Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Mục đích cuối cùng là gì?

"Quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?” - TS. Phạm Duy Nghĩa đặt vấn đề.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó có phương án thời hạn sở hữu được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình

Góp ý tại tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam diễn ra vào sáng 28/9, TS. Phạm Duy Nghĩa - Trọng tài viên VIAC, giảng viên ĐH Fullbright - cho rằng, miếng đất hay căn hộ đều là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề.

Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ngày 28/9.

Theo ông Nghĩa, nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng ký riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán.

"Quy định sở hữu chung cư 50 năm hay 70 năm, như vậy là can thiệp vào quyền tài sản. Vậy mục đích cuối cùng là gì, có phải an toàn hay khả năng lưu thông?”, ông Nghĩa nhấn mạnh và đề nghị cơ quan chức năng phải quan tâm đến gốc của vấn đề là quyền tài sản, quyền tự do giao dịch... Quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi.

“Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên làm tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành; trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác. Quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp không nên nay sửa, mai sửa”, ông Nghĩa nói.

Còn chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, thời hạn sở hữu nhà chung cư nên phân biệt rõ. Ở đây nên có thời hạn sở hữu còn quyền sở hữu không nên động đến vì đất sẽ gắn quyền với lô đất đó.

Ông Lực băn khoăn, làm thế nào phân biệt được chung cư 70 năm hay 50 năm? “Ai là người thẩm định? Bởi quyết định vì liên quan đến giá mua, giá bán vì chung cư 50 năm đương nhiên có giá thấp hơn 70 năm”, ông Lực cho hay.

Ông Lực nhấn mạnh, cơ quan soạn thảo Luật nên đánh giá tác động của việc quy định chung cư có thời hạn bởi những chung cư hiện nay không chi phối bởi luật mới. Người dân sẽ đổ xô đi mua chung cư vô thời hạn và giá chung cư này sẽ bị đẩy lên. Vì vậy, cơ quan chức năng nên điều tiết.

Dưới góc nhìn của luật sư, Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Các vấn đề cần xác định rõ, một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định, đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn.

Từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình cho thấy, mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

“Nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu”, ông Chung nói.