Pháp luật đất đai, kinh doanh bất động sản: ‘Đại bàng’ hay ‘chim sẻ’ đều đau đầu

Đây là quan điểm của nhiều đại biểu tại Hội nghị góp ý sửa luật Đất đai  luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) để phát triển nhà ở và thị trường BĐS do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) tổ chức ngày 28.3.

Quá nhiều quy định luật về đất đai, kinh doanh bất động sản

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT), cho biết là đơn vị được giao soạn dự thảo luật Đất đai sửa đổi, qua rà soát thấy có hơn 100 luật liên quan đến đất đai. Do vậy, khó tránh được chồng chéo, mâu thuẫn trong quá trình thực hiện.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thừa nhận các luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS có nhiều mâu thuẫn; hệ thống pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS chưa theo kịp thực tế, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường, doanh nghiệp chịu ấm ức.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá BĐS là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác, nên phải tháo gỡ. Tuy nhiên, việc tháo gỡ không hề đơn giản do có đến 12 luật tác động trực tiếp, 60 luật liên quan.

“Theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu một dự án mới hoàn thành. Thậm chí, theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Có thể nói, thủ tục hành chính về BĐS vô cùng phức tạp”, ông Hiệp ngán ngẩm.

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng, không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật, luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh BĐS, mà cần sửa hàng loạt các luật luật liên quan để tạo sự đồng bộ.

“Về luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như luật Thuế thu nhập cá nhân, luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đồng thời, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá BĐS, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế. Chúng ta không chỉ cần sửa luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá…”, TS Vũ Đình Ánh nêu quan điểm.

Cũng theo chuyên gia kinh tế này, vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong luật Đất đai nên luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các luật liên quan đều phải sửa đổi. Đồng thời, theo TS Vũ Đình Ánh, cần phải sửa cả luật Các tổ chức tín dụng, quy định về tài sản thế chấp bởi hiện nay 70% tài sản đảm bảo trong ngân hàng là BĐS…

“Đại bàng" và "chim sẻ” đều ngán ngẩm

TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, chia sẻ 3 luật Đất đai, Kinh doanh BĐS và Nhà ở là hình tam giác có quan hệ chặt chẽ tác động tới thị trường BĐS, quyết định sự phát triển của thị trường BĐS nhưng cũng chính 3 luật này cũng đem đến nhiều vướng mắc.

“Nói đến hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS thì các địa phương kêu, chính quyền đau đầu, doanh nghiệp vướng. “Đại bàng” hay “chim sẻ” đều thấy đau đầu vì khó khăn, nảy sinh không ít vấn đề cần giải quyết. Việc sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản theo 3 mũi giáp công các luật kể trên là cần thiết để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, thống nhất về chính sách, đơn giản thủ tục”, TS Vũ Tiến Lộc nói.

Nói về cách sửa luật sao cho đồng bộ, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần lấy luật Đất đai, luật Đầu tư làm 2 luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy 2 luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được. Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi.Cũng theo TS Vũ Tiến Lộc việc sửa đổi luật cần phải theo hai hướng: tập trung xử lý chồng chéo, triệt tiêu các đường mờ, làm rõ các đường sáng, thúc đẩy các sản phẩm BĐS mới. Trong thực thi pháp luật phải đảm bảo linh hoạt, lan tỏa các mô hình điều hành chính sách tốt ở các địa phương. Phải sửa đổi căn bản và triệt để nhưng trong bối cảnh hiện nay khó có thể làm được, do đó việc sửa đổi chỉ có thể theo từng bước.

Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, cho biết trong quá khứ đã có nhiều lần sửa luật về đất đai, kinh doanh BĐS nhưng kết quả chưa thực sự hiệu quả. Hiện có thực trạng là so với thu nhập thì giá BĐS ở Việt Nam đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao, chênh lệch cung cầu lớn, khan hiếm sản phẩm nhưng cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật, gây ùn tắc, ít có sản phẩm mới.