Thị trường bất động sản khả năng tiếp tục mất cân đối cung cầu trong quý 1

Chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản trong tháng 01/2023 vẫn còn tồn tại nhiều thách thức cho cả khách hàng và chủ đầu tư, thị trường đang ở trong trạng thái “Quan sát, điều chỉnh, chờ cơ hội”.

Tiếp tục mất cân đối cung cầu

Nhận xét về lãi suất đầu năm 2023, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã cố gắng chặn đà tăng của lãi suất.

Một số ngân hàng đã bắt đầu có xu hướng giảm lãi suất, tuy nhiên mức giảm còn khiêm tốn, chưa có những ảnh hưởng tích cực đến thị trường trong tháng 01/2023.

Theo FERI, thị trường bất động sản trong tháng 1 ghi nhận nguồn cung khan hiếm, không có dự án sơ cấp mới được triển khai, đa số chủ đầu tư đang quan sát chuyển biến thị trường, tiếp tục hoàn thiện pháp lý, quan sát và chờ đợi thời điểm thích hợp để giới thiệu đến khách hàng.

Ngược lại, nguồn cầu vẫn ở mức cao, tuy nhiên, khách hàng đang giữ tiền mặt cũng đang quan sát và chờ đợi cơ hội xuống tiền phù hợp. Khách hàng đa phần quan tâm vào các sản phẩm thuộc phân khúc ở thực có pháp lý tốt, chính sách hỗ trợ hấp dẫn từ chủ đầu tư và có thể tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng với lãi suất giảm.

Vè diễn biến giá, giá bán sơ cấp có xu hướng tăng tại Hà Nội, TPHCM và đi ngang tại các đô thị vệ tinh, trong khi giá bán thứ cấp tiếp tục ghi nhận giảm. Thị trường bất động sản cho thuê (thứ cấp) có tín hiệu khởi sắc do giá nhà sơ cấp cao, lãi suất cao, nguồn cung hạn chế nên khách hàng có xu hướng đi thuê nhiều hơn mua. Khách hàng đầu tư bất động sản tiếp tục gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Trong khi đó, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ ràng.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội và TPHCM tiếp tục xu hướng tăng bình quân 5 - 10%. Tại Hà Nội, giá bán tăng dao động từ 5 – 10% (khu trung tâm), từ 5 – 7% (khu Nam), từ 5 – 15% (khu Tây), từ 9 – 20% (khu Đông). Tại TPHCM, giá bán tăng dao động từ 10 – 15% (khu trung tâm), từ 15 – 25% (khu Nam), từ 5 – 15% (khu Tây), từ 5 – 10% (khu Bắc), từ 10 – 20% (khu Đông).

Hoạt động môi giới chưa trở về trạng thái bình thường

Đối với hoạt động môi giới bất động sản, kết quả khảo sát môi giới khu vực TPHCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bình Dương sau Tết thực hiện bởi FERI cho thấy hoạt động môi giới bất động sản chưa khôi phục về trạng thái bình thường.

Cụ thể, với những sàn môi giới có quy mô lớn (trên 300 nhân viên), gần như 100% các sàn đã quay trở lại hoạt động sau Tết. Trong khi đó, chỉ có 47% các sàn có quy mô vừa và nhỏ (dưới 100 nhân viên) hoạt động trở lại. Trên 1,250 mẫu khảo sát, 56% số lượng môi giới cá nhân cho biết vẫn tiếp tục theo nghề môi giới bất động sản dù thị trường vừa qua và hiện tại vẫn còn nhiều thách thức.

Nguồn cung tiếp tục giảm trong quý 1

Dự báo xu hướng thị trường bất động sản quý 1/2023, FERI nhận định nguồn cung mới ước giảm 80% so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh nhiều dự án vẫn đang gặp vướng mắc pháp lý, chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh lịch trình, cũng như chờ đợi thời điểm thích hợp để mở bán. Nguồn cung thứ cấp mới ước tăng 15%, phần lớn từ các dự án quy mô lớn đã triển khai.

Ngược lại, FERI dự báo nhu cầu đầu tư bất động sản trong quý 1 không có đột biến, tỷ lệ khách hàng giữ tiền chờ thời điểm phù hợp để xuống tiền ước chiếm đến 88.7%. Dòng sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực chiếm sự quan tâm lớn của khách hàng, và ước chiếm đến 92.3% nhu cầu tìm kiếm bất động sản.

Về giá bán, trước bối cảnh lạm phát gia tăng, hầu hết giá nguyên vật liệu xây dựng đều ghi nhận tăng so với cùng kỳ, chi phí phát triển dự án gia tăng dẫn đến giá bán sơ cấp bình quân ước tăng 5%-10% trong quý; trong khi đó, giá bán thứ cấp bình quân ước giảm 15%-20% đa số ở các sản phẩm khách hàng gặp khó khăn tài chính khi đến hạn trả gốc và lãi vay cho ngân hàng. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách kích cầu và các phương thức thanh toán ưu đãi dành cho khách hàng và đối tác nhằm thu hồi dòng tiền nhanh.

Nhận định về xu hướng đầu tư bất động sản trong năm 2023, ông Phạm Anh Khôi cho rằng: “Khách hàng phải rất cẩn trọng, lựa chọn kỹ càng trong việc giải ngân đầu tư. Thứ nhất, cần chọn lựa những chủ đầu tư có uy tín về pháp lý, uy tín về triển khai. Thứ hai, cần cân nhắc việc dùng đòn bẩy tài chính, không nên vượt quá khả năng trả nợ. Thứ ba, cần dự phòng cho những phương án xấu hơn, như trong từng trường hợp lãi suất tăng thì sẽ xử lý tài sản hoặc xây dựng kế hoạch trả nợ như thế nào”.

Cũng theo ông Khôi, khách hàng nên tập trung vào những tài sản có tính thanh khoản cao. FERI dự báo có hai đối tượng tài sản được khách hàng quan tâm nhiều hơn trong năm 2023, bao gồm nhóm tài sản phù hợp với nhu cầu ở thực với giá phải chăng, và nhóm tài sản có tính pháp lý ổn định, có thể đưa vào khai thác ngay lập tức.