Phân khúc nào sẽ “dính đòn” đầu tiên khi thị trường suy thoái?

Thị trường đang bước vào giai đoạn khủng hoảng cục bộ khi dòng tiền bị đứt gãy, lãi suất và lạm phát tăng cao. Nỗi lo thị trường sụp đổ trong thời gian tới đã hiện hữu, và đất nền được dự báo sẽ là phân khúc “dính đòn” đầu tiên.

Trong quý 2 và quý 3.2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm cả về giao dịch lẫn nguồn cầu. Việc ngân hàng siết tín dụng đã “bóp nghẹt” dòng tiền của giới đầu cơ, còn những người có tiền mặt cũng trong trạng thái dè chừng, bởi đến thời điểm này, xu hướng thị trường vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.

“Mất ăn mất ngủ” nhất lúc này, chính là nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, trước áp lực lãi suất cho vay tăng phải tìm cách “thoát” hàng nhưng cũng không đơn giản.

Chu Việt Mai, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết anh đã rao bán hai lô đất ở Thạch Thất 4 tháng nay mà chưa được. Thời điểm mua vào, mỗi lô gần 80m2, có giá 21 triệu đồng/m2, trong đó có 70% là tiền vay ngân hàng.

Theo dự tính ban đầu, nhà đầu tư này sẽ giữ lại từ 8-10 tháng rồi bán ra kiềm lời. Thế nhưng thị trường đột ngột chững lại, các động thái mới của ngân hàng và biến động kinh tế dường như đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý người mua sau. Sợ để lâu, thị trường tiếp tục đi xuống, hai lô đất của anh sẽ càng khó bán trong khi lãi ngân hàng mỗi tháng phải trả đang có xu hướng ngày càng tăng, anh Mai chấp nhận cắt lỗ mỗi lô 400 triệu đồng.

Nhà đầu tư này cho biết, cũng có người đã chốt mua sau khi thoả thuận xong giá cả, nhưng chỉ sau một đêm họ lại từ chối giao dịch với lý do không xoay được tiền. “Thực chất, tôi nghĩ họ muốn ép giá xuống thấp hơn”, anh Mai nói.

Theo Báo cáo thị trường mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, những năm gần đây, đất nền các huyện ngoại thành Hà Nội liên tục diễn ra những cơn sốt nhưng từ đầu năm đến nay đã bắt đầu hạ nhiệt.

Cụ thể, đất nền vùng ven Hà Nội dịch chuyển về phía tây như Hoài Đức, Quốc Oai với mức độ quan tâm giảm từ 17-39%; về phía bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức độ quan tâm giảm từ 8-30%; hay phía đông có Long Biên, Gia Lâm với mức độ quan tâm giảm 21-28%; còn phía nam có Thanh Trì giảm 24%.

Ghi nhận thực tế cho thấy, sau thời gian “gồng” lãi, thị trường quý 3 đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang vốn.

Giới quan sát thị trường cho rằng, vì là phân khúc nặng về đầu cơ nên chỉ cần thị trường có “biến”, đứt dòng tiền là phân khúc này bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property), cho biết lãi suất tăng cao, tín dụng vào bất động sản bị siết, trong khi đây là sản phẩm có giá trị lớn đa phần cần dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Vì thế, khi dòng tiền bị thu hẹp lại, ngay lập tức thanh khoản sẽ giảm, giá và nguồn cung mới tung ra thị trường cũng giảm.

“Đáng chú ý, một hiện tượng tréo ngoe sẽ xảy ra cho thị trường sắp tới là sản phẩm không có, giao dịch chững lại nhưng giá rất cao”, ông Toản nói.

Đặc biệt ở phân khúc đất nền, ông Toản cho rằng, trong trung hạn sẽ là kênh khó khăn; nhất là những đất nền có hơi hướng sinh thái du lịch ở những vùng xa trung tâm.

Đơn cử như Đồng Nai, Bình Thuận, Vũng Tàu… nếu khai thác bất động sản du lịch cũng sẽ khó khăn. Việc đầu tư vào những khu vực đó cần chủ đầu tư có nội lực mạnh và quản trị tốt. Nhưng trong thời gian ngắn tới, tình hình thị trường trái phiếu của nhiều doanh nghiệp đến hạn cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Toản, ở những vùng lõi trung tâm, đô thị lớn, bất động sản vẫn sẽ tăng giá. Do đó, một biện pháp chống lạm phát của người có tiền là người ta sẽ mua nhà, mua bất động sản ở vị trí trung tâm, có tính thanh khoản cao, khai thác được và không giảm giá.

Đối với bất động sản xa trung tâm, vùng ngoại ô, ngoại tỉnh, bất động sản không khai thác được… giá sẽ giảm dần. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản dạng này, khi lãi suất tăng cao, bất động sản không được khai thác, không có nguồn tiền để trả lãi hoặc tiềm năng tăng giá bất động sản thấp hơn so với lãi suất vay sẽ buộc phải cắt lỗ.

“Giai đoạn này hiện tượng cắt lỗ chưa nhiều nhưng trong thời gian tới sẽ thể hiện rõ khi nhiều nhà đầu tư không chịu được áp lực”, ông Toản dự báo.

CEO EZ Property cho rằng, với tình hình thị trường như hiện nay, phải hết năm 2023 mới có khả năng tính toán được cái nhìn mới. Cuối năm nay, sang năm tới gần như chưa có tín hiệu gì tốt cho thị trường. Phải sang năm 2024, thị trường bất động sản mới có khả năng bình ổn lại được. Thậm chí, trường hợp thị trường trái phiếu xấu lập tức ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường, không phải đến năm 2023 mà phải đến năm 2025 hãy tính.