Novaland, Vinhomes gây bất ngờ, tín hiệu gì từ bất động sản?

Thị trường bất động sản biến động khó lường và triển vọng cũng chưa sáng rõ song các doanh nghiệp địa ốc như Novaland, Vinhomes hay Khải Hoàn Land… cũng đã ghi nhận kết quả kinh doanh năm 2023 đầy bất ngờ.

Novaland, Vinhomes lãi lớn

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL) vừa công bố báo cáo tài chính quý IV/2023 với doanh thu giảm nhưng lợi nhuận bất ngờ tăng mạnh lên mức cao nhất trong 3 năm qua.

Theo đó, trong quý IV/2023, Novaland của ông Bùi Thành Nhơn ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.640 tỷ đồng, cao gấp gần 13 lần so với cùng kỳ năm 2022. Đây cũng là mức lãi quý cao nhất trong vòng 3 năm qua.

Luỹ kế cả năm 2023, Novaland khi nhận lợi nhuận sau thuế đạt gần 685 tỷ đồng, thấp hơn mức 2.181 tỷ đồng trong năm trước đó.

Thông tin Novaland lãi lớn trong quý IV, qua đó kéo lợi nhuận cả năm đi lên là khá bất ngờ bởi thị trường bất động sản vẫn trầm lắng và doanh nghiệp phải nỗ lực gom góp trả nợ trong năm vừa qua. Nhiều dự án còn vướng.

Cũng theo báo cáo tài chính, trong quý IV/2023, doanh thu của Novaland đạt hơn 2.031 tỷ đồng, thấp hơn so với mức 3.243 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Tổng giám đốc Novaland Dennis Ng Teck Yow cho biết, lợi nhuận trong quý IV tăng mạnh là từ hoạt động tài chính tăng.

Trong cả năm 2023, Novaland đạt doanh thu gần 4.772 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với mức 11.151 tỷ đồng trong năm 2022.

Phần lớn doanh thu của Novaland trong năm đến từ chuyển nhượng bất động sản. Novaland ghi nhận việc bàn giao tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Lakeview City, Saigon Royal và các dự án bất động sản trung tâm khác.

Tuy nhiên, lợi nhuận trong năm 2023 của Novaland đến từ hoạt động tài chính tăng lên và chi phí bán hàng giảm mạnh.

Novaland còn rất nhiều khó khăn cho dù báo lợi nhuận tăng mạnh trở lại với nhiều dự án tiếp tục được thực hiện.

Doanh thu hoạt động tài chính tăng 15% lên 5.741 tỷ đồng, đến từ hợp đồng hợp tác đầu tư và từ thoái vốn như tại Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn.

Tình hình tài chính của Novaland được cải thiện nhưng vẫn còn nhiều điểm đáng lưu ý. Novaland vẫn là một doanh nghiệp địa ốc rất lớn, với tổng tài sản tới cuối năm 2023 đạt hơn 241.000 tỷ đồng, giảm nhẹ 6% so với năm trước đó.

Hàng tồn kho rất lớn với 138.600 tỷ đồng, trong đó gần 130.000 tỷ đồng là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng. Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Tới cuối năm 2023, Novaland còn nợ vay tài chính hơn 57.700 tỷ đồng, giảm 7.000 tỷ đồng so với cuối năm trước. Dư nợ trái phiếu còn hơn 38.600 tỷ đồng, giảm 6.000 tỷ đồng. Dư nợ ngân hàng còn gần 9.400 tỷ đồng.

Trong quý IV, Novaland tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tái cấu trúc tài chính. Vào giữa tháng 12/2023, Novaland đã có thông báo liên quan tới việc tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD. Nó sẽ giúp giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp này.

Một trường hợp cũng gây bất ngờ là Vinhomes (VHM) của tỷ phú Phạm Nhật Vượng. Doanh nghiệp này báo lãi sau thuế năm 2023 đạt 33.300 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước nhờ doanh thu tăng.

Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quy đổi đạt 121.400 tỷ đồng, tăng 49% so với năm 2022, phần lớn nhờ bàn giao 9.800 căn bất động sản thấp tầng tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Doanh nghiệp cũng ghi nhận tổng tài sản tăng 24% lên 447.000 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu tăng 23% lên 182.000 tỷ đồng tính tới cuối năm 2023.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc lao dốc

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ báo doanh thu và lợi nhuận tụt giảm. CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) ghi nhận hoạt động kinh doanh cốt lõi âm 44 tỷ đồng trong quý IV/2023 nhưng thoát lỗ và ghi nhận khoản lãi hơn 7 tỷ đồng nhờ khoản hợp tác đầu tư.

Trong kỳ, Khải Hoàn Land đạt doanh thu thuần giảm 95% so với cùng kỳ, xuống chỉ còn 31 tỷ đồng. Doanh thu môi giới bất động sản sụt giảm nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của KHG. Doanh thu chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản thậm chí giảm 99% về còn 1,3 tỷ đồng.

Tính trong cả năm 2023, Khải Hoàn Land ghi nhận doanh thu giảm hơn 76% xuống còn 330 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế giảm 72% còn 124 tỷ đồng. Đây là mức lãi thấp nhất trong 3 năm qua. Tổng tài sản của KHG giảm nhẹ. Hàng tồn kho giảm 54% về 210 tỷ đồng. Nhưng doanh nghiệp này có khoản phải thu rất lớn, gần 6.000 tỷ đồng, trong đó khoản thu ngắn hạn là 1.217 tỷ đồng. Đó là các khoản hợp tác kinh doanh tại một số dự án bất động sản tại Hưng yên, Vĩnh Long, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu…

CTCP Bất động sản Thế Kỷ - Cen Land (CRE) cũng ghi nhận kết quả bớt bi đát hơn trong quý IV/2023, Cen Land đã lãi trở lại nhưng mức khá khiêm tốn với 1 tỷ đồng.

Trong cả năm 2023, CRE lãi tổng cộng 2,5 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với mức lãi 191 tỷ đồng trong năm trước đó. Doanh thu của doanh nghiệp giảm 73% xuống còn 932 tỷ đồng, do doanh thu môi giới bất động sản giảm 76%. Đây là mức thấp nhất trong 7 năm qua.

Khá nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận giảm mạnh.

Tuy nhiên, có một điểm tích cực là các doanh nghiệp đã bớt lỗ hơn do tiết giảm chi phí, co gọn hoạt động và tăng cường bán, chuyển giao tài sản để tái cấu trúc doanh nghiệp sau vài năm khó khăn vừa qua.

Trừ các doanh nghiệp lớn với nhiều nghiệp vụ tái cấu trúc khác nhau, các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ cũng đã ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về doanh thu. Dù vẫn chưa thể so được với các năm trước nhưng nó cũng phần nào cho thấy sự ấm lên của thị trường bất động sản nói chung.

Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản còn khó khăn và tiếp tục phải tái cơ cấu nợ trong 2024.

Novaland cho biết trong năm 2024 doanh nghiệp này tiếp tục hoàn tất tái cơ cấu nợ, tập trung phối hợp cùng địa phương và các bộ ban ngành tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án để triển khai tiếp các hoạt động xây dựng. Bên cạnh đó, tập đoàn cũng giữ nhịp thi công các dự án được tháo gỡ pháp lý trong thời gian qua để bàn giao nhà cho khách hàng.

Theo Chứng khoán MB (MBS), các doanh nghiệp địa ốc có dự án lớn sẽ được hưởng lợi nhờ Luật Đất đai (sửa đổi, có hiệu lực từ 2015) khi định giá đất trở nên rõ ràng hơn, dự án sẽ nhanh triển khai hơn. Doanh nghiệp cũng được trả tiền thuê đất hàng năm, thay vì trả một lần như hiện tại.