đến, Việt Nam lại một lần nữa chứng minh được hình ảnh tốt, thể hiện tinh thần của một đất nước an toàn và bình yên trong mọi thời điểm.

Ngoài ra, trong khủng hoảng, Việt Nam cũng đã chứng minh được tinh thần tương thân tương ái. Hàng ngàn kiều bào khắp thế giới đã đổ về nước vì tin rằng Việt Nam là nơi kiểm soát dịch bệnh tốt nhất và an tâm nhất để sinh sống. Rõ ràng họ đã có sự lung lay niềm tin về các quốc gia khác. Đây là đối tượng đóng góp rất lớn về lượng ngoại tệ cho Việt Nam, hàng năm lên đến hàng chục tỷ đô. Việt Nam có khoảng 5 - 6 triệu kiều bào ở khắp thế giới nên sẽ thu được lượng vốn ngoại tệ mạnh mẽ sau dịch.

Ngoài ra, sau Covid-19 thì nhiều nước như Nhật, châu Âu… cũng sẽ dịch chuyển chuỗi cung ứng ra các nước Đông Nam Á, trong đó Việt Nam là nơi được nhắm đến. Vừa qua Nhật chấp nhận hỗ trợ 2,4 tỷ đô để doanh nghiệp của họ rời khỏi Trung Quốc. Họ nhận thấy rằng việc phụ thuộc quá nhiều vào Trung Quốc là rất rủi ro. Đây cũng có thể la cơ hội để Việt Nam được hưởng lợi.

“Tôi đánh giá cao ở thị trường Bình Dương và Đồng Nai vì sự phát triển công nghiệp ở hai tỉnh này rất mạnh. Nhật Bản đã đặt nền tảng ở Bình Dương từ nhiều năm nay vì đây là thủ phủ công nghiệp của cả nước. Còn riêng Đồng Nai thì cơ sở hạ tầng chưa bằng Bình Dương nhưng với lợi thế là khu vực giáp ranh Bà Rịa - Vũng Tàu nên cũng có nhiều tiềm năng tăng trưởng tốt.

Theo tôi, thực tế thị trường đang có dấu hiệu đi xuống và khoảng 3 tháng nữa mới chạm điểm rơi. Quá trình hồi phục phụ thuộc nhiều vào khả năng kiểm soát dịch bệnh trên thế giới. Việc tăng trưởng kinh tế của Việt Nam được dự báo sẽ quay lại mức 7% trong năm 2021. Nếu lượng vốn đầu tư tăng mạnh thì xu hướng sẽ trở lại vào đầu năm sau.

Nhìn chung trên diện rộng thì thị trường sẽ đi xuống nhưng một số vùng sẽ tăng lên. Ví dụ như Thuận An và Dĩ An trước khi lên thành phố thì mức giá đất khoảng 35 - 38 triệu đồng/m2, sau đợt đó lại về mốc 33 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là những nơi giá còn mềm nên chắc chắn sau dịch và khi hệ thống hạ tầng đồng bộ thì sẽ có những đợt tăng giá mạnh. TP.HCM hiện đã đạt đỉnh về giá nên sẽ chậm hơn các khu vực lân cận”, ông Nguyễn Anh Đào nhận định.

Chung quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cũng dự báo rằng mặc dù thị trường khó khăn nhưng cơ hội hồi phục chắc chắn sẽ không quá xa. Ông Khương cũng nhận định một số tín hiệu tích cực sẽ xuất hiện thúc đẩy thị trường quay trở lại nhịp độ trong giai đoạn 2020 - 2021.

Một số điểm sáng như mới đây UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ cho 63 dự án bất động sản, cùng một loạt các chính sách, chỉ thị ưu đãi dành cho nhóm doanh nghiệp chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch Covid-19, như gói tín dụng 250.000 tỷ đồng, hay các quyết nghị liên quan đến việc yêu cầu rà soát, cắt giảm thủ tục hành chính, đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư…, với những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Chính phủ trong thời gian gần đây, sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực bất động sản, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung.

Vị chuyên gia này cho rằng, trước tác động kép của đại dịch toàn cầu và những nút thắt pháp lý lâu nay trên thị trường bất động sản rất nhiều doanh nghiệp đã và đang lâm phải tình cảnh khó khăn, thậm chí đứng bên bờ vực phá sản. Ở một khía cạnh khác, cũng có một bộ phận nhóm các nhà đầu tư đã tận dụng được cơ hội này để bứt phá và cải thiện tình hình kinh doanh. Đó là những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính một cách chừng mực, có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển bất động sản.