Sở hữu căn hộ bao nhiêu năm là đủ?

Quy định về thời hạn sở hữu căn hộ đang thu hút sự quan tâm khi Việt Nam định hướng tiếp tục giao đất ở lâu dài nhưng gắn thời hạn sử dụng căn hộ với tuổi thọ công trình. Thực tế, nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore hay Anh đã áp dụng các mô hình sở hữu có thời hạn từ nhiều năm trước nhằm cân bằng giữa quyền tài sản và quản lý quỹ đất.

Mỗi quốc gia lựa chọn một mô hình khác nhau, từ quyền sử dụng đất 70 năm tại Trung Quốc, căn hộ HDB 99 năm ở Singapore đến hợp đồng leasehold có thể kéo dài tới 999 năm tại Anh. Tuy nhiên, điểm chung là quyền sở hữu luôn đi kèm cơ chế tái phát triển khi công trình hết niên hạn.

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, Việt Nam tiếp tục duy trì chế độ giao đất ở lâu dài đối với dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi công trình hết tuổi thọ, chủ sở hữu tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định.

Mô hình này thực tế đã được nhiều quốc gia áp dụng với những cách tiếp cận khác nhau, tùy thuộc vào quỹ đất, tốc độ đô thị hóa và chính sách phát triển nhà ở.

Tại Trung Quốc, người dân sở hữu căn hộ nhưng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 70 năm đối với đất ở. Sau nhiều tranh cãi về việc gia hạn quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự có hiệu lực từ năm 2021 quy định quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở được tự động gia hạn theo quy định pháp luật, góp phần ổn định tâm lý người sở hữu bất động sản.

Trong khi đó, Singapore - quốc gia có quỹ đất hạn chế - áp dụng phổ biến mô hình leasehold 99 năm. Hơn 80% dân số sinh sống tại các căn hộ HDB do Nhà nước phát triển với thời hạn sở hữu này. Sau khi hết thời hạn, khu đất được thu hồi để tái phát triển, đồng thời Chính phủ triển khai nhiều chương trình nâng cấp và tái thiết nhằm kéo dài giá trị sử dụng của các khu nhà.

Tại Anh, đa số căn hộ cũng được sở hữu theo hình thức leasehold với thời hạn phổ biến 99 năm, 125 năm hoặc tới 999 năm. Đạo luật cải cách năm 2024 còn cho phép gia hạn thêm 990 năm, đồng thời xóa bỏ khoản tiền thuê đất hàng năm sau khi hoàn tất thủ tục gia hạn.

Có thể thấy, xu hướng quốc tế không tập trung vào việc sở hữu "vĩnh viễn" hay "có thời hạn", mà hướng đến việc bảo đảm quyền tài sản của người dân song song với khả năng tái thiết đô thị khi công trình xuống cấp.

Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, việc xác lập rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu sau khi chung cư hết niên hạn được đánh giá là yếu tố quan trọng nhằm tạo sự minh bạch, đồng thời hỗ trợ quá trình cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trong tương lai. Điều này cũng giúp cân bằng lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp phát triển dự án và công tác quản lý đô thị trong dài hạn.