Thị trường bất động sản công nghiệp sụt giảm nhẹ trong quý III/2021

CBRE vừa công bố, quý III/2021 nhu cầu thuê đất và kho/xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài. Đơn vị này kỳ vọng thị trường sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển được dỡ bỏ dần trong quý IV năm nay.

Thị trường khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch COVID-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, mà trong đó khu vực phía Nam bị ảnh hưởng nặng nề trong quý III/2021. Từ đầu tháng 7 khi Chỉ thị 16 được áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai, giao thương hàng hóa và nhân lực gần như đóng băng. Tuy nhiên với kinh nghiệm chống dịch tại Bắc Ninh, Bắc Giang và những lưu tâm tới tầm quan trọng của sản xuất công nghiệp đến kinh tế, các chính sách, giải pháp của Nhà nước lẫn doanh nghiệp liên tục được đưa ra để duy trì hoạt động sản xuất đồng thời đảm bảo công tác phòng dịch và đặc biệt là đảm bảo an toàn cho lực lượng lao động.

Các phương án sản xuất “3 tại chỗ”, “1 cung đường 2 điểm đến”, ưu tiên vắc-xin cho lực lượng lao động tại nhà máy và lái xe vận tải nguyên vật liệu, chia ca để giảm lượng lao động trong cùng một thời điểm mặc dù không hoàn toàn giải quyết các vấn đề nảy sinh do dịch bệnh nhưng cũng đã góp phần duy trì sản xuất.

Các chủ nhà cho thuê đất, xưởng và kho ngoài việc duy trì hoạt động còn tích cực hỗ trợ các doanh nghiệp bằng cách giãn thời gian thanh toán, hỗ trợ các thủ tục để doanh nghiệp được sớm xét nghiệm và tiêm vắc-xin. Đối với việc giảm tiền thuê, giảm phí quản lý sẽ được xem xét tùy từng trường hợp theo mức độ ảnh hưởng.

Trong 9 tháng năm 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 78,5%, tăng 0,5 đpt theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,2%, tăng 0,2 đpt theo năm. Xét về quy mô giao dịch trong 9 tháng 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3 - 25ha trong đó quy mô phổ biến là 3 - 5ha với nhu cầu đến từ nhóm ngành sản xuất đồ nội thất, điện tử, kho vận và bao bì, đóng gói. Trong quý III/2021, nhu cầu thuê đất và kho/xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài. CBRE kỳ vọng thị trường sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển được dỡ bỏ dần trong quý IV/2021. Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính.

Xu hướng di chuyển ra các tỉnh thành phụ cận Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội của các khu công nghiệp và khách thuê ngày càng rõ ràng hơn khi giá thuê đất tại các trung tâm công nghiệp này đang cao hơn gấp đôi các tỉnh thành phụ cận, trong khi quỹ đất công nghiệp không còn nhiều. Đồng thời, tính kết nối của các tỉnh thành phụ cận được cải thiện đáng kể từ các dự án hạ tầng đang được thi công như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc.

Hoạt động của xưởng và kho xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại. Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối. Theo báo cáo Khảo sát khách thuê châu Á - Thái Bình Dương của CBRE, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần/trong phạm vị đô thị lớn được dự kiến sử dụng nhiều nhất trong ba năm tới do các chi phí vận tải và nhân công tăng cao đi kèm với tác động của COVID-19.

Với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt là nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản. Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam nhận xét về triển vọng của thị trường: “Các khó khăn trong ngắn hạn sẽ sớm được giải quyết, thị trường duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn với kế hoạch mở rộng của các nhà máy nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam được đánh giá là thị trường quan trọng trong ba năm tới của các chủ đầu tư và khách thuê công nghiệp và kho vận. Ngoài ra, nhu cầu sản xuất bền vững và các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) đang được các khách thuê quan tâm khi xây dựng nhà xưởng mới.”

Các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện các thay đổi về phát triển sản phẩm để thích ứng với tình hình mới. Các điểm nổi bật là sự áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Ứng dụng công nghệ thực tế ảo trong việc giới thiệu sản phẩm nhà xưởng, đất công nghiệp giúp khách hàng trải nghiệm sản phẩm trực tuyến khi việc di chuyển xem trực tiếp chưa được thực hiện.