Tăng khung giá đất có làm tăng giá bất động sản?

Năm 2021, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương được điều chỉnh tăng. Việc tăng giá đất đã có những tác động nhất định đến giá bất động sản, nhà ở. Tuy nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính.

Sau khi nhận được thông tin, phản ánh về việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và hiện tượng tăng giá bất động sản trong thời gian qua, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã có thông tin chính thức.

Vì sao giá bất động sản tăng?

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, theo báo cáo, công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 02 tháng đầu năm 2021 thì giá bất động sản vẫn tăng; trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Nhiều ý kiến cho rằng các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây cũng là nguyên nhân làm tăng giá bất động sản đặc biệt là bất động sản nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Theo ý kiến của Bộ Xây dựng, đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án. Bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có Quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 – 2024; các địa phương cũng đã có Quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5-5%.

Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường (lúc đó việc điều chỉnh bảng giá đất của địa phương chỉ có tác động gián tiếp).

Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ thời điểm 01/01/2020), nên các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.

Do vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới đặc biệt là giá nhà đất của người dân tại các khu vực hiện hữu.

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó, việc dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu cũng là một yếu tố. Ngoài ra còn do xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh. Đồng thời, việc giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính, cùng với đó là sự gia tăng của giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2021 vẫn còn có những thách thức trước mắt nhưng cũng sẽ có nhiều cơ hội để phát triển.

Thách thức đầu tiên là việc kiểm soát dịch bệnh trên phạm vi toàn cầu và tốc độ phục hồi nền kinh tế trong nước trong thời gian tới. Thứ hai là việc triển khai có hiệu quả và sớm đi vào cuộc sống những cơ chế, chính sách đã được nghiên cứu, sửa đổi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản thời gian qua.

Tuy nhiên, bên cạnh các thách thức như trên thì cơ hội phát triển của thị trường bất động sản vẫn rất lớn, đó là tình hình chính trị ổn định; kinh tế vĩ mô phát triển ổn định; xu thế dịch chuyển hoạt động sản xuất, kinh doanh, làm việc của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam từ ảnh hưởng của cuộc chiến thương mại giữa các nước lớn; thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp vẫn có nhu cầu cao.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu nắm bắt được các cơ hội này và các cơ chế, chính sách, pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung (đã được ban hành cũng như sắp được ban hành) sớm được triển khai thực hiện, đi vào thực tế thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời sẽ là bản lề mở ra thời kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản trong hoàn cảnh, điều kiện mới.

Theo đó, để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập thấp và quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, Bộ Xây dựng đã và đang tích cực nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách nhằm giảm thiểu sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm hàng hóa thị trường bất động sản, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu thật của thị trường.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trình Chính phủ xem xét ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội.

Trong năm 2021, Bộ sẽ nghiên cứu trình Quốc hội, Chính phủ nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản như: Rà soát đề xuất sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; nghiên cứu sửa đổi bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 117/2015/NĐ-CP; nghiên cứu xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2) để trình Chính phủ xem xét ban hành và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát thị trường bất động sản, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin (quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, chủ trương đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật lớn đặc biệt là về hệ thống đường giao thông,…) để làm giá, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm thu lợi bất chính; thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Thủ tướng Chính phủ giao tại Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh./.