Sửa đổi Luật Đầu tư, giá nhà có giảm?

Chuyên gia pháp lý cho rằng, nếu việc sửa đổi nội dung của Luật Đầu tư sớm được Quốc hội thông qua, thì những khó khăn, bế tắc của các doanh nghiệp đất động sản sẽ được tháo gỡ, qua đó giúp tăng nguồn cung cho thị trường và góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới.

Thông tin về việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) của Thủ tướng Chính phủ được báo chí đăng tải nhiều thời gian vừa qua.

Mới đây, ngày 29.9, Bộ Tư pháp cũng có báo cáo gửi Chính phủ, đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hai hướng:

Hướng thứ nhất sửa theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư trên cơ sở tiếp thu ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng. Theo đó, các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất ở hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai” sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Với hướng thứ hai, Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi doanh nghiệp cần sở hữu quỹ đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Liên quan đến việc sửa đổi này, Luật sư Đoàn Trọng Bằng, Giám đốc Công ty Luật Black&White, cho biết trên thực tế không nhiều nhà đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở hợp pháp để đầu tư xây dựng dự án, bởi hầu hết các dự án khu đô thị lớn thường cách xa trung tâm nơi chỉ có các loại đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).

Do đó, nếu điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 được sửa đổi theo đề xuất của Bộ Kế hoạch và đầu tư, doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” thì vừa giải quyết được vấn đề quản lý nhà nước là quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời tháo gỡ được khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại mà chỉ có loại đất khác không có đất ở.

Việc sửa đổi này cũng giúp tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, đồng thời giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước và khai thác được nguồn lực đất đai: có nhiều dự án sẽ được triển khai hơn nguồn thu của ngân sách sẽ tăng thêm thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế TNDN.

Luật sư Bằng không đánh giá cao hướng sửa đổi luật của Bộ Tư pháp, cho rằng sửa như vậy dễ gây hiểu lầm là nhà đầu tư phải chuyển đổi mục đích sử dụng của 100% quyền sử dụng đất thành đất ở mới được lựa chọn là chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về đất đai, để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, nhà đầu tư phải là chủ đầu tư và cần phải thực hiện rất nhiều thủ tục theo quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, môi trường.

Chẳng hạn như quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Như vậy sẽ lặp lại vướng mắc về công tác chuẩn bị đầu tư cho các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong gần một năm theo quy định của Nghị định 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở. Nghị định này quy định nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Do đó, luật sư Bằng cho rằng việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo hướng đề xuất của Bộ Tài Nguyên và môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch và đầu tư là phù hợp và tháo gỡ được vướng mắc cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Luật sư Bằng kỳ vọng việc sửa đổi, bổ sung Luật Đầu tư theo hướng nêu trên sớm được thông qua. Vì đây là một sửa đổi rất quan trọng đối với các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, khai thác được tối đa nguồn lực đất đai, đồng thời tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần vào việc giảm giá nhà ở trong thời gian tới.