Rủi ro từ việc vốn hóa chi phí lãi vay

Ẩn sau những chi phí lãi vay được vốn hóa là rủi ro tiềm ẩn cho bất cứ doanh nghiệp nào, nhất là doanh nghiệp địa ốc trong bối cảnh nhiều dự án bị đình trệ như hiện nay.

Cạm bẫy trong chi phí vay được vốn hóa

Chi phí lãi vay được vốn hóa (capitalized) là chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc mua sắm, xây dựng hoặc hình thành một tài sản cụ thể, cần có một thời gian đủ dài (trên 12 tháng) để có thể đưa vào sử dụng theo mục đích định trước hoặc để bán thì được vốn hoá vào (tính vào giá trị) tài sản đó.

Hiểu một cách đơn giản hơn, với 1.000 tỷ đồng nợ vay, với mức lãi suất cho vay trung bình tạm tính khoảng 10%/năm như hiện nay, thì mỗi năm, các doanh nghiệp phải trả 100 tỷ đồng tiền lãi. Tuy nhiên, trên thực tế, một phần khoản lãi phải trả này đã được vốn hóa vào giá trị của các tài sản dở dang, ở đây bàn đến các dự án bất động sản.

Do các dự án bất động sản thường có thời gian phát triển kéo dài (3 - 5 năm), nên chỉ khi dự án hoàn thành và đủ điều kiện để tính là sản phẩm hoàn thiện thì việc vốn hóa chi phí lãi vay mới chấm dứt. Lúc đó, nếu doanh nghiệp vẫn còn nợ vay, thì sẽ phải hạch toán trực tiếp vào chi phí lãi vay (hay chi phí tài chính) và khấu trừ thẳng vào lợi nhuận gộp từ bán hàng và kinh doanh thuần túy để tính toán ra lợi nhuận kế toán trước thuế từ trong kỳ bắt đầu không còn vốn hóa chi phí lãi vay.

Chính vì điều này, nên khối xây dựng - bất động sản thường là ngành mà chi phí lãi vay được vốn hóa nhiều nhất và cũng khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm nhất. Thông thường, trong phần diễn giải tại báo cáo tài chính của mỗi doanh nghiệp đều nêu rõ những loại tài sản và thời gian khấu hao dự tính với từng loại tài sản để các nhà đầu tư có thể quan sát và đánh giá chính xác hiện trạng năng lực tài chính của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, vì nhiều lý do, không phải doanh nghiệp nào cũng thể hiện rõ điều này, dẫn đến rủi ro trong việc đánh giá của các nhà đầu tư.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, hầu như các khoản chi phí lãi vay vốn hóa rất ít được thể hiện hoặc không được thể hiện, mặc dù hàng quý, bán niên, hoặc năm có biến động rất lớn về các khoản vay; hoặc có công bố thì các khoản chi phí lãi vay đã được vốn hóa này cũng không được rõ ràng.

Điều đáng chú ý, cũng ít đơn vị kiểm toán lưu ý với nhà đầu tư về các khoản vốn hóa lãi vay này. Trong 6 tháng đầu năm 2020, số lượng doanh nghiệp thể hiện chi phí lãi vay vốn hóa trong thuyết minh tài chính là rất ít.

Cụ thể, như trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG - HOSE), dù có tổng nợ vay lên tới cả ngàn tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay hạch toán trong báo cáo tài chính rất thấp, trong khi các khoản chi phí lãi vay được vốn hóa gần như không được thể hiện.

Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2019, tổng nợ vay của An Gia là hơn 1.070,45 tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay chỉ hơn 38,47 tỷ đồng. Đến cuối tháng 6/2020, tổng nợ vay tài chính của An Gia đã tăng thêm hơn 210,1 tỷ đồng lên hơn 1.280,4 tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay trên báo cáo tài chính chỉ là gần 8,7 tỷ đồng.

Trường hợp tương tự cũng diễn ra với Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã chứng khoán: LDG - HOSE). Tính tới cuối năm 2019, tổng nợ vay của doanh nghiệp là hơn 251,45 tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay hạch toán trong báo cáo tài chính chỉ vỏn vẹn hơn 5,65 tỷ đồng, và khoản chi phí lãi vay được vốn hóa vào các dự án cũng không được thể hiện.

