Thăng trầm thị trường bất động sản TP HCM – Bài 1: Thiếu “gam màu” tươi sáng

Sau giai đoạn phục hồi và khởi sắc, cuối năm 2018, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bỗng trở nên trầm lắng, sụt giảm nguồn cung.

Sau giai đoạn phục hồi và khởi sắc, cuối năm 2018, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh bỗng trở nên trầm lắng, sụt giảm nguồn cung. Nhiều dự án nằm im, nhiều hồ sơ đất đai, xây dựng cũng trong trạng thái chờ đợi.

Cùng với đó, sự chồng chéo trong các luật chuyên ngành, việc thiếu hướng dẫn hoặc thực hiện chưa thống nhất pháp luật đất đai, xây dựng tác động rất lớn đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.

Hiện các cơ quan liên quan cũng đã và đang có những chính sách cần thiết; rà soát, bổ sung, điều chỉnh pháp lý đất đai, quy hoạch, xây dựng để thống nhất việc quản lý nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp người tiêu dùng, doanh nghiệp và Nhà nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2019 là năm thứ 2 chứng kiến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn.

Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản.

“Bánh vẽ” đất nền và nạn xây dựng không phép

Trong “cơn sốt ảo đất nền”, từ năm 2018 đến nay, các công ty kinh doanh bất động sản có trụ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh rầm rộ rao bán các dự án phân lô tại địa bàn cũng như ở các địa phương lân cận, nhưng chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Qua đó thu lợi hàng nghìn tỷ đồng từ khách hàng.

Đơn cử là vụ án "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" xảy ra tại Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba khi vẽ ra 43 "dự án ma” không có thật tại Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Bình Thuận. Tương tự là Công ty cổ phần Đầu tư Angel Lina, Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Đất vàng Hoàng Gia đã tự vẽ dự án phân lô bán nền trên đất công, đất quy hoạch cây xanh, công trình công cộng ở nhiều quận huyện Thành phố Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, còn có Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Hưng Thịnh Phát vừa bị khởi tố vụ án, khởi tố bị can khi rao bán đất ruộng ở tỉnh Bình Thuận; Công ty TNHH Tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land ký kết các hợp đồng chuyển nhượng đất nền tại các dự án không có thật ở một số quận, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh…

Những dự án “bánh vẽ” đất nền nêu trên đã tạo cơn địa chấn gây “rúng động” thị trường nhà ở nhiều tỉnh, thành phía Nam, ảnh hưởng đến tâm lý và niềm tin người tiêu dùng. Đồng thời cũng gây “sang chấn” đối với các dự án đất nền được cấp phép khi giảm mạnh số lượng dự án, sụt giảm nguồn cung.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển Công ty DKRA Việt Nam, trong năm 2019, thị trường thành phố có khoảng 14 dự án đất nền mới cung cấp hơn 1.700 nền, chỉ bằng 46% so với nguồn cung của năm 2018.

Năm 2019 là năm thứ 2 liên tiếp nguồn cung giảm và là mức thấp nhấp từ kể năm 2016. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở vùng ven như quận 9, các huyện Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

Nhức nhối không kém là vấn nạn xây dựng không phép, xảy ra không chỉ ở những hộ gia đình đơn lẻ, các dự án phân lô đất nền trái phép mà còn diễn ra ngay tại những dự án lớn được phê duyệt.

Chỉ tính riêng trong năm 2019, một số dự án “đình đám” đã bị cơ quan chức năng “bêu tên” với hành vi xây dựng không phép, chưa hoàn tất pháp lý về đất đai, nghĩa vụ thuế nhưng vẫn tiến hành xây dựng hoặc chuyển nhượng sai quy định.

Những sai phạm này cho thấy, ngay cả bản thân doanh nghiệp kinh doanh, hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng chưa tuân thủ quy định, thậm chí xem thường pháp luật, không những ảnh hưởng đến việc quản lý nhà nước về quy hoạch đô thị mà còn tác động xấu đến hình ảnh và tính chính danh của thị trường bất động sản thành phố, làm suy giảm niềm tin người tiêu dùng.

Giảm mạnh nguồn cung căn hộ

Tương tự phân khúc đất nền, dự án căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2018, 2019 cũng không mấy khả quan, nguồn cung sụt giảm mạnh do giảm dự án được phê duyệt, triển khai. Theo ông Lê Hoà Bình, Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh: Đối với các dự án nhà ở thương mại, trong năm 2019 Sở Xây dựng trình UBND thành phố chấp thuận đầu tư 12 dự án, giảm 59 dự án so với năm 2018, kiến nghị UBND thành phố công nhận chủ đầu tư 2 dự án nhà ở thương mại, giảm 21% dự án so với năm 2018.

“Nếu năm 2018 có 74 dự án huy động vốn với quy mô hơn 27.300 căn hộ thì năm 2019 chỉ còn 42 dự án với quy mô hơn 23.000 căn (giảm 43,2% dự án và giảm 15,6% quy mô căn hộ). Cũng trong năm 2019 toàn thành phố cấp gần 49.200 giấy phép xây dựng, giảm hơn 2.000 giấy phép so với năm 2018”, đại diện Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho hay.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018 có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý.

Cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Tháng 3/2019, lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường. Nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường.

Trong năm 2019, toàn thành phố giảm tới 98% dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư so với năm 2018.

Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư (giảm 80%), có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (giảm 14,1%)…

Các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận.

Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro trong việc thu hồi nợ.

Một trong nhiều nguyên nhân dẫn tới sụt giảm mạnh nguồn cung căn hộ là từ cuối năm 2018 đến năm 2019, hàng loạt cán bộ, lãnh đạo UBND Tp. Hồ Chí Minh bị bắt, khởi tố và xét xử liên quan đến quản lý đất đai, xây dựng.

Cùng với đó là việc công bố các kết quả thanh tra, kiểm tra của cơ quan Trung ương liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án đầu tư theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng, các dự án sử dụng đất công, giao doanh nghiệp không qua đấu giá, doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng vẫn được giao đất, cấp phép xây dựng… đã ảnh hưởng rất lớn đến việc giải quyết hồ sơ nhà đất.

Đại diện Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chủ yếu do quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến, dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, từ đầu năm 2019, nhiều dự án bất động sản bị ách tắc, hoặc không được cán bộ cơ quan Nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời. Môi trường kinh doanh bị suy giảm tính minh bạch, khó đoán định và có thể làm tăng tính rủi ro cho doanh nghiệp do đã có nhiều dự án bị xem xét xử lý lại (hồi tố).

Nguyên nhân khách quan là do hệ thống pháp luật vẫn còn chưa đảm bảo tính đồng bộ, thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo. Việc thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế do một số cán bộ, công chức Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản có biểu hiện thiếu trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám nêu chính kiến giải quyết.

Đại diện một công ty đầu tư dự án biệt thự quận 9 cho hay, từ cuối năm 2018 công ty nộp hồ sơ xin đóng tiền sử dụng đất nhưng do khu đất làm dự án bị rà soát pháp lý nên hơn 1 năm qua hồ sơ bị ngâm còn doanh nghiệp thì vẫn “ngóng cổ” chờ phản hồi từ cơ quan chức năng.

Liên quan tới chức năng quản lý lĩnh vực đất đai, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, vẫn còn tình trạng đùn đẩy của một số phòng ban đơn vị, hiện còn 14 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đang chờ UBND thành phố ban hành.

Việc giải quyết thủ tục hành chính liên quan tới việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn trễ hẹn do hệ thống pháp luật chồng chéo, chưa có hướng dẫn rõ ràng. Tiến độ lập kế hoạch sử dụng đất ở một số quận huyện còn chậm, chưa bảo đảm tiến độ đề ra.

Hiện thành phố có gần khoảng 114.000 ha đất nông nghiệp và 95.000 ha đất phi nông nghiệp. Từ năm 2019 dự toán thu từ đất là 14.900 tỷ đồng nhưng ước tính chỉ thu được 11.000 tỷ đồng, bằng 73,83%. Đây là mức thấp so với những năm gần đây như năm 2016 thực thu 17.100 tỷ đồng.