Quyền tài sản không dừng ở niên hạn

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang tách cơ chế xử lý giữa chung cư xây trước và sau năm 1994, đồng thời làm rõ quyền tài sản khi công trình hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ.

Điểm đáng chú ý là hết niên hạn công trình không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ tự động chấm dứt; phương án bồi thường, xây dựng lại và đóng góp tài chính được thiết kế theo từng nhóm chung cư.

Theo dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng. Khi hết thời hạn, việc xử lý thực hiện theo Luật Nhà ở và pháp luật xây dựng. Tuy nhiên, hết thời hạn sử dụng không đồng nghĩa quyền sở hữu căn hộ đương nhiên mất đi.

Với chung cư xây trước năm 1994, nếu công trình hết thời hạn và thuộc diện phải phá dỡ, người sở hữu có thể được bồi thường bằng nhà ở tái định cư, mua nhà ở xã hội hoặc nhận tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu.

Dự thảo cũng yêu cầu phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải công khai, minh bạch. Với chung cư cũ, hệ số K, giá đất và giá thuê nhà sau xây dựng lại có thể trở thành những biến số trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị quyền lợi của chủ căn hộ. Theo Nghị định 94/2024, hệ số K đối với căn hộ tầng một từ 1-2 lần diện tích sử dụng; các tầng còn lại từ 1-1,5 lần.

Với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng phần đất gắn với công trình và đóng góp kinh phí xây dựng lại. Khoản đóng góp dự kiến tính theo tỷ lệ diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới một m² sàn tại thời điểm phá dỡ.

Nếu không muốn đóng góp, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trường hợp không tiếp tục đóng góp xây dựng lại, dự thảo quy định cơ chế bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền tại thời điểm phá dỡ.

Với thị trường bất động sản, cách tiếp cận này có thể tạo thêm cơ sở pháp lý cho hoạt động cải tạo chung cư cũ, đồng thời đặt ra yêu cầu minh bạch hơn về giá trị đất, suất đầu tư, bồi thường và tái định cư.

Một vấn đề chưa được giải quyết triệt để là tỷ lệ đồng thuận của cư dân. Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị quy định rõ tỷ lệ tối thiểu trước khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt, đặc biệt trong trường hợp một bộ phận lớn chủ sở hữu không đồng ý.