Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản: Siết chặt việc quản lý các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản

Lợi dụng thị trường khan hiếm nguồn cung, nhiều môi giới, sàn giao dịch bất động sản gom đất của người dân, tự vẽ dự án để bán cho khách hàng. Các dự án “bánh vẽ” này xuất hiện tràn lan trên thị trường, nếu không tỉnh táo, khách hàng rất dễ rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang”. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, để hạn chế tình trạng này thời gian tới cần siết chặt quản lý môi giới bất động sản.

Nhà đầu tư cần thận trọng

Như Báo điện tử Xây dựng đã thông tin tại các bài viết trước, khu đất có diện tích hàng nghìn m2 tại xóm 7, xã Phú Cát (huyện Quốc Oai, Hà Nội) trước kia do cá nhân quản lý, sử dụng. Khoảng năm 2019-2020 khu đất được các cá nhân mua đi bán lại với diện tích hàng nghìn m2. Đến khoảng tháng 11/2020, khu đất này được phân thành các lô nhỏ và làm hạ tầng đường, hệ thống thoát nước thải tới từng lô.

Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua đất nền tại xã Phú Cát, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã liên hệ với nhân viên của Công ty Cổ phần địa ốc TC Land và được nhân viên này nhiệt tình giới thiệu về khu đất phân lô xóm 7, xã Phú Cát, Quốc Oai. Theo nhân viên này, khu đất đứng tên cá nhân, trong đó có diện tích đứng tên ông Nguyễn Đình Trung và bà Nguyễn Thị Phượng, hiện khu đất này đang được làm thủ tục đề nghị đăng ký biến động một phần quyền sử dụng đất (tức được tách thửa – PV) thành các thửa nhỏ, khoảng vài ngày nữa là có các sổ nhỏ.

Khi được hỏi về pháp lý của khu đất, nhân viên này đã gửi cho phóng viên hình ảnh phân lô trên bản vẽ và ảnh chụp văn bản của Văn phòng Đăng ký đất đai. Theo đó, Văn phòng Đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có Văn bản số 14515/VPĐKĐĐHN-KTĐC gửi ông Nguyễn Đình Trung và bà Nguyễn Thị Phượng về việc đăng ký biến động một phần thửa đất tại thửa đất số 117, tờ 32, xã Phú Cát, huyện Quốc Oai, Hà Nội. Thửa đất số 117 có diện tích 1.474,3m2 (sử dụng riêng), trong đó: Đất ở là 900m2 – thời hạn sử dụng lâu dài, đất trồng cây lâu năm là 574,3m2 – thời hạn sử dụng đến ngày 1/7/2064. Ông Trung đã có đơn tách thửa đất trên thành 15 thửa đất.

Đồng thời, Công ty Cổ phần địa ốc TC Land đứng ra môi giới, mời gọi khách hàng và tiến hành ký xác nhận đặt cọc với khách hàng số tiền là 50 triệu đồng/mỗi lô đất. Trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận tiền đặt cọc, Công ty sẽ kết nối chủ đất và khách hàng ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng và khách hàng sẽ thanh toán cho bên chủ đất 95% giá trị lô đất. Nếu quá thời gian quy định mà khách hàng không ký hợp đồng với chủ đất và không thanh toán số tiền đợt 1 (đã bao gồm tiền đặt cọc) cho bên chủ đất thì sẽ được xem như đồng ý hủy đặt cọc và khách hàng sẽ mất số tiền đặt cọc nêu trên. Ngược lại, nếu khách hàng không ký được hợp đồng với bên chủ đất do lỗi của Công ty hoặc chủ đất thì khách hàng sẽ nhận lại toàn bộ số tiền đã đặt mua.

Luật sư Nguyễn Công Hiếu, Công ty Luật TNHH TechCo - Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội nhận định: Tình trạng phân lô, bán nền, “vẽ” dự án đang xảy ra tràn lan tại nhiều xã trên địa bàn Thành phố Hà Nội, gây ra tác động xấu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản khi các khu dân cư mới được hình thành với 3 không là “không đúng quy hoạch”, “không có hạ tầng” và “không có dịch vụ”. Trách nhiệm khi để nhiều khu dân cư với 3 không mọc lên trên địa bàn Thành phố Hà Nội trước hết thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội khi thẩm định hồ sơ tách thửa đã không xem xét đầy đủ các quy định tại khoản 1, Điều 41, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, gián tiếp gây ra tác động xấu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cần siết chặt quản lý môi giới bất động sản

Có thể thấy, những dự án “bánh vẽ’ xuất hiện được trên thị trường ít nhiều có sự tiếp tay của những sàn giao dịch tự phát và những nhân viên môi giới “tự phong”.

Trong "Hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản" mới được Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng công bố, hoạt động môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến ở Việt Nam.

Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp đã tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn.

"Trong những năm qua, các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã thực hiện tốt vai trò, chức năng của mình. Ngoài việc là cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản, thì tổ chức, các nhân môi giới cũng đóng vai trò là phản biện xã hội, đại diện cho cộng đồng các nhà môi giới để tham mưu cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các Bộ ngành trong việc xây dựng các cơ chế, chính sách và giải quyết các vướng mắc của các nhà môi giới, với mục tiêu là tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển đồng thời đảm bảo hài hòa quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của người dân. Thực hiện các hoạt động nhằm hỗ trợ thị trường và các tổ chức, cá nhân phát triển hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực môi giới một cách chuyên nghiệp, hiệu quả và đúng quy định của pháp luật", Bộ Xây dựng nhận xét.

Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của một số địa phương trên cả nước, tính từ năm 2008 đến thời điểm này có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công đều thông qua môi giới. Tính đến thời điểm này đã có 282.139 giao dịch thành công, trong đó tại Hà Nội có 79.501 giao dịch thành công, tại Thành phố Hồ Chí Minh có 85.074 giao dịch thành công.

Tuy nhiên bên cạnh đó, vẫn còn những tồn tại, hạn về trong kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng.

"Đội ngũ môi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật căn bản trong lĩnh vực này còn thấp, nặng tính "chụp giật", kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài. Mặt khác, do một số quy định pháp luật về quản lý hoạt động môi giới hiện nay còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới có cơ hội "lách luật" trốn thuế", dự thảo sửa đổi viết rõ.

Hay mới đây, Công an tỉnh Quảng Ninh phát hiện 30 sàn giao dịch và khoảng hơn 80 doanh nghiệp, cá nhân tại thành phố Hạ Long hoạt động “chui”, không có trong danh sách Sở Xây dựng quản lý. Theo đó, các sàn giao dịch, doanh nghiệp, cá nhân này kinh doanh dịch vụ bất động sản không chấp hành việc đăng ký hoạt động, chế độ thông tin, báo cáo hoạt động sàn giao dịch bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản với cơ quan quản lý nhà nước, không tuân thủ theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, vi phạm Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

Do đó, với mục tiêu tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới bất động sản một cách chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng tư vấn, dự thảo của Bộ Xây dựng đã đưa ra hướng sửa đổi, bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Ngoài ra, sửa đổi và bổ sung thêm quy định các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới…, phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập. Đồng thời, sửa đổi và bổ sung quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản, quy định về hình thức quản lý, quyền và nghĩa vụ của môi giới,…