Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam

Thị trường bất động sản đang ở thế “nghe ngóng” khi làn sóng Covid-19 đợt 2 diễn ra ở Đà Nẵng và một số tỉnh. Theo các chuyên gia, nếu dịch kéo dài sẽ ảnh hưởng đến thị trường; việc chuyển nhượng dự án bất động sản là xu hướng xảy ra mạnh mẽ. Báo điện tử Xây dựng trích đăng tổng hợp từ ông Thân Thành Vũ – người sáng lập VinaForum về quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam.

Theo VinaForum, Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản gồm các điều kiện liên quan tới dự án bất động sản; điều kiện liên quan tới bên chuyển nhượng (chủ dự án) và điều kiện liên quan đến bên nhận chuyển nhượng (nhà đầu tư).

Các điều kiện liên quan tới dự án bất động sản gồm dự án phải được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền; phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng chung được phê duyệt; Công tác bồi thường hoặc giải tỏa mặt bằng của dự án hoặc một phần của dự án được chuyển giao phải được hoàn thành; Đất được sử dụng trong dự án không bị xung đột hoặc bị kê biên nhằm đảm bảo tính pháp lý hoặc để tuân theo quyết định quản lý của cơ quan có thẩm quyền.

Đặc biệt dự án đủ điều kiện chuyển nhượng khi không có bất kỳ quyết định nào về thu hồi dự án hoặc thu hồi đất được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp có bất kỳ vi phạm nào trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư phải tuân thủ quyết định phạt vi phạm.

Bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến toàn bộ hay một phần dự án được chuyển nhượng. Còn bên được chuyển nhượng phải là doanh nghiệp bất động sản, có năng lực tài chính và cam kết duy trì kinh doanh theo luật định và đảm bảo dự án được thực hiện theo tiến độ, quy hoạch được phê duyệt.

Quy trình chuyển nhượng dự án bất động sản, theo Điều 12.2, Nghị định số 76/2015/ND-CP của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định số 76), hồ sơ dự án bao gồm: Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án; Các tài liệu liên quan đến toàn bộ dự án hoặc 1 phần được chuyển nhượng, bao gồm: Giấy phép đầu tư hoặc đơn chấp nhận đầu tư cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (bản sao y công chứng); Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao y công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng (bản sao y công chứng); Bản báo cáo tiến độ dự án đến thời gian chuyển nhượng do bên chuyển nhượng phụ trách (sử dụng mẫu số 09a và 09b được ghi trong Phụ lục ban hành bởi Nghị định số 76).

Bên đầu tư, tức bên nhận chuyển nhượng, cần chuẩn bị: Đơn xin nhận chuyển nhượng dự án (sử dụng mẫu số 10a và 10b ghi trong Phụ lục được ban hành bởi Nghị định số 76); Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có vốn điều lệ phù hợp với quy định luật pháp (bản sao y công chứng), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài không thành lập tổ chức kinh tế như đã quy định trong Luật Đầu tư; Tài liệu chứng thực về vốn chủ sở hữu được quy định trong pháp luật về đầu tư và bất động sản.

Đối với doanh nghiệp không có tài liệu chứng thực liên quan đến vốn chủ sở hữu theo quy định trong luật về đầu tư và bất động sản, doanh nghiệp cần cung cấp giấy chứng nhận cấp bởi tổ chức kiểm toán độc lập hoặc một báo cáo tài chính đã được kiểm toán trong năm gần nhất (năm hợp đồng chuyển nhượng hoặc năm trước đó).

Đối với doanh nghiệp mới, nếu vốn ở dạng Việt Nam đồng hoặc ngoại tệ, thì ngân hàng thương mại, nơi doanh nghiệp nói trên mở tài khoản, phải chứng nhận số dư tiền gửi; nếu vốn doanh nghiệp ở dạng tài sản, yêu cầu phải có chứng nhận giá trị tài sản của doanh nghiệp được cấp bởi tổ chức liên quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền. Theo Điều 50 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 12.1, Điều 13 của Nghị định số 76, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản gồm UBND cấp tỉnh xem xét việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được họ phê duyệt.

Trong trường hợp dự án nằm trong khu vực đô thị mới và phát triển nhà ở, cơ quan có thẩm quyền là Sở Xây dựng; trong trường hợp dự án bất động sản khác, các cơ quan có thẩm quyền là những cơ quan chuyên trách được quy định bởi UBND tỉnh. Thủ tướng Chính phủ xem xét việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng cấp phép.

Thời gian xử lý hồ sơ: Trong vòng 30 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ hoàn chỉnh đối với dự án thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh; hoặc 45 ngày đối với dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ. Trong thời gian kể trên, cơ quan có thẩm quyền phải tham khảo ý kiến của các cơ quan có liên quan để quyết định cấp phép chuyển nhượng. Nếu hồ sơ bị từ chối xét duyệt, cơ quan có thẩm quyền phải đưa ra lời giải thích cho bên chuyển nhượng.

Trong vòng 30 ngày tính từ ngày quyết định thông qua chuyển nhượng dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các bên phải: Hoàn thành ký kết thỏa thuận chuyển nhượng và chuyển nhượng dự án (bao gồm tất cả tài liệu của toàn bộ dự án hoặc một phần dự án đã được chuyển nhượng, chuyển giao các chú thích và danh sách tài liệu cho bên nhận chuyển nhượng).

Trước khi tiến hành chuyển nhượng, bên chuyển nhượng phải thông cáo cho toàn bộ khách hàng (nếu có) thông qua phương tiện truyền thông đại chúng trước 15 ngày về việc chuyển nhượng, các quyền và lợi ích của khách hàng và những tổ chức có liên quan). Nếu bất cứ khách hàng hay tổ chức có liên quan thắc mắc về quyền và lợi ích liên quan đến dự án hay một phần dự án được chuyển nhượng, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ cung cấp phản hồi trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.