Trong khi đó, với Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG - HOSE), tổng tiền vay ghi nhận trong báo cáo tài chính kiểm toán 2019 là hơn 4.399,7 tỷ đồng, nhưng tổng chi phí lãi vay chỉ hơn 198,5 tỷ đồng, còn chi phí lãi vay đã vốn hóa cũng chỉ hơn 144,1 tỷ đồng. Tổng cộng phần chi phí lãi vay tổng thể là 342,6 tỷ đồng.

Tính tới cuối tháng 6/2020, tổng vay nợ phải trả (bao gồm cả ngắn hạn và dài hạn) của DXG lên tới hơn 5.844,5 tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay hạch toán chỉ là hơn 140,5 tỷ đồng, còn chi phí lãi vay đã vốn hóa lại chỉ còn gần 185,3 tỷ đồng, tương đương tổng toàn chi phí lãi vay là hơn 325,8 tỷ đồng.

Vốn hóa chi phí lãi vay: Mất nhiều hơn được

Vốn hóa lãi vay là một việc hoàn toàn phù hợp với chuẩn mực kế toán và thực tế, khi hoạch định các dự án, thông thường các doanh nghiệp đều đã ước tính chi phí lãi vay được vốn hóa trong giai đoạn triển khai.

Tuy nhiên, khi chi phí lãi vay được vốn hóa quá nhiều sẽ gây rủi ro cho các doanh nghiệp trong dài hạn. Một khi các dự án chậm tiến độ sẽ kéo theo việc phải hạch toán ngược trở lại vào hoạt động kinh doanh, dẫn tới doanh nghiệp có nguy cơ thua lỗ.

Rất nhiều doanh nghiệp hiện nay, đặc biệt nhóm doanh nghiệp nhà nước, rơi vào tình trạng như vậy, gây khó khăn cho việc thực hiện cổ phần hóa và thoái vốn sau này. Nhóm doanh nghiệp xây dựng - bất động sản có yếu tố nhà nước với mô hình công ty mẹ - công ty con cũng rơi vào tình trạng này. Theo đó, tại nhiều doanh nghiệp, một số công ty con đã ngừng hoạt động, giải thể, do đó, việc xác định các khoản chi phí đi vay của các công ty này và các khoản lợi ích trong tương lai từ tài sản đã hình thành từ chi phí đi vay không thể xác định chắc chắn được.

Chẳng hạn, tại Tổng công ty Sông Hồng - CTCP, trong báo cáo tài chính kiểm toán nhiều năm trở lại đây, cơ sở ra ý kiến loại trừ của công ty kiểm toán xuất phát từ việc các khoản nợ phải trả (trong đó có rất nhiều khoản chi phí lãi vay đã được vốn hóa vào các dự án) của công ty mẹ và công ty con không thể xác định được, và các thủ tục kiểm toán thay thế cũng không thể thu thập được đầy đủ.

Việc rối ren trong lập báo cáo tài chính của các công ty con là một trong nhiều lý do dẫn đến hệ quả việc xác định giá trị Tổng công ty Sông Hồng đến nay để thoái vốn vẫn gặp rất nhiều khó khăn và có thể không hoàn thành mục tiêu trong năm nay.

Theo các chuyên gia, vấn đề của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là tình trạng tắc nghẽn ở các dự án có xu hướng kéo dài, dẫn đến chi phí lãi vay được vốn hóa tăng cao. Điều này kéo theo chi phí đầu tư tăng thêm, ảnh hưởng đáng kể tới kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là trong trường hợp giá bán không tăng tương ứng. Còn nếu tăng giá bán, thì sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản của dự án. Nếu dự án đã hoàn thành, mà sản phẩm không bán được thì càng nguy hiểm hơn.

Như vậy, chi phí lãi vay được hạch toán trên báo cáo kết quả kinh doanh chỉ phản ánh một phần tình hình vay nợ và trả lãi vay của các công ty bất động sản, trong trường hợp ở đây có thể xem là phần nổi, mà thường phần nổi ít hơn phần chìm. Hay nói cách khác, chi phí lãi vay hạch toán và số tiền bỏ ra để trả lãi vay là khác hẳn nhau, nếu không muốn nói là chênh lệch rất lớn.