Thấy gì từ những thương vụ M&A bất động sản khủng gần đây?

Sau 1 năm 2023 kinh tế buồn với không khí ảm đảm bao trùm thị trường bất động sản, bước sang năm 2024, nhiều thương vụ sang tay, đổi chủ các dự án khủng được công bố. Một số là dự án chậm tiến độ nhiều năm, chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính hoặc cần vốn cho mục đích khác… Điều đáng nói hơn là sự xuất hiện của những doanh nghiệp Việt với vai trò là bên mua.

Khi “cá bé nuốt cá lớn”

Mới đây nhất, gã khổng lồ Keppel của Singapore công bố kế hoạch thoái 70% cổ phần tại Công ty TNHH Saigon Sports City (SSCL) - chủ đầu tư dự án cùng tên ở TPHCM. Thương vụ dự kiến mang về cho Keppel từ 344-391 triệu USD. Saigon Sports City có diện tích gần 64ha, gần tuyến đường song hành huyết mạch của TP. Thủ Đức. Dự án có tổng mức đầu tư theo công bố là 500 triệu USD, quy mô 4,300 căn hộ, bên cạnh đó là trung tâm thể dục thể thao mang tầm vóc châu lục. Keppel từng quảng bá nơi đây sẽ phát triển như một đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ hiện đại vào an ninh, thương mại, phát triển năng lượng tái tạo, các giải pháp xanh trong đô thị.

Tuy nhiên, sau ngày động thổ rầm rộ vào tháng 11/2019 thì chỉ mỗi khu nhà mẫu là phần duy nhất của dự án được hoàn thành, còn lại vẫn là những bãi đất trống trong nhiều năm, dù dự án đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng.

2 doanh nghiệp Việt chỉ mới thành lập được khoảng 10 tháng, vốn điều lệ chỉ vài trăm tỷ đồng, được Keppel “chọn mặt gửi vàng” chuyển nhượng mỗi bên 35% cổ phần Saigon Sports City. Tổng giá trị thương vụ “cá bé nuốt cá lớn” lên đến hơn 7.4 ngàn tỷ đồng.

Động thái Keppel thoái vốn dự án ở Thủ Đức song song với việc gã khổng lồ này đang rục rịch khởi động giai đoạn 3 dự án khu phức hợp cao ốc Saigon Centre ở giao lộ “kim cương” Lê Lợi, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Huỳnh Thúc Kháng và Pasteur, quận 1, TPHCM.

Cụ thể, trong cùng ngày 30/9, Keppel thông báo: Công ty Nhật Toshin Development (thành viên của Tập đoàn Takashimaya) sẽ chi khoảng 46.4 triệu USD để mua gần 46.4 triệu cổ phiếu phổ thông mới của Himawari VNSC3 Pte Ltd - công ty con thuộc Công ty Saigon Centre Investment Ltd. Himawari nắm giữ cổ phiếu ưu đãi loại C tại Keppel Land (Saigon Centre) Limited (KLSC) và Krystal Investments Pte. Ltd. (KIPL). KLSC và KIPL nắm giữ lần lượt 68% và 16% cổ phần tại Công ty TNHH Keppel Land Watco-IV (KLW IV) và Công ty TNHH Keppel Land Watco-V (KLW V). Đây là 2 doanh nghiệp đang nắm quyền sử dụng đất đối với Saigon Centre giai đoạn 3.

Áp lực nợ trái phiếu

Một thương vụ đáng chú ý khác là Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco bán toàn bộ 100% vốn chủ đầu tư siêu tứ giác The Spirit of Saigon trong bối cảnh chịu nhiều áp lực trả nợ 10 lô trái phiếu trị giá 10 ngàn tỷ đồng. Trái chủ của Saigon Glory đồng ý để Bitexco chuyển nhượng tài sản bảo đảm phần vốn góp cho bên nhận chuyển nhượng là Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội.

Để đứng ra nhận siêu dự án lận đận nhiều năm này, đằng sau Phương Đông Hà Nội là cả một hệ sinh thái bất động sản của các cổ đông sáng lập. Nhóm này từng nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ - Vinhomes Park từ CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, phát triển với tên gọi Masteri West Heights. Bên cạnh đó còn có dự án Parkland 53 tại Thủ Đức, TPHCM.

Cũng liên quan tới Bitexco và áp lực nợ trái phiếu, ngày 20/9 trái chủ của CTCP BB Sunrise Power đồng ý giải chấp và xóa đăng ký giao dịch đối với tài sản bảo đảm trái phiếu là dự án khách sạn Victoria Sapa thuộc sở hữu của Công ty TNHH MTV Khách sạn Victoria Sapa. Sau khi hoàn thành thủ tục giải chấp, BB Sunrise Power và bên bảo đảm sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng khách sạn này cho bên nhận. Nguồn tiền thu được từ việc chuyển nhượng (210 tỷ đồng) sẽ dùng để trả gốc, lãi lô trái phiếu BBSP.H.20.23.001, hiện còn dư nợ gốc hơn 477 tỷ đồng.

Những thương vụ khác

Trong một diễn biến khác, Công ty tái bảo hiểm toàn cầu AON Plc muốn bán khu phức hợp 3 tòa nhà Landmark 72 ở Hà Nội, bao gồm tòa nhà chọc trời cao thứ hai Việt Nam là Keangnam Hanoi Landmark Tower. Tài sản có giá trị gần 749 triệu USD. Một trong những bên đang để mắt mua là Công ty chứng khoán Mirae Asset của Hàn Quốc.

Được biết, năm 2015, Mirae Asset đã rót 300 tỷ won (5,539 tỷ đồng) cho khoản vay được bảo đảm và 100 tỷ won vào trái phiếu chuyển đổi (CB) trong dự án này và bán các khoản nợ thế chấp đầu tiên. Hiện Mirae Asset vẫn nắm giữ trái phiếu và đang cân nhắc việc hoán đổi thành cổ phiếu phổ thông.

Ngoài những thương vụ nói trên, nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản ghi nhận 3 thương vụ đáng chú ý khác. Giữa tháng 6, CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) hoàn tất chuyển nhượng 25% vốn tại dự án Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước, quy mô 45ha) cho đối tác chiến lược Nhật Bản Nishi Nippon Railroad.

Trong tháng 6, Tập đoàn Kim Oanh (Việt Nam) công bố việc hợp tác với Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development để phát triển dự án The One World 50ha tại Bình Dương

Giữa tháng 5, Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam (Châu Đức) thuộc Tập đoàn Công nghệ Tripod - Đài Loan và CTCP Sonadezi Châu Đức đã ký hợp đồng thuê lại 18ha đất tại khu công nghiệp Châu Đức. Electronic Tripod Việt Nam sẽ xây dựng nhà máy với vốn đầu tư 250 triệu USD.

Có thể thấy, sân chơi M&A trên thị trường bất động sản từ đầu năm tới nay không còn chỉ có các tập đoàn nước ngoài mà còn có những doanh nghiệp Việt (ít nhất là về mặt danh nghĩa công bố). Điều này cho thấy, thị trường M&A Việt Nam đã phát triển đáng kể khi các công ty trong nước tự tin và chuyên nghiệp hơn, trong khi một số nhà đầu tư nước ngoài ngày càng xem Việt Nam là thị trường chiến lược quan trọng trong khu vực.

Đối với thị trường bất động sản năm 2024, áp lực đáo hạn trái phiếu là câu chuyện gây đau đầu cho không ít doanh nghiệp. Báo cáo của VBAM cho biết: khoảng 277.5 ngàn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) sẽ đáo hạn trong năm 2024 và 295.2 ngàn tỷ đồng đáo hạn vào năm 2025. Trên 41% giá trị trái phiếu đáo hạn vào năm 2024 thuộc về nhóm bất động sản với 114,947 tỷ đồng. Nhóm này cũng chiếm 36.8% tổng giá trị TPDN đáo hạn trong năm 2025. Bất động sản cũng là ngành có giá trị trái phiếu chậm trả lãi, gốc nhiều nhất năm 2023.

Giá trị TPDN đáo hạn theo ngành 2024-2025 (Đvt: tỷ đồng)

Giá trị trái phiếu chậm trả lãi, gốc theo nhóm ngành năm 2023 (Đvt: tỷ đồng)

Trước áp lực trả nợ cũng như tái cấu trúc nội bộ, các doanh nghiệp rất cần thanh khoản cho hoạt động kinh doanh hàng ngày.

Báo cáo nhận định về xu hướng M&A thị trường bất động sản năm 2024, KPMG cho rằng, vấn đề được quan tâm nhất sẽ được tiếp tục từ năm 2024 là việc tập trung củng cố bảng cân đối kế toán để vượt qua cơn bão đang diễn ra. Trong bối cảnh đó, sự hạ nhiệt trong các thương vụ từ năm 2023 là cơ hội để các nhà phát triển bất động sản tái cấu trúc doanh nghiệp, tập trung vào năng lực cốt lõi, bao gồm kiểm soát chi phí và rà soát pháp lý để đảm bảo giấy phép dự án được cập nhật và tuân thủ, và cuối cùng là với khách hàng nếu có sự chậm trễ trong việc cấp giấy tờ liên quan (sổ hồng hoặc sổ đỏ).

Bất chấp những thách thức toàn cầu, KPMG đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một trong những thị trường sôi động nhất Đông Nam Á. Dân số trẻ cùng tốc độ đô thị hóa nhanh tiếp tục là nhân tố thúc đẩy nhu cầu bất động sản tăng. Song chi phí vốn do lãi suất cao là thách thức lớn, đòi hỏi các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn khi xem xét dự án và đối tác kinh doanh tiềm năng.

Ngoài ra, việc định giá đã được điều chỉnh xuống một mức độ hợp lý hơn, tạo ra nhiều cơ hội cho việc ký kết thương vụ.

Kinh tế Việt Nam dự kiến tăng trưởng 6% vào năm 2024, cao hơn mức trung bình toàn cầu và sẽ càng thu hút nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài. Dòng vốn FDI mạnh mẽ, lạm phát được kiểm soát dưới mục tiêu 4%, đầu tư công liên tục được đẩy mạnh… là những nền tảng để các nhà đầu tư nhắm đến cơ hội M&A.