MỚI

Lãi suất Bank nào cao nhất?

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thị trường bất động sản đang thách thức quy luật cung cầu

Thị trường bất động sản hiện dư nguồn cung, nhưng giá rao bán ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp vẫn neo ở mức cao. Nếu xu hướng này tiếp tục, nguy cơ đóng băng toàn bộ thị trường có thể xảy ra bất cứ lúc nào, đặt ra thách thức nghiêm trọng cho sự cân bằng cung – cầu.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn bất thường với mức tăng giá phi mã, đặc biệt từ năm 2024. Trong khi thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ 4,11 triệu/tháng lên 8,3 triệu/tháng (tốc độ tăng 6,4%/năm), giá nhà lại tăng gấp ba lần, trung bình hơn 12%/năm, với căn hộ trung bình từ 25 triệu/m² lên 75,5 triệu/m², thậm chí tại Hà Nội có nơi vượt 80 triệu/m².

Chỉ số P/I (Price to Income) trung bình ở Việt Nam hiện đạt 27,3, tức để mua một căn hộ trung bình, một gia đình phải tiết kiệm toàn bộ thu nhập trong 27 năm, hoặc 80 năm nếu chỉ trả góp 1/3 thu nhập, khiến khả năng sở hữu nhà trở nên xa vời.

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định nguyên nhân chính đến từ vướng mắc thể chế kéo dài, khiến cơ cấu nguồn cung và chất lượng sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Dù các quy định pháp luật mới đã được ban hành, những điểm nghẽn vẫn khiến thị trường ách tắc, phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà giá thấp hầu như vắng bóng.

Chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí vô hình và kéo dài: một số dự án mất tới 14 năm từ chấp thuận đến thi công. Giá đất – chiếm khoảng 30% giá thành sản phẩm – tăng cao, cộng với thủ tục phức tạp, khiến các doanh nghiệp ưu tiên phân khúc cao cấp để bù đắp chi phí, trong khi thị trường bình dân gần như không hấp dẫn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, nhấn mạnh cơ chế điều tiết giá đất và thuế cần hài hòa để ổn định thị trường, phân biệt rõ thuế chuyển nhượng giữa người mua để sử dụng và đầu cơ.

Một vấn đề khác là hiện tượng “thổi giá”. Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), giá bất động sản phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản: giá đất và chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, thuế, hạ tầng kỹ thuật). Giá bán cuối cùng còn cộng thêm chi phí bán hàng và các chi phí phát sinh khác. Thực tế, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh trong thời gian qua góp phần trực tiếp nâng giá thành, nhưng để xác định thổi giá cần kiểm soát toàn bộ cấu thành giá ở thị trường sơ cấp trước khi đánh giá thị trường thứ cấp.

Bộ Xây dựng và các Bộ ngành đã triển khai ba giải pháp cốt lõi: minh bạch thông tin, kiểm soát và phát triển bền vững, đồng thời xây dựng Trung tâm Giao dịch Bất động sản Quốc gia điện tử nhằm quản lý nguồn cung, giá bán và dự án. Các chính sách này hướng tới cân bằng giữa quyền lợi nhà đầu tư và khả năng chi trả của người dân.

Về khía cạnh pháp lý, Thượng tá Phạm Hải Bình, Học viện Cảnh sát nhân dân, cho rằng hành vi “thổi giá” hiện chưa được quy định rõ trong Bộ luật Hình sự. Hiện pháp luật chỉ xử lý lừa đảo, trốn thuế, thất thoát vốn Nhà nước hoặc thao túng thông tin gây rối thị trường. Việc hình sự hóa hành vi thổi giá cần được nghiên cứu cẩn trọng, khoa học, tránh áp dụng vội vàng gây ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên và tính ổn định của thị trường.