Sở hữu nhà chung cư có thời hạn 'tạo xu hướng mua đất thay mua nhà'

Đa số ý kiến trong Thường trực Uỷ ban Pháp luật không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, với những lý do chưa phù hợp, gây nhiều hệ lụy về pháp lý và có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở.

Chiều 17/3, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, một trong những điểm mới được dự thảo đưa ra là bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư.

Trong đó bao gồm quy định xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư; các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ; xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ; quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi nhà chung cư bị phá dỡ…

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, căn cứ Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư là có cơ sở pháp lý. Tuy nhiên xét về tính hợp lý, khả thi của đề xuất thì trong Thường trực Ủy ban có 2 loại ý kiến khác nhau.

Trong đó, loại ý kiến thứ nhất không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Lý do được đưa ra là việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.

Bên cạnh đó, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Thường trực Ủy ban Pháp luật cũng cho rằng, quy định như dự thảo luật thì thời hạn sở hữu nhà chung cư, tài sản lớn của người dân thực tế sẽ không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau.

Theo ông Tùng, điều này dẫn đến hệ lụy không có cơ sở để xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư.

Không chỉ vậy, tại khoản 1, Điều 26 của dự thảo Luật quy định, chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư.

Theo nhóm ý kiến thứ nhất, điều này chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư. Theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, bởi vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài.

Do vậy, quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để trụ lại nhà chung cư.

Trên cơ sở nghiên cứu, tham vấn chính sách, loại ý kiến này đề xuất không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật.

Còn loại ý kiến thứ hai tán thành quy định của dự thảo luật, bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.

Trước hai loại ý kiến trên, đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất.

Điểm mới khác của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Thường trực Ủy ban Pháp luật nhận thấy, quy định của dự thảo Luật liên quan đến sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài là vấn đề nhạy cảm, hệ trọng.

Uỷ ban thẩm tra đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, cung cấp thông tin về quá trình thực thi chính sách này trên thực tế, những kết quả đạt được cũng như những điểm vướng mắc và đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